近年來，隨著農(nóng)村舊村改造、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，因農(nóng)村房屋交易行為所引起的糾紛日益增多，由此而訴訟到法院的涉及農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件數(shù)量也不斷上升。江蘇省鎮(zhèn)江市潤州區(qū)法院通過對該院轄區(qū)所發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛進(jìn)行調(diào)查分析后認(rèn)為，對當(dāng)前涉及到農(nóng)村地區(qū)，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋買賣糾紛呈逐年快速上升之趨勢應(yīng)予以高度重視。

一、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛所呈現(xiàn)的特點(diǎn)。

1、農(nóng)村房屋買賣交易主體呈現(xiàn)出多元化。幾年前，農(nóng)村房屋買賣一般只在農(nóng)村的本村村民之間進(jìn)行。而近年來，農(nóng)村房屋的交易主體迅速擴(kuò)大，呈現(xiàn)多元化之態(tài)勢。農(nóng)村房屋交易行為不僅發(fā)生在本村村民之間；而且也大量發(fā)生在本村村民與外村村民之間、農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間以及城鎮(zhèn)居民相互之間。

2、農(nóng)村房屋買賣交易方式呈現(xiàn)出多樣化。當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣行為的交易方式多種多樣，有少量的房屋買賣以口頭方式進(jìn)行交易，這種方式主要發(fā)生在農(nóng)村村民之間或者親戚朋友之間；大部分的房屋買賣行為采用書面形式進(jìn)行，有的參照商品房買賣合同樣式簽訂格式比較規(guī)范、內(nèi)容比較詳細(xì)的房屋買賣合同，有的則只簽訂主要反映房屋價(jià)格和座落位置的簡約式書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議；還有一小部分的農(nóng)村房屋交易行為則采取名為贈與、實(shí)為買賣的形式進(jìn)行，這種交易行為主要發(fā)生在農(nóng)村村民與城市居民之間，交易雙方往往同時(shí)簽訂房屋買賣合同和房屋贈與合同，雙方以贈與合同的形式辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)，而實(shí)際上則私下按照雙方簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容來進(jìn)行交易。

3、房屋出賣方在出賣房屋后又因種種原因而反悔或故意毀約而引發(fā)的糾紛所占的比例很大。當(dāng)前法院受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛大多數(shù)都是出賣方事后反悔主動(dòng)起訴到法院要求判決雙方房屋買賣行為無效從而收回已交付的農(nóng)村房屋；也有少部分是由于買受人起訴出賣方要求判令其履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)的；只有極少數(shù)案件是由于買受人拖欠購房款而引發(fā)的糾紛。

4、法院在審理此類案件時(shí)面臨著法律適用難的窘境。當(dāng)前關(guān)于房屋買賣的現(xiàn)行法律法規(guī)主要適用于商品房，而關(guān)于農(nóng)村房屋買賣方面基本上屬于空白，這給法院正確處理此類糾紛案件帶來了法律適用上的困難。在審判實(shí)踐中，有的法官在《合同法》、《土地管理法》及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的行政法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定之間選擇適用的法律依據(jù)，由于所依據(jù)的法律規(guī)定不同，往往導(dǎo)致判決結(jié)果大相徑庭，甚至出現(xiàn)同案異判的現(xiàn)象。

5、此類案件的生效判決面臨著難執(zhí)行的窘境。農(nóng)村房屋買賣糾紛往往發(fā)生在房屋已經(jīng)交付給買受人實(shí)際占有相當(dāng)長時(shí)間之后，有的長達(dá)數(shù)年甚至十來年。這類案件，法院若判決雙方之間的房屋買賣合同無效，由于買受人實(shí)際居住多年且進(jìn)行了裝潢或改造投入，互相返還起來難度較大。若判決房屋買賣合同有效，卻又面臨著房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證過戶手續(xù)難辦理的窘境：一方面，出賣方手握房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證拒不交出也不協(xié)助，導(dǎo)致有關(guān)過戶手續(xù)難辦理；另一方面，涉及到城市居民購買農(nóng)村房屋的案件，即使法院判決房屋買賣合同有效且出賣方也同意辦理過戶手續(xù)，也會由于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門拒絕辦理或者不予協(xié)助辦理過戶手續(xù)而導(dǎo)致生效判決無法執(zhí)行。

二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛明顯增多的原因。

1、交易雙方在農(nóng)村房屋交付后未及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)而引發(fā)糾紛。由于一部分群眾的法律意識不強(qiáng)，尤其是發(fā)生在村民之間的房屋交易行為，在交付房屋后雙方未能及時(shí)到有關(guān)部門辦理房屋有關(guān)過戶手續(xù)，買方在過了較長時(shí)間后才要求出賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)的，往往會由于遭到其拒絕、不予積極協(xié)助或反悔而引發(fā)糾紛。有的買房村民認(rèn)為反正房款已經(jīng)付清而且自己已經(jīng)實(shí)際居住在房屋內(nèi)，辦不辦過戶手續(xù)無關(guān)緊要，過了數(shù)年后想起或需要辦理過戶手續(xù)時(shí)再要求賣方協(xié)助則面臨著諸多困難而引發(fā)糾紛。

