隨著社會的進步，城市化進程的推進，房地產市場不斷發(fā)展，人們對居住環(huán)境的優(yōu)美、整潔、舒適的追求越來越高，小區(qū)的物業(yè)管理成了人們經常談論的話題，因物業(yè)管理服務而產生的糾紛亦不斷增加，并呈上升趨勢。由于我國相關的法律法規(guī)尚不統(tǒng)一、不健全，亟待完善，這就給人民法院審理該類糾紛案件增加了一定的難度。

一、物業(yè)管理服務合同的性質及法律效力

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務的活動。

　　（一）物業(yè)管理服務合同的性質

　　我國合同法中尚沒有物業(yè)管理服務合同方面的規(guī)定，實踐中很多人認為物業(yè)管理服務合同是委托合同。就物業(yè)管理服務義務的內容來看，物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同供相關物業(yè)管理義務，管理公司依據(jù)合同約定以及相關的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務，這種管理具有獨立完成性質。

　　委托合同的性質，是委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，由委托人承擔責任。如果照此推理，就會導致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物業(yè)管理服務的目的的。從合同目的進行解釋，物業(yè)管理服務合同的性質不是單純的委托合同。

　　在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關財產的保管，以及對共有物業(yè)設施的購買、更換等等。因而物管服務合同中的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。

　　（二）物業(yè)管理服務合同的法律效力

　　在物業(yè)管理法律關系中，物業(yè)管理服務合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理服務合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是合同當事人，而全體業(yè)主與物業(yè)管理公司是權利義務的具體承當者。

　　二、無書面物業(yè)管理服務合同糾紛的處理

　　實踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或業(yè)主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業(yè)管理服務合同糾紛時，應注意審查以下問題：

　　（一）物業(yè)管理公司的資質問題

　　物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務，除應辦理相關企業(yè)登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發(fā)的相關證書。對不具備法定資質從事物業(yè)管理服務工作的物業(yè)管理公司，發(fā)生了物業(yè)管理糾紛的，在人民法院開庭審理前，物業(yè)管理公司補辦相關證書的，應視為具有從事物業(yè)管理服務的資質，按雙方形成事實上的物業(yè)管理服務合同關系處理。對于沒有取得相關資質證明的，視為雙方存在事實上的物業(yè)服務關系，物業(yè)費用只能按合理成本收取。可以司法建議業(yè)主委員會解除物業(yè)服務關系，重新簽訂物業(yè)管理服務合同。

　　（二）物業(yè)費用標準問題

　　物業(yè)費用的收取應遵循公開及與服務相適宜的原則，合理收取物業(yè)費，標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)費是參照政府的指導價，確立費用時應以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，以業(yè)主的經濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、繳費方式進行約定，而物業(yè)管理公司對小區(qū)進行了管理，實際支出了相關費用，應當給予相應的經濟補償。

　　三、物業(yè)管理服務合同中違約責任的確定

　　根據(jù)《合同法》第１０７條的規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！蔽飿I(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務，業(yè)主支付物業(yè)管理費用的合同。審判實踐中，對于業(yè)主一方未按約繳納物業(yè)管理費用的違約責任比較明確，而對于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務義務的違約責任則相對模糊，不明確。

　　（一）物業(yè)管理公司的違約責任

　　物業(yè)管理服務合同中的違約責任，雙方當事人可以在合同中明確約定，沒有約定的則應按照實際損失的原則承擔違約責任。業(yè)主委員會有權制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止或者解除物業(yè)管理服務合同；違約行為發(fā)生實際損失的，應賠償損失或者降低物業(yè)管理費；還可以向有關部門申請對物業(yè)管理公司進行行政處罰。

　?。ǘI(yè)主可否行使抗辯權，拒交物業(yè)管理費

　　物業(yè)管理公司雖然服務欠佳，業(yè)主能否行使抗辯權拒絕交納物業(yè)管理費？根據(jù)《合同法》第６６條規(guī)定，“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求?！蔽飿I(yè)管理公司存在違約行為，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務費應當屬于行使合同中同時履行抗辯權的行為。

　　（三）物業(yè)管理公司是否有權利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業(yè)主交納物業(yè)管理費

　　物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主交納管理費，在業(yè)主不能按其要求交費的情況下，經常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業(yè)管理公司依法享有這種權利嗎？法律沒有明文規(guī)定。筆者認為，應具體情況具體分析。１、物業(yè)管理服務合同中明確約定，對業(yè)主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應當從其約定，但不能影響業(yè)主的基本生活。２、合同沒有明確約定的，應區(qū)分業(yè)主所欠費用的項目具體分析：業(yè)主僅拖欠公共性質服務，而未拖欠代辦性質服務費用的，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施的，應視為侵權；因業(yè)主拖欠代辦性質服務費用，相關部門采取停水、電、氣等措施的，物業(yè)管理公司不承擔責任。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務合同糾紛案件中的舉證責任

　　物業(yè)管理服務合同糾紛案件中的舉證責任，我國法律并無專門規(guī)定。一般的原則是《民訴法》關于“誰主張，誰舉證”的原則規(guī)定。然而物業(yè)管理服務合同糾紛案件有其自身的特殊性。對于物業(yè)管理公司所履行的義務是否符合約定或者相關標準，往往要經過一段時間才能夠反映出來，而相對于業(yè)主來說，要證明物業(yè)管理公司是否履行物業(yè)管理服務義務，舉證上存在諸多困難。此外，相關的物業(yè)管理資料通常是由物業(yè)管理公司進行保管的，要證明物業(yè)管理公司的服務存在瑕疵確實十分困難，業(yè)主的維權行為難以保障。

　　筆者建議，有關管理部門應設立一個專門機構對物業(yè)管理活動進行全方位考核及評價，或者由物業(yè)管理協(xié)會負責該項工作，并統(tǒng)一管理有關物業(yè)管理檔案。這樣，不僅有利于業(yè)主對于物業(yè)管理的監(jiān)督，亦有利于保持發(fā)生糾紛后取得證據(jù)的相對客觀性。人民法院也可以根據(jù)舉證的難易與實際情況對舉證責任進行適當分配，以便審查物業(yè)管理公司是否存在過錯、是否存在違約行為，從而能夠正確對其是否承擔責任做出認定。 　　
　　物業(yè)管理案件對于人民法院而言還屬于新類型案件，盡快立法進一步規(guī)范物業(yè)管理行為，從而有效地保護業(yè)主、物業(yè)管理公司的合法權益，促進物業(yè)管理服務的健康發(fā)展，是法律工作者急待研究的課題。