基本案情

2014年9月11日，楊某某與開發(fā)商簽訂《房屋出售協(xié)議書》，約定將涉案房屋出售給楊某某，售價(jià)為142.3萬(wàn)元，購(gòu)房款已支付。因開發(fā)商擅自改變消防設(shè)計(jì)方案施工，致使涉案房屋未能通過消防驗(yàn)收，未能在合同約定的期限內(nèi)將房屋交付給楊某某。開發(fā)商按消防部門要求對(duì)房屋進(jìn)行消防整改，后涉案房屋通過消防驗(yàn)收，但消防整改導(dǎo)致部分房間不能單獨(dú)使用，在室外架設(shè)的連通樓梯按照消防部門規(guī)定不得鎖死，給房屋使用帶來了其他不利因素。目前，涉案房屋已符合交付條件，但楊某某以現(xiàn)在的房屋不符合合同約定為由拒絕接收房屋，遂雙方引發(fā)糾紛，經(jīng)協(xié)商無(wú)果，楊某某向法院提起訴訟：要求解除《房屋出售協(xié)議書》，判令開發(fā)商返還購(gòu)房款142.3萬(wàn)元。

法院裁判

雙方所簽訂的《房屋出售協(xié)議書》不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。因開發(fā)商擅自改變消防設(shè)計(jì)方案致使消防未通過驗(yàn)收，從而無(wú)法交付房屋，開發(fā)商的行為顯然構(gòu)成違約。雖然消防整改通過了驗(yàn)收，但導(dǎo)致了房屋結(jié)構(gòu)和功能發(fā)生重大變化，將嚴(yán)重影響楊某某的正常使用，不符合楊某某購(gòu)房的預(yù)期。因楊某某購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同返還142.3萬(wàn)元購(gòu)房款應(yīng)予支持。

法官點(diǎn)評(píng)

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)波動(dòng)日益凸顯，隨之而來的房地產(chǎn)類糾紛數(shù)量也居高不下，糾紛類型呈現(xiàn)多樣化。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

本案中,開發(fā)商預(yù)售房屋后，在施工過程中擅自改變了經(jīng)過審批的消防設(shè)計(jì)方案,違反了《商品房銷售管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然經(jīng)過整改符合了消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，但同時(shí)也改變了房屋的整體結(jié)構(gòu)，對(duì)楊某某正常使用房屋將產(chǎn)生重大影響，致使雙方簽訂的《房屋出售協(xié)議書》目的不能實(shí)現(xiàn)，該合同無(wú)法繼續(xù)履行，根據(jù)合同法上述規(guī)定楊某某可以要求解除雙方簽訂的《房屋出售協(xié)議書》。