買房不看房、售價顯低于市價、說不清中介……有著頻繁購房記錄的許某自認為買房經驗豐富,可以演好這出“善意取得”的戲碼,但終究難逃法官的火眼金睛。日前,梁溪法院依法審結這起確認合同無效案,判決確認許某和“房主”的買賣行為無效,目前該案已生效。

侄女私自賣房

2008年,顧老伯老房拆遷,拿到3張房票。顧老伯自己留了一張,分給兒子女兒各一張。當時他的弟弟病重,一家生活困難,于是顧老伯跟女兒顧某商量,讓女兒把手中的房票給弟弟一家買房,將自己名下更多面積的房票給女兒買房。

2011年,顧某拿著給叔叔的房票出面買下一套房屋,房款26萬余元由叔叔一家分兩次付清,但房款收據抬頭只能寫“顧某”。拿到房子后,叔叔一家便裝修居住。2011年叔叔去世,他的妻子和女兒一直居住在這套房子里。

2018年,按照政策,這套房子可以上市流轉了,顧某辦理了產權證,嬸嬸李某多次催促顧某辦理房屋過戶手續,顧某一面答應一面又以各種理由拖延時間。2019年7月,顧老伯與弟媳李某簽訂協議,對房票贈與的事實加以確認,明確女兒名下房票無償贈與給弟弟,弟弟出全資購買,之后對房屋裝潢并居住至今。雙方均在此協議落款處簽字。

2019年7月,顧某將該房屋以60萬元價格出售給許某,并在合同中約定:如在清場過程中造成后果與顧某無關。2019年8月,許某持房產證上門看房,李某報警后才知道房屋已被顧某賣給了許某。之后,許某起訴要求李某搬離這套房屋,而李某也向梁溪法院起訴要求確認顧某和許某的房屋買賣行為無效,并確認房屋歸自己和女兒所有。

購房人是否善意?

庭上,許某被問及為何在沒有看房的情況下買房時回答:聽說顧某的嬸嬸住在房子里,看不了房,所以看了一樓的同戶型,顧某承諾由她來騰房。

關于購房目的,許某開始說是為了自住。之后在他的賬戶交易明細中發現,在8天的交易期間內,他除了向顧某轉賬外,還顯示有其他多筆房款支出項目。對此,許某又改口稱購買顧某的房屋,一是自住,二是投資。

而在詢問到中介公司時,顧某代理人既不清楚中介公司名字及中介費金額,也不清楚是否簽訂居間合同。許某也不清楚中介公司名字,只知道中介是劉某,雙方沒有簽訂居間服務合同,中介費已經付給劉某,但沒有支付憑證。

另外,在庭審中,顧某代理人與許某還當庭串通。許某提供了向顧某支付48萬元房款的憑證后,法官詢問顧某代理律師付款情況時,顧某代理律師在陳述完48萬元后,看向坐在一旁的許某,經許某提示后,補充回答“再加2萬元”。然而,這2萬元并無支付憑證。

許某還當庭撤回一份大額支付憑證。許某在庭前提供的收條復印件顯示顧某收到許某100萬元的房款,但與交易明細不符,隨后許某又表示該收條不再作為證據提供。

關于房屋清場問題也存在前后表述矛盾。根據合同約定及顧某陳述,剩余10萬元購房款等房屋騰空后交付。但在追問房屋由誰騰空時,許某和顧某一致認為由顧某負責騰空。然而房屋買賣合同上又約定雙方在清場過程中造成后果與顧某無關。

在整個庭審過程中,顧某未出庭,即使在法院要求其本人出庭的情況下仍拒不到庭,所有意見均為其代理律師所述。

法官明辨是非拆穿謊言

審理后,法院認定顧某和許某的房屋買賣行為無效,原因有五點:

一、顧某明知該房屋系李某一家持其房票購買并一直居住至今,也明知雖然產權登記在其名下,但從未支付過購房款,也未實際居住。顧某在一面答應李某辦理過戶手續的情況下,一面與許某簽訂該房屋的買賣合同,將房屋過戶到許某名下,主觀惡意明顯。

二、從許某頻繁的購房記錄可以推斷其應當具備豐富的購房經驗,其在明知該房屋由李某居住且居住人阻卻看房的情況下,應當知道該房屋權屬可能存在爭議,而此時許某不僅未詢問不能看房背后的緣由,權衡交易風險,還故意回避看房及向實際居住人了解情況,配合顧某對居住人隱瞞房屋交易,不符合一個善意購房人的合理反應。

三、顧某與許某約定的房價是60萬元,即使加上繳納的土地出讓金等賣方成本,成交價格也未超過78萬元,明顯低于顧某、許某自稱的評估價90萬元,更不要說李某述稱的市場價格118萬元了。其所稱中介,既無名稱,又無合同,所稱中介費既無支付憑據,其房屋總價10%的收費標準與市場行情相比亦是離譜。

四、許某與顧某簽訂的買賣合同約定清場過程中造成的后果與顧某無關,既表明許某明知該房屋存在權屬爭議需要清場,又說明許某與顧某有過磋商,顯見雙方通謀無視實際居住人權益之惡意。審理中,顧某、許某對清場約定的解釋前后反復、說辭不一、相互推脫的表現亦可印證。

五、就許某實際支付顧某的購房款,許某本人前后說法不一,且庭前提供的證據與審理中最終出示的證據、說辭皆不能自圓其說。而顧某非但本人拒不出庭,其代理人,身為律師,先就居間合同問題未向當事人核實即予以編造答復法庭,后又當庭公然串通許某,就委托人未曾表述的事實不經核實即發表確認意見,作虛假陳述,對抗法庭調查。故應加重顧某、許某的舉證責任,對爭議事實作出對其不利的認定。

綜上,故判決確認顧某和許某房屋買賣行為無效,房屋所有權歸李某母女共同共有。

法官說法:本案中,雖然贈與房票行為違反當時政策規定,但現今該房屋已可以上市流通,其轉讓限制已經解除,李某母女具備成為房屋所有權人的條件,顧某理應積極配合辦理過戶。然而在李某母女多次催促下,顧某不僅找各種借口拖延辦理,反而還將房屋私自賣給第三人許某,而許某明知該房存在權屬爭議還以低價購買,惡意串通行為明顯,不符合善意取得的構成要件,許某不能取得該房屋的所有權,應將該房屋過戶給李某母女。(本文人物均系化名)