商用店面房轉租未獲房東同意，新租客入駐遭遇抵制，轉租合同是否有效？店面長期空置造成損失該由誰來承擔？近日，隨著上訴期的過去，江蘇省海安市人民法院審結了這起房屋租賃合同糾紛案，判決案涉合同解除，雙方當事人對案涉合同的簽訂履行均有過錯，各自承擔50%的責任。

2017年8月，王某向甲物業公司承租店面房一間，用以經營家常菜菜館。簽訂商業租賃合同一份，約定房屋僅限用于商業，不得分租、轉租、變更經營項目。同年9月，王某成立案涉餐館，名天天飯莊（化名），領取個體工商戶營業執照，系個人經營，經營范圍為餐飲服務。

張某系王某外甥，接手案涉餐館，將天天飯莊以星星菜館（化名）的招牌對外營業，營業執照未作變更。

2019年3月12日，張某將星星菜館轉讓給趙某，簽訂轉讓合同一份，約定租金按原租房合同繼續履行，張某保證趙某在原租房合同期內可按原合同約定繼續承租房屋。合同最下頁另標注“飯店產權人      知曉并同意乙方承繼原甲方租房合同的權利和義務，由乙方履行原甲方租房合同，并將原甲方的押金退還乙方。產權人簽章：       ”。該兩處下劃線均為空白。其后，趙某共轉賬85000元給張某，其中包括餐館資產轉讓費用及房租、物業費等。

2019年3月15日，趙某安排人員進案涉餐館打掃、整理餐具，遭物業公司人員制止。物業表示其認可的案涉房屋承租人為王某，張某無權進行轉租，且物業亦不同意轉租行為。趙某、張某及物業公司三方至今未能協商一致，趙某訴至法院，請求解除轉讓合同。

海安法院經審理認為，公民、法人或其他組織的合法權利應予保護。原告趙某與被告張某簽訂的《轉讓合同》是房屋租賃合同，系當事人的真實意思表示。原告趙某與被告張某之間形成房屋租賃合同法律關系，合同有效。該租賃合同系轉租合同，原租賃合同系由案外人王某與物業公司簽訂，轉租合同未得到出租人物業公司的許可，且轉租人亦非原租賃合同的承租人王某，合同履行不能，合同目的無法實現，張某為此負責任。在轉讓合同簽訂過程中，原告趙某明知原租賃合同系由王某與物業公司所簽，其在與被告張某簽訂轉讓合同過程中在合同下頁亦標注了要求物業公司簽字或蓋章予以確認的內容，然在未得到確認情形下即與被告張某進行了交付，轉讓合同無法履行，其自身亦存在過錯。審理中，雙方當事人對解除合同無異議，法院亦予以確認。雙方當事人對案涉合同的簽訂履行均有過錯，對于未能營業的損失，應各自承擔50%的責任。遂依照《中華人民共和國合同法買賣合同司法解釋》的相關規定，判決解除案涉合同，被告張某返還趙某轉讓費用及房租物業費等7萬余元。

【法官點評】

本案涉及轉租合同未獲得房東認可，出租人無處分權，轉租合同是否有效問題。參照《買賣合同司法解釋》和《民法典》第597條規定，因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。這句話成立的前提就是合同依法成立并有效。合同效力應與物權區分開，物權瑕疵不影響合同效力，依法成立的合同有效，無權處分導致合同履行不能的，按違約承擔相應責任。

本案中，轉租合同系雙方合意簽訂，依法成立生效，因合同目的不能實現，雙方同意解除合同，應雙方在合同簽訂履行中均有過錯，法院判決二人對損失進行分攤并無不當。

本案的發生提醒人們，合同的簽訂是具有法律效應的，在承租房屋時要對房子情況及合同做到認真了解，出租房屋時亦要將情況告知清楚，對有可能出現無法交付的情況要積極解決，與人方便，就是與己方便，切忌因小失大，造成不必要的損失。