問題的提出：
　　甲將所有權為其父親丙的農村房屋出賣給乙，乙支付房款的同時，房屋交付。后因該村將成為某鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)而面臨拆遷，丙即以甲賣房未經其同意為由向法院起訴，要求確認甲乙之間的房屋買賣行為無效，并由乙返還房屋。在該案審理中，丙向法院撤回了起訴。這里暫且不討論甲是否有權代理出賣該房屋，對于農村房屋買賣涉及的法律問題，雖然有很多先行者已經對此進行了大量的研究，并形成有效說、無效說、效力待定說等幾種觀點，且在法院審理案件過程中，持有效說的呼聲比較高，但并未達成共識。這一看似簡單的問題，為什么始終無法形成一致意見呢？審判實踐中究竟應該如何處理呢？
　　一、農村房屋買賣涉及的法律依據(jù)及立法趨勢
　　<<中華人民共和國土地管理法>>(以下簡稱土地管理法)第六條規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。第十二條規(guī)定：依法改變土地權屬和土地用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。第六十二條規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租房屋后，再審請宅基地的，不予批準。第六十三條規(guī)定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。國務院<<土地管理法實施條例>>第二十六條規(guī)定：城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民，建住宅需要集體所有的土地的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在村農業(yè)集體經濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體經濟組織提出用地審請…由村民代表大會或者村民大會討論…由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織討論一致通過。
　　那么，對于農村宅基地方面的規(guī)定，短時間有無根本性改變呢？我們來看<<中華人民共和國物權法草案>>第一百六十二條的規(guī)定：宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的房屋轉讓給符合宅基地使用權分配條件的農戶，住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。對宅基地使用、轉讓等，我國的立法趨勢是更加嚴格轉讓的條件。可見，對我國這樣的農業(yè)大國，農民在集體經濟組織中有其特殊地位。對宅基地的使用、轉讓作出禁止性規(guī)定，應該說是十分必要的。
　　二、農村房屋買賣合同的效力及處理
　　民事審判涉及的法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件面廣量大，法官應當嚴格依法辦案，精心審理涉及農民群體利益和農村建設中的各類案件。全國人民代表大會及其常委會制定的法律，國務院制定的行政法規(guī)，最高人民法院制定的司法解釋，是人民法院審理民事案件的依據(jù)。地方性法規(guī)與法律、行政法規(guī)不相抵觸的，在審理當事人均屬于本行政區(qū)域內的民事案件時可以引用，但不能以違反地方性法規(guī)的強制性規(guī)定而認定合同無效。<<中華人民共和國合同法>>(以下簡稱合同法)第五十二條規(guī)定，有下列情況之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。房屋買賣，房隨地走，地隨房走是原則。皮之不存，毛將焉附？因此，農村房屋的買賣在非本集體經濟組織成員之間進行的，適用土地管理法及相關法規(guī)的規(guī)定，均應認定該房屋買賣合同無效。在現(xiàn)階段，法律、行政法規(guī)沒有根本性變化、也不可能有變化的情況下，那種認為在社會主義市場經濟視野下，應當鼓勵其交易，從而認定該房屋買賣行為有效，是嚴重違背黨的新農村建設的政策和法律、行政法規(guī)的。法官在有法可依的情況下，無須創(chuàng)設法律。如果允許非法農村房屋買賣行為的存在，當農民離開土地，給國家保護農民利益和穩(wěn)定社會秩序帶來的隱患是難以估量的。
　　本集體組織成員之間的農村房屋買賣符合條件，被認定為有效，一般只要判決雙方當事人繼續(xù)履行合同就可。按照<<合同法>>第五十八條之規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，一旦農村房屋買賣被確認為無效，只能判決雙方返還財產，并按照過錯賠償損失，在現(xiàn)實判決實例中，有認為符合下列情形的，可以不判令返還房屋：（1）錢款兩清的；（2）買受人居住時間較長，且無其他房屋可供居住的；（3）買受人對房屋進行了較大改造、裝潢的。這也就是我們通常所說的無效認定有效處理說。但是，該方案在農村房屋買賣中不能適用。如果加以認同，該種判決將使非本集體經濟組織成員占有宅基地使用權，使農村集體土地使用權的歸屬發(fā)生了根本性變化，也就影響了土地政策，影響到以后農村集體經濟組織成員之間的利益分配。如果加以認同，也會給村民委員會以后的管理工作帶來諸多不便，居住在此房屋中的居民，將成為獨立"王國"，不屬于本集體經濟組織成員，形成一個管理的死角，從而成為社會不穩(wěn)定的因素之一。
　　法院的功能就是正確適用法律，通過判決向社會公示處理規(guī)則，對正在發(fā)生或以后可能發(fā)生的該類糾紛產生導向作用，所以農村房屋買賣也會逐漸趨于正常。
　　三、涉及農村房屋買賣的執(zhí)行
　　最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)親屬的必需居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。被執(zhí)行人如果僅有農村房屋可供執(zhí)行，其住房問題、宅基地能否轉讓問題是無法解決的，因此，其住房也不能處置。同時在倡導社會主義和諧社會的今天，追求以人為本，民事主體追求經濟利益的同時，應當對該行為產生的后果和風險承擔責任。梁慧星教授認為，利益衡量的操作規(guī)則，可以概括為實質判斷加法律依據(jù)。那么，法官首先要解決的就是法律效果和社會效果的統(tǒng)一，為服從和服務大局，首先就要保護公民的最基本生存權。〈〈土地管理法〉〉及其實施條例、最高人民法院的司法解釋就是法院執(zhí)行的依據(jù)。有人認為，在執(zhí)行中農村房屋有價值，也是公民的合法財產，處置農村房屋可以實現(xiàn)債權，提高執(zhí)結率。另外還可以用國家征用的方式解決宅基地轉讓問題，這些執(zhí)行方法，看似解決了一些現(xiàn)實問題，但是，首先他違背了法律、行政法規(guī)的規(guī)定。再者，如果因具體的個案執(zhí)行征用該宅基地，再由被執(zhí)行人重新申請宅基地，這樣一來，農村集體土地的總體規(guī)劃和使用就無法得到保障，就是以危害國家土地政策和整體利益為代價而而保全個人利益，是得不償失的。
　　總之，農村房屋買賣，在我國現(xiàn)有的土地政策沒有改變的情況下，在建設社會主義新農村的偉大實踐中，國家的審判機關作為保護人民群眾利益的最后一道防線，我們處理相關涉農案件的思維不能突破國家現(xiàn)有的法律法規(guī)和方針政策，而應在維護國家法制統(tǒng)一的前提下積極穩(wěn)妥地探索適用法律的新思維新方法。