購房者唐某某沒有想到的是，自己通過中介簽訂購房合同購買位于啟東市匯龍鎮北上海花園的房屋，卻在房屋完工并交付產權所有人后，始終等不來出售方履約。蹊蹺的是，房屋的產權所有人還表示根本不清楚存在這起房屋買賣交易。

購房者、售房者、產權所有人、房屋中介四方，究竟錯在何方？唐某某將售房者金某、產權所有人袁某某夫婦、房屋中介啟東市銀星房產經紀有限公司（以下簡稱銀星房產）訴至法院，要求解除房屋買賣合同，要求袁某某夫婦、金某退還購房定金及購房款合計338000元并互負連帶責任、要求銀星房產退還中介費9500元，要求四被告連帶賠償違約金237600元。

近日，啟東市人民法院對該起離奇的房屋買賣合同糾紛案作出一審判決，判令解除房屋買賣合同，判決金某返還購房款338000元，判決金某支付違約金118800元，判決銀星房產在40000元范圍內就金某不能履行部分承擔補充清償責任。

判決指出，作為專業的房屋中介機構，在進行居間服務時應當應盡到必要的、審慎的審查、核實義務，如核實房源信息、賣房人的身份信息、是否存在委托交易手續等。

房屋出售

2017年4月21日，唐某某與金某，也就是本案中售房者訂立協議，金某確認將啟東市匯龍鎮北上海花園40號的安置房屋優惠購房權利轉讓給唐某某，并約定了轉讓款、產證過戶等相關事宜。

4月21日當天，唐某某向金某支付購房定金88000元，向銀星房產支付中介費9500元。同年6月3日，唐某某向金某支付購房款250000元。

但到了房屋完工并交付后，售房者金某卻拿不出房子來了。

金某在庭審中表示，他只是代為簽署合同的人。按照金某的說法，2017年4月21日，施某某打電話讓他，要他去銀星房產處代施某某簽署案涉房屋買賣合同。當天，施某某開車將金某帶至銀星房產處，金某下車并帶上施某某交給他的材料去簽署合同。

庭審中，金某表示同意解除2017年4月21日的合同，因為“房子也沒有了，履行不成了”。

這套房屋到底去哪了？

各執一詞

這套房屋最早的產權所有人袁某某、季某某否認自己曾將房屋賣給施某某。

袁某某、季某某在庭審中表示，他們因拆遷安排到北上海花園B區三套房屋，因想將其中兩套調換成一套南郊家園、一套北上海花園C區房屋，而經人介紹找了施某某辦理。

“我是叫施某某拿房子，不是賣給他。如果幫我們拿到了房子，我考慮賣給他。”然而，施某某最終未能完成其與袁某某夫婦的協議。

施某某委托徐某某將拆遷材料還給袁某某夫婦。此后，徐某某與袁某某協商后，幫助袁某某完成其原本的想法。

銀星房產在庭上辯稱案涉合同是房屋買賣合同，而其與當事人唐某某簽訂的合同是居間合同，是報告居間。其將訂立合同信息告知雙方，由雙方決定是否達成合同或履行合同，合同一旦成立，作為委托方理應支付中介費。

銀星房產辯稱，在居間人不存在故意提供虛假信息或隱瞞重要信息的情況下，銀星房產不應承擔返還中介費及賠償責任。

居間有責

啟東法院審理認為，原告唐某某、被告金某及居間方被告銀星房產簽訂的房屋買賣合同（居間合同）系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，已依法成立生效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行各自的義務。

就案涉房屋買賣合同的出賣人主體問題，法院認為，金某作為涉案房屋買賣合同的出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，唐某某作為買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。據此，法院判決出賣人金某將收取的338000元購房款退還。

就袁某某夫婦應否承擔違約責任，法院認為，金某抗辯受施某某委托簽訂涉案房屋買賣合同而不愿承擔合同責任，但唐某某及金某均未提供證據證明委托事實的存在，且涉案房屋買賣合同的甲方為金某，亦無充分證據證明袁某某夫婦委托出售涉案房屋的授權委托書，故袁某某不能作為涉案房屋賣合同的出賣主體，對該項訴請法院未予支持。據雙方合同約定，法院判決金某支付違約金11.88萬元。

就銀星房產應否返還中介費并承擔連帶賠償責任，法院認為，房屋中介機構通常具備從事居間服務的專業知識，掌握獲取、審查相關信息、相關手續的能力，因此，在委托人提供報酬的前提下，要求中介機構盡到謹慎、合理審查義務不僅是民法中權利義務對等的要求，也是房屋交易安全性、穩定性的保障。如果中介機構在簽訂合同時疏于對房屋相關信息、交易手續的審查，導致合同無法履行的，應承擔相應的責任。本案中，銀星房產作為專業的房屋中介機構，在進行居間服務時應當應盡到必要的、審慎的審查、核實義務，如核實房源信息、賣房人的身份信息、是否存在委托交易手續等。但銀星房產對金某在簽約時出具的袁某某名下的選房協議未核實調查委托事宜的真實性，就促成涉案房屋買賣合同的簽訂，導致涉案房屋買賣合同的無法履行。且合同第二條約定，定金應由丙方保管，但銀星房產沒有按約保管定金，存在違約行為。結合銀星房產的過錯程度，法院酌定由銀星房產在4萬元范圍內就金某賠償不足部分承擔補充賠償責任。

就關于銀星房產退還中介費的訴請，法院認為，因房屋買賣合同約定中介費一律不予退還，且銀星房產不存在故意隱瞞事實或提供虛假情況的情形，因此法院未予支持