2、隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌向城市，同時(shí)也有部分城市居民向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣糾紛增多。一方面，由于城市建設(shè)的發(fā)展和城市居民戶口限制的逐步取消，大量的農(nóng)村居民紛紛流向城市，并在城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)居住生活，出現(xiàn)了大量的農(nóng)村閑置住房，從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋交易行為增多，由此引發(fā)的糾紛也相對增多；另一方面，部分城市居民為改變生活方式或居住環(huán)境，紛紛到近郊的農(nóng)村購買農(nóng)民閑置住房，同時(shí)也引起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的不斷增多。

3、由于城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋因拆遷而身價(jià)陡增，從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛激增。隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展，城區(qū)范圍不斷向農(nóng)村拓展，城市郊區(qū)的很多農(nóng)村房屋面臨著拆遷或征用，因此也可獲得較好的安置房或價(jià)值不菲的拆遷補(bǔ)償款。當(dāng)初以較低價(jià)格賣掉農(nóng)村房屋而尚未辦妥相關(guān)過戶手續(xù)的出賣方，看到如今因修路、拆遷而可以獲得更大的利益，便主動(dòng)反悔或故意毀約，紛紛起訴到法院要求法院確認(rèn)房屋買賣行為無效而判令買主退還房屋，導(dǎo)致這類糾紛案件劇增。另外隨著市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，部分農(nóng)村房屋的房價(jià)也隨之節(jié)節(jié)攀升，由于房價(jià)的上漲過快，農(nóng)村房屋買賣合同雙方由于受利益的驅(qū)使而頻頻產(chǎn)生糾紛。

4、關(guān)于農(nóng)村房屋交易行為的法律法規(guī)及相關(guān)政策的不夠協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，也導(dǎo)致了此類糾紛的增多。主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋是否允許自由轉(zhuǎn)讓方面，我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從該條規(guī)定似乎可以得出這個(gè)結(jié)論：農(nóng)村房屋只能在集體經(jīng)濟(jì)組織之間轉(zhuǎn)讓而不得自由轉(zhuǎn)讓。但該法第六十二條又規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。若反推此規(guī)定，則含有應(yīng)許可農(nóng)村住房自由買賣之意，只是農(nóng)村村民在出賣后不得再次申請宅基地而已，且根據(jù)合同法所確立的合同自由原則，也是鼓勵(lì)房屋自由交易的。實(shí)務(wù)中，農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生后，房管部門和土地管理部門也區(qū)分情況為大量農(nóng)村房屋辦理了相關(guān)權(quán)屬過戶手續(xù)，在一定程度上也鼓勵(lì)了農(nóng)村房屋的交易行為。但2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的出臺，明確規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證，導(dǎo)致許多城鎮(zhèn)居民已購買的農(nóng)村住房無法辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，從而導(dǎo)致了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛增多。

三、減少和正確處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的對策及建議。

1、進(jìn)一步加強(qiáng)法制宣傳教育力度，增強(qiáng)交易各方的法律意識。通過送法進(jìn)村、送法進(jìn)社區(qū)及以案說法等生動(dòng)活潑的形式大力開展普法宣傳和教育，尤其是大力宣傳有關(guān)農(nóng)村房屋買賣方面的法律法規(guī)及相關(guān)政策的有關(guān)規(guī)定，尤其是強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，以規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為。

2、倡導(dǎo)誠實(shí)信用的交易原則，減少故意毀約行為的發(fā)生。交易行為中誠實(shí)信用原則的缺失也是導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛不斷增多的原因，因此有必要進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)交易道德規(guī)范的建設(shè)，增強(qiáng)人們在交易行為中自覺遵守誠實(shí)信用原則的道德意識，防止或減少交易中故意毀約現(xiàn)象的出現(xiàn)。法院應(yīng)通過對典型案件的公開審理和宣傳報(bào)道，增強(qiáng)人們交易行為中的誠實(shí)信用意識和商業(yè)道德。

3、加強(qiáng)此類案件的審理和執(zhí)行力度，強(qiáng)化判決的統(tǒng)一性和規(guī)范性，正確引導(dǎo)農(nóng)村房屋交易行為。加大對此類案件的審理力度和執(zhí)行力度，堅(jiān)持對待同一性質(zhì)的案件統(tǒng)一判決結(jié)果，避免同案異判現(xiàn)象。對農(nóng)村村民之間的房屋買賣行為，只要雙方出于真實(shí)的意思表示，就應(yīng)當(dāng)判決房屋買賣合同有效，判令各方嚴(yán)格履行合同義務(wù)，以維護(hù)交易行為的穩(wěn)定性；對農(nóng)村村民與城市居民之間的房屋買賣合同因其違反了有關(guān)行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，目前應(yīng)判決合同無效，雙方互相返還。

4、加強(qiáng)立法、司法和行政方面的協(xié)調(diào)和互動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村房屋的交易行為，促進(jìn)房屋交易行為的有序進(jìn)行。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，有關(guān)農(nóng)村房屋的買賣交易行為將會日益增多，而目前由于相關(guān)法律規(guī)定和行政政策方面的不協(xié)調(diào)及存在的沖突，導(dǎo)致農(nóng)村房屋交易糾紛難以全部得到正確合理的處理，因此應(yīng)當(dāng)從立法層面和司法層面對這種交易行為進(jìn)一步規(guī)范。建議通過立法或司法解釋的形式，對農(nóng)村房屋買賣行為的效力認(rèn)定及處理作出科學(xué)合理且操作性強(qiáng)的明確規(guī)定，以便對農(nóng)村房屋買賣行為加以正確引導(dǎo)，促使農(nóng)村房屋交易規(guī)范化，從而從根本上減少此類糾紛案件的發(fā)生。