“按揭”方式購置商品房雖然是新生事物，但卻在社會上迅速普及。目前，以“按揭”方式購房為代表的新類型財產分割問題，在離婚案件中如雨后春筍般不斷涌現。但現行的法律、法規的滯后性導致對夫妻離婚時按揭貸款房沒有明確規定，法院在審理婚姻家庭案件時很難對此類房屋定性。筆者認為對此種案件不能簡單地確定按揭貸款房是夫妻共同財產還是夫妻一方個人財產，而是先要弄清按揭貸款房涉及到的法律關系以及所有權歸屬，才能很好地確定各種類型的按揭貸款房在夫妻財產中的性質。

一、按揭貸款房涉及的法律關系及所有權歸屬

按揭貸款購買房地產一般有現房按揭和樓花按揭兩種。無論是現房按揭還是樓花按揭都基本涉及到三方主體、兩個合同。主體分別為開發商、購房者、銀行；合同一個是購房者與房地產開發商簽訂的房屋買賣合同，另一個是購房者與銀行簽訂的借款合同。

購房者通過向銀行借款的方式全部付清了房款，通過與開發商簽訂的房屋買賣合同就可以取得現房或房屋建成后獲得房屋的期待權。購房者對開發商的付款義務已完成，只要到房地產管理部門辦理確權手續，就取得了完整的房屋所有權。雖然這種房屋的所有權是通過抵押向銀行借款而取得的，帶有一點瑕疵，但這并不影響所有權的歸屬。

二、夫妻離婚時按揭貸款房歸屬問題

如果夫妻雙方書面約定了房產的歸屬問題，則離婚時按照夫妻雙方的約定即可。但在現實生活中，許多夫妻書面約定房產歸屬，離婚時就產生了爭議。2001年修訂的《婚姻法》使夫妻離婚時財產分配進一步明確：一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產，取消了一方婚前財產經婚后夫妻長時間使用變為共同所有的規定。一方婚前購買的房屋，取得了產權證，就意味著其婚前就擁有了該房屋的所有權。所有權屬于物權，它和債權是不同的概念，不能因為是用另一方的收入或夫妻共同財產還貸，就改變房屋所有權的歸屬，婚前一方按揭貸款房屋仍舊應為其個人財產。下面，筆者將深入剖析不同情況下夫妻離婚時按揭貸款房如何定性的問題。

1、婚前一方按揭購買，取得房產證的情形。

不動產物權適用物權登記生效原則，應以向房地產登記機關進行登記為生效要件。產權證作為房屋權屬的公示憑證，在沒有相反證據證明的情況下，產權證上的名字就是該房屋的所有權人。據此，一方婚前買房取得產權證，該房屋就是一方婚前個人財產。而婚后夫妻用共同財產還貸，并不因此而改變房屋所有權的性質。

房屋的所有權原則上只屬于一方，只是因為在婚后還貸中，涉及到了對于共同財產的處理，另一方就此的投入份額成為了購房一方的債務，購房一方需要對另一方做出適當的補償。補償雙方可以約定為金錢、該房屋的部分或全部產權、其他財產或財產權利。可見，婚前買房、婚后還貸，房屋的所有權若無其他的約定，仍應作為婚前財產，屬于婚前按揭購房一方。

2、婚前一方按揭購買，婚后取的房產證的情形。

現實生活中，期房按揭即樓花按揭的情形大量存在。樓花按揭發生在商品房預售的情形下，對商品房預售的行為，我國1994年的《城市房地產管理法》第44條第2款和建設部1994年《城市商品房預售管理辦法》規定了預售登記。預售登記并不是任何確定產權變更的公示方法，主要是使預購者享有優先請求的權利，其目的在于保護債權而非保護物權。總之，期房按揭中的“登記”，不是物權中的“登記”，而是債權中的“預登記”。

那是不是因此就表示，這種情況下取得的房屋應該為夫妻共同財產？《婚姻法》第18條規定：一方的婚前財產為夫妻一方的財產。如果該財產的取得權利發生于婚前，而財產的實際取得在婚后，也應屬婚前財產為個人所有。婚前一方按揭購買商品房，婚后取得房產證就屬于此種情形。房屋的所有權是債權特別是預售登記的當然后果，權利是在婚前就已經獲得，只是在婚后才實際占有房屋。筆者認為，此物權的取得是以債權的存在為前提的，如果夫妻之間沒有其他特殊約定，因此取得的物權應屬于原來擁有債權的一方。

因此，筆者認為對于一方在婚前按揭貸款購買、婚后夫妻共同使用居住并償還貸款的房屋，不管是婚前取得了房產證還是婚后才取得房產證，都屬于夫或妻一方個人財產，關于婚后還貸是以夫妻共同財產還貸的情形，在離婚時，由房屋所有權擁有者一方給予一定的經濟補償。