雙方當事人簽訂了單位集資房的買賣合同，2年后此房屋面臨拆遷，新房東將獲取較高額的補償款，原房東以其將大產權房誤當小產權房為由，請求撤銷房屋轉讓協議。日前，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為劉某、周某出售案涉房屋時不構成重大誤解，駁回了劉某、周某要求撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。

房屋產權性質不明

1983年9月10日，某紡織廠向政府部門申請建筑許可證，建設職工宿舍樓。經相關部門批準，宿舍樓得以建成，其土地為國有劃撥土地，性質為工業用地。其后，紡織廠按職工工齡長短、貢獻大小、崗位任職等綜合情況，將職工宿舍以福利性集資住房形式分配給職工居住。1996年，海安縣在深化國有、集體企業改革，推進企業產權制度改革過程中，將宿舍樓列入改制剝離的資產范圍，未列入改制范圍。

劉某、周某夫妻原系紡織廠職工。1994年，二人通過福利分房的方式取得了上述職工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日，劉某、周某與張某簽訂房屋轉讓合同，約定劉某、周某將前述職工宿舍出售給張某，售房總額14.5萬元。考慮到市場房價多變，房價的漲跌不予追究。因為該房屋為無產權證的單位集資房（小產權），劉某、周某承諾全權代表房屋共有人出售此房，承擔該合同法律責任以及經濟責任，若干年后，因政策原因或單位原因需變更產權，劉某、周某無條件協助張某，不得違約。同日，劉某、周某出具收條，證明房款已全部結清。不久，張某實際入住該房屋。

遭遇拆遷心態失衡

2018年，該房屋所屬區域列入拆遷征收范圍。紡織廠為此出具一份說明：本次拆遷，同意該福利分房由職工享受，由拆遷指揮部按規定對房屋所有權人進行補償安置。拆遷過程中，拆遷指揮部為推進拆遷工作，按拆遷政策與張某簽訂了房屋搬遷補償協議，補償款比原買賣合同約定的14.5萬元價格高出不少。劉某、周某得到消息，心態難以平衡，一紙將張某告上法庭。

庭審中，原告劉某、周某訴稱，由于原告劉某、周某一直誤認為案涉房屋無建設許可、無用地規劃許可，為此在雙方當事人簽訂的房屋買賣合同中明確約定，案涉房屋為無產權證的單位集資房、小產權房。直到拆遷時，原告劉某、周某才得知該房屋辦理了相關手續，屬于大產權房，說明原告劉某、周某在房屋出售時對房屋的產權性質存在錯誤認識，以小產權房的價格出售了大產權房，合同訂立的價格明顯低于同地段有產權證的二手房，案涉合同構成重大誤解。請求法院判決撤銷雙方當事人之間的房屋轉讓協議。

被告張某辯稱，雙方當事人買賣的房屋并非小產權房，小產權房是指建立在集體所有土地上的房屋，但案涉房屋的占地性質為國有劃撥工業用地。案涉房屋自建成到拆遷，其產權性質沒有發生過變化，一直是無法辦理產權證的，只是在拆遷過程中，拆遷指揮部為推進拆遷工作，對案涉房屋以拆遷價格進行了補償安置，盡管比原先買賣合同約定的價格要高，但這是基于當地的拆遷政策，而非基于房屋的產權性質。同時，案涉房屋買賣合同中也特定約定，如果將來產權發生變化，被告劉某、周某也應當無條件協助被告張某辦理過戶，都說明雙方在簽訂合同時對房屋產權性質完全了解，且對其今后可能發生產權性質的變化有所預見。劉某、周某在得知拆遷指揮部以較為優惠的條件進行拆遷后，其要求推翻已經訂立并履行的房屋買賣合同，違反誠信原則。請求法院判決駁回原告劉某、周某的訴訟請求。

細釋法理公正審判

海安法院審理后認為，原告劉某、周某就案涉房屋與被告張某簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，合同內容不違反法律法規的強制性規定，未損害國家、集體、第三人的利益，亦未損害社會公共利益，應屬合法有效。原告劉某、周某均為紡織廠員工，又在案涉房屋中長期居住，不存在其所主張的對房屋性質的誤解。況且案涉房屋是否屬于完全產權性質，本當也是劉某、周某應當了解的事項，相關責任不應推卸給被告張某。事實上，原告劉某、周某出售案涉房屋后一直未提出過異議，直到房屋被較為優惠條件征收后才提起訴求，其行為有悖誠信。據此，原告劉某、周某的訴求請求難以支持。遂依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》的相關規定，做出前述判決。

一審判決后，原告劉某、周某不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

    【法官點評】此案主要涉及案涉房屋買賣合同簽訂時是否存在重大誤解問題。所謂重大誤解，是指行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成重大損失的情形。由此可見，是否構成重大誤解應以行為時（締約時）為判斷點，而不應考慮行為后的條件變化。

本案難以認定案涉房屋買賣時原告劉某、周某存在重大誤解。其理由如下：其一，通常離證據近的一方當事人承擔舉證責任。原告劉某、周某長期居住于案涉房屋，對于房屋的了解遠勝于被告張某，締約時對房屋性質是否有誤解應由原告劉某、周某舉證。原告劉某、周某并未舉證證明案涉房屋在房屋買賣合同簽訂時不是“無產權證的單位集資房”，而其誤以為是“無產權證的單位集資房”并出售，其對房屋產權性質在簽訂房屋買賣合同時不存在任何誤解。其二，案涉房屋事實上難以領取產權證。由于歷史原因，案涉房屋存在批準手續的欠缺，不能得出案涉房屋簽訂買賣合同時即全部滿足辦理產權證的條件、為可以辦理產權證的“大產權房”的結論。其三，如合同簽訂后發生條件變化可領取產權證也不能視為締約時的重大誤解。即使案涉房屋買賣合同簽訂后該房屋可以辦理產權登記，也是相關政策、法律發生變化導致，且未超過雙方當事人簽訂合同時可預見的范圍，原告劉某、周某對此亦不存在誤解。況且，雙方在合同中明確，如果將來產權發生變化，無條件協助辦理過戶。其四，當事人應承受正常市場風險。雖然案涉房屋在買賣合同簽訂價格與拆遷補償款之間存在差異，但系政策變化導致的市場價值漲幅，屬于正常的政策、市場風險，是條件變化的產物，而不是所謂簽約時重大誤解的產物。其五，不應輕易否定交易合同的效力。我國現行合同法奉行鼓勵交易原則。原則上，倡導誠信原則。如果支持原告劉某、周某主張，無異于倡導不誠信，不利于保護交易安全。故而法院對于原告劉某、周某要求以重大誤解為由撤銷合同不予支持，符合現行法律規定和法理精神。

本案的發生提醒人們，誠實信用是法律帝王條款，法律鼓勵交易，保護交易安全,不干涉正常的市場行情漲幅波動。任何人妄圖違背規則通過訴訟取得不當利益，均不會得到司法的支持與保護。

【法條鏈接】《中華人民共和國物權法》

第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《中華人民共和國合同法》

第八條  依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

第五十四條　下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》

第七十三條  對于重大誤解或者顯失公平的民事行為，當事人請求變更的，人民法院應當予以變更；當事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或者撤銷。

可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或者撤銷的，人民法院不予保護。