近年來，二手房買賣日益頻繁，但這類交易主體大多是個人，受法律知識匱乏、交易經驗不足、契約精神缺失等因素影響，簽訂的房屋買賣合同存在不專業、不規范、不完善的情形。近日，通州法院就審理了這樣一起因二手房買賣引發的合同糾紛案件。

2020年4月30日,周某與韓某簽訂房屋買賣合同1份，約定周某將位于南通市蘇通科技產業園某小區的一套商品房以251萬元的價格賣給韓某，韓某應自合同簽訂之日起一個月內分四筆付清購房款，款清交房，如任何一方違約，應支付對方違約金50萬元，并承擔訴訟等其他費用。

合同簽訂后，韓某依約交付了前三筆購房款合計200萬元。此后數月，因開發商未能向周某交付房屋亦未通知辦證，故韓某未向周某支付購房尾款51萬元。

同年10月14日，周某微信告知韓某房屋已符合辦證條件，通知韓某盡快付清尾款辦理過戶手續。但韓某稱其預留的用于支付尾款的50萬元已用于支付其他房屋首付款，暫無辦法付清尾款，周某即自行交納稅費領取房屋產權證。此后，周某多次催促韓某付款未果，又兩次委托律師致函韓某，要求韓某支付購房尾款51萬元并承擔其他損失。韓某收到律師函后僅向周某支付購房款10萬元，其余41萬元一直未付。周某遂向法院提起訴訟，要求韓某支付購房尾款41萬元、違約金50萬元及律師費、一手拿房費等費用。

庭審中，韓某則認為其至今未付購房尾款是因為周某要求其承擔周某從開發商處領取房產證所支付的契稅和維修資金等費用，沒有合同依據，所以責任在周某，其不存在違約行為。其同意支付購房尾款41萬元，但不同意支付違約金和其他費用，且其僅同意按銀行同期貸款利率標準計算遲延付款利息。

通州法院審理后認為，周某與韓某簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實意思表示，合法有效，雙方均應按合同履行各自的權利義務。根據合同約定，最后一筆購房款51萬元的支付時間應為開發商通知辦證之日，但經周某多次催促，韓某僅支付10萬元。韓某拖欠購房款的行為構成根本違約，根據法律規定，韓某應及時向周某付清房款并承擔違約責任。關于違約金數額，因周某未提供有效證據證明韓某的違約行為給其造成的直接損失金額，結合韓某已付房款占合同總價款83.67%之事實，法院綜合考慮周某的實際損失、合同的履行情況以及韓某的違約程度，依法認定違約金額為8萬元。最終雙方達成和解協議：除了41萬元尾款，韓某還要支付周某包括違約金、律師費等共計13萬元，并負擔房屋過戶的稅費。

法官提醒，違約有風險，交易需謹慎。本案中，盡管法院沒有認定50萬元的違約金，但韓某依然要承擔比原本購房款多出十幾萬的給付義務。因此在交易過程中，無論是買方還是賣方都應本著誠信原則規范交易，及時履行合同義務，嚴格遵守契約精神，否則可能付出高額代價，后果得不償失。