16年前，江蘇如東一村民陳某將自建房屋賣給鄰村村民金某，如今陳某卻以房屋買賣協議違反國家土地法強制性規定為由，起訴確認房屋買賣合同無效并要求返還房屋。近日江蘇省如東縣人民法院審結了這起農村房屋買賣合同糾紛。法院認為非本集體經濟組織成員購買宅基地房屋的合同，損害法律、行政法規以及國家政策所維護的社會公共利益，應認定無效，但賣方對合同無效過錯較大，應當承擔主要賠償責任。

2004年陳某與金某簽訂“房屋買賣協議”，陳某將其樓房作價28000元出賣給金某，金某按約交付了購房款，陳某也將樓房一幢及附屬用房（兩間廚房、一間廁所）交付給了金某。在居住過程中，金某對樓房及附屬用房進行了修繕。陳某認為房屋買賣協議違反了國家土地法強制性規定，屬于無效合同，起訴至法院請求確認“買賣房屋協議”無效，要求金某返還房屋。

金某辯稱，雙方簽訂房屋買賣協議時，陳某未告知其房屋不能出售，還邀請村干部作為見證人，現在已經十六年了，陳某要求確認該協議無效毫無誠信，應當賠償金某的信賴利益經濟損失。案涉房經評估，該屋重置成新價值總價為255000元，房屋裝修添附價值為56747元，并提起反訴要求陳某返還購房款28000元；并支付其購房后對該房屋添附的費用56747元；按照該房屋現有評估價的80%賠償其損失158310.4元。

庭審中陳某對金某的反訴答辯稱：返還購房款28000元無異議；雙方簽訂的房屋買賣協議違反了法律規定，雙方均有過錯，其不存在不誠信的行為，不能因為不懂法就否認自己的過錯。

法院審理后認為：陳某與金某并非同一村集體經濟組織成員，非本集體經濟組織成員購買宅基地房屋的合同，損害法律、行政法規以及國家政策所維護的社會公共利益，應認定無效。因無效合同取得的財產，應當予以返還。故陳某應當返還金某購房款28000元，金某應當返還陳某案涉樓房及附屬用房。金某對樓房及附屬用房的添附由陳某給予折價補償，折價補償款參照評估報告為56747元。案涉房屋的價值相較十六年之前，現在已大幅度增值。金某因合同無效應當返還案涉房產，房產的增值部分因而轉歸陳某享有。但根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，合同無效，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，雙方均有過錯，但本案中出賣方陳某過錯程度較大，故陳某應當賠償金某損失，酌定陳某承擔70% 的賠償責任。遂判決合同無效，金某返還樓房一幢及附屬用房，陳某返還金某購房款28000元、給付添附物折價款56747元、賠償信賴利益損失118666元。

陳某不服一審判決提起上訴，二審判決駁回上訴維持原判。

評析：本案是一起典型的買賣農村房屋后，出賣方反悔起訴請求確認買賣合同無效，要求返還房屋的糾紛。根據法律規定，非同一集體經濟組成員之間的宅基地上的房屋買賣合同因為違反法律、法規的強制性規定，或者損害社會公共利益，而被依法認定無效。

而根據《合同法》第五十八條規定合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案涉案房屋買賣合同無效后，通過對案涉房產進行評估，以目前重置類似房屋的價值，扣減購房款以及應當返還的添附物，來認定買受方的損失，再根據雙方的過錯責任大小，確定出賣方陳某夫妻應當賠償買受方金某的損失。如此既維護了農村土地管理制度，也照顧了買受方的信賴利益損失以及生存利益，同時也避免不誠信的當事人從其不誠信的行為中獲取巨額利益，也體現了社會主義核心價值觀。