本網徐州訊：日前，新沂法院審結了一起因租賃房屋優先購買權而引發的租賃合同糾紛，法院經審理依法判決確認原告解除合同通知合法有效，被告返還承租的房屋，并給付部分租金。至此，經過八年八次訴訟糾紛，今朝一槌定音。

1998年5月10日，原告某供銷合作社將其所有的五間門面房中的一間半面積為36平方米門面房出租給被告郭某開設照相館， 雙方約定租賃期限為一年，年租金為3600元，上半年交1800元，同年12月10日交1800元，合同簽訂后，被告郭某交付了當年的半年租金1800元。在合同履行過程中，原告在未告知被告的情況下，先后于1998年12月，1999年2月將被告承租的門面房及東西鄰邊共五間門面房分別出售給唐某三間、張某二間。2002年7月，被告郭某以原告侵犯其優先購買權為由起訴至法院。法院審理后判決被告郭某對所承租的房屋享有優先購買權。之后，2005年4月，被告又以原告及唐某、張某所簽訂的房屋買賣協議侵犯其優先購買權為由，要求確認原告與唐某、張某所簽訂的房屋買賣協議無效。法院審理后判決原告與唐某、張某所簽訂的房屋買賣協議中涉及到買賣被告郭某正在使用的36平方米門面房的買賣合同無效，該門面房的產權仍歸原告所有。2006年被告以同樣事由再次主張優先購買權，法院裁定不予受理，上訴后被駁回。2005年5月24日，被告訴房產管理局、第三人張某房屋行政登記一案，法院判決撤銷房產管理局頒發給第三人張某的房屋所有權證。2004年3月17日，張某訴被告財產損害賠償糾紛一案，法院審理后判決被告返還占用房屋并賠償張某經濟損失1500元。被告上訴后被駁回。在此期間，被告長期使用該門面房，拒絕支付租金，上述判決已生效。2005年12月27日，因被告長期拖欠租金，原告給被告發了一份通知，要求被告在2005年12月31日前付清所拖欠的租金，否則解除房屋租賃合同。2006年6月21日，原告將解除房屋租賃合同的通知送達給被告。2006年6月23日，被告給原告發一份通知，要求原告前去收款，且注明不欠房租只欠房款。故原告起訴要求依法確認原告解除與被告雙方所簽訂的房屋租賃協議效力并返還租賃房屋，同時要求被告給付所欠部分租金7200元。

法院經審理認為：1998年5月，原、被告雙方所簽訂的房屋租賃協議，是雙方當事人真實意思表示，合法有效。在合同履行過程中，原告在未通知被告的情況下，擅自將被告承租的門面房出售給他人，侵犯了被告的優先購買權，但后經法院審理，判決確認原告與購買人唐某、張某所簽訂的房屋買賣合同中涉及被告承租的門面房部分無效，該承租的門面房產權一直歸原告所有，沒有發生變化。至于被告對該承租的門面房的優先購買權問題是基于原告出售房屋行為，原告沒有再出售該出租的門面房，被告的優先購買權也就無從行使。被告享有出租房屋的優先購買權是法律規定的權利，但法律并沒有規定承租方可以不交納房租，被告不能以此拒絕履行交納房租的義務，因此原告要求被告支付部分租金的請求，應得到法律支持。

由于上述原因，造成原、被告自1998年5月簽訂的房屋租賃協議期滿后，沒有再繼續簽訂房屋租賃合同，事實上，被告一直占有和使用該承租的門面房，應視為是不定期租賃行為，被告應對其使用的房屋支付租金。由于被告一直不支付所欠原告租金，且原告曾于2005年12月27日書面通知被告，限期支付拖欠租金，但被告仍沒有支付給原告租金，被告遲延履行主要債務，經原告催告后仍未履行，原告因此享有單方解除權。2006年6月21日，原告將解除房屋租賃合同通知用特快專遞寄予被告，被告收到解除通知，故原、被告雙方房屋租賃合同應予解除。因而，法院作出上述判決。