隨著房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，有關(guān)房產(chǎn)登記類行政案件也呈逐年增長的趨勢。此類案件大都與民事案件相關(guān)聯(lián)，相關(guān)法律規(guī)范又不是很完善，各地法院在審判實踐中的做法也存在較大差異。為及時解決審理此類案件中的具體問題，適應發(fā)展形勢，我們課題組赴房產(chǎn)市場逐步成熟的無錫、蘇州的基層法院進行調(diào)研，現(xiàn)就調(diào)研遇到的具體問題作逐一分析，并對這些問題的解決提出一點思路，希望能對我們審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的實際操作有所裨益。
　　一、當前房產(chǎn)登記行政訴訟案件的主要特點
　　（一）案件數(shù)量增長快，案件類型多樣
　　據(jù)統(tǒng)計，在2001年以前，鮮有房產(chǎn)登記行政訴訟案件。但自2001年開始，該類案件數(shù)量迅速增長。2003?2004年度，蘇州、無錫兩市的基層法院行政庭年平均收案數(shù)幾乎達8件。案件的類型也呈多樣化，從過去比較單一的不服房屋權(quán)屬登記類型，已發(fā)展到現(xiàn)在的諸如不服撤銷登記、不予登記、抵押登記、房屋用途登記、房屋登記行政行為賠償?shù)榷喾N類型。這些房產(chǎn)登記行政訴訟案件涉及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章眾多，審判工作難度較大。
　　（二）法律規(guī)定不健全，某些案件裁判結(jié)論標準不一
　　法院和房產(chǎn)登記行政機關(guān)（以下簡稱登記機關(guān)）普遍認為有關(guān)房產(chǎn)登記的法律規(guī)定不夠規(guī)范。如對登記機關(guān)的登記行為應是作形式審查還是必須進行實質(zhì)審查的問題、工作人員的過失責任與賠償后果的關(guān)系認定問題、訴訟時效問題等等，因缺乏明確、具體、統(tǒng)一的規(guī)定，不同法院對相類似的案情可能會作出截然不同的裁判結(jié)果。
　　（三）行政爭議與民事爭議交叉在一起
　　該類案件大都與民事案件相關(guān)聯(lián)，相當多的房產(chǎn)登記行政案件起訴的原因是因為民事權(quán)益之爭而引起的。當事人提起房產(chǎn)登記行政訴訟，實質(zhì)是對民事權(quán)益被登記機關(guān)登記行為確認不服。從調(diào)研時抽查的案件分析，此特點十分明顯。
　　（四）登記機關(guān)敗訴率高
　　據(jù)本次調(diào)研統(tǒng)計，2003?2004年度，登記機關(guān)敗訴率達70%左右。敗訴的原因集中，大都是因為忽視實體審查和違反法定程序所致。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉(zhuǎn)移登記。
　　二、審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件涉及的主要問題及思考
　　（一）關(guān)于對房產(chǎn)登記行為不服的起訴期限問題
　　目前存在兩種爭議，一種觀點認為，由于房產(chǎn)登記行為是一種依申請的行政確認行為，登記機關(guān)不必也不應告知權(quán)利人訴權(quán)和起訴期限，更無法通知利害關(guān)系人，因此，對該類行政糾紛應適用行政訴訟法第三十九條的規(guī)定，“應當在知道作出具體行政行為之日起三個月內(nèi)提出”，另一種觀點認為，房產(chǎn)登記行為屬于行政行為，登記機關(guān)的制式房產(chǎn)所有權(quán)證書，沒有相應的關(guān)于訴權(quán)和起訴期限的項目，因此，在沒有告知訴權(quán)和起訴期限的情況下，就應當執(zhí)行最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，即“行政機關(guān)作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不超過2年”，對當事人不知道該具體行政行為內(nèi)容的，“其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計算”，超過20年的，“人民法院不予受理”。
　　我們認為，對房產(chǎn)登記行為提起訴訟的起訴期限應區(qū)分以下幾種情況：1、當事人知道登記行為的內(nèi)容及起訴權(quán)利和起訴期限的，起訴期限為知道登記行為的內(nèi)容起3個月。2、當事人知道登記行為的內(nèi)容但不知訴權(quán)或起訴期限的，起訴期限從其知道或應當知道之日起計算（3個月），但從知道登記行為內(nèi)容2年后起訴的人民法院不予受理。3、當事人不知道登記行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或應當知道登記行為內(nèi)容起算，但最長不超過20年，20年后知道登記行為內(nèi)容向人民法院起訴的，人民法院不予受理。
　　（二）關(guān)于對房產(chǎn)登記行為不服提起行政訴訟的原告主體資格問題
　　如何理解“與房產(chǎn)登記行為有法律上利害關(guān)系”？實踐中，有觀點認為，與房產(chǎn)登記有關(guān)的“利害關(guān)系人”只能限于房屋權(quán)屬所涉及的民事法律關(guān)系的當事人。也有觀點認為，只要公民、法人或者其他組織認為房產(chǎn)登記行為侵犯了其合法權(quán)益就有資格作為原告起訴。
　　我們認為，只要當事人的合法權(quán)益所受到的侵害與登記行為之間存在因果關(guān)系，即只要沒有該登記行為的存在，則必然不會發(fā)生該結(jié)果，而該登記行為的存在必然導致或加速該結(jié)果的發(fā)生，則當事人就應當具有原告資格。一般來說，公民、法人或者其他組織對房產(chǎn)登記行為提起行政訴訟，只要能提供相應的事實證據(jù)證明其與被訴的登記行為有法律上的利害關(guān)系，法院均應予以受理。
　　（三）對登記機關(guān)登記行為合法性審查的標準問題
　　1、登記發(fā)證行為事實和證據(jù)審查問題
此問題存在兩種爭議：一種觀點認為，應采取形式審查標準，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設定的事實要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點認為，應采取實質(zhì)審查標準，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關(guān)之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機關(guān)的設置、實質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。
　　我們認為，要解決這一爭議，必須厘清以下幾個問題：
　　（1）房產(chǎn)登記發(fā)證行為的性質(zhì)
　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五章規(guī)定，房產(chǎn)登記是縣級以上人民政府房產(chǎn)登記機關(guān)根據(jù)當事人的申請或依職權(quán)將不動產(chǎn)物權(quán)設立、變更、消滅等情況依法記載于其專門設置的登記簿上的具體行政行為。它具有三個方面的職能：①管理職能。表現(xiàn)為產(chǎn)籍管理職能和審查監(jiān)督職能，體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預，干預的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。②產(chǎn)權(quán)確認職能。確認房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房產(chǎn)權(quán)以法律效力。我國實行房產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，登記是我國不動產(chǎn)物權(quán)取得與變動的生效要件，不進行登記就不能對抗善意第三人。只有經(jīng)過公示登記的房產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利人才依法享有對該房產(chǎn)的占有、使用、處分、設置抵押等項權(quán)利。③公示職能。通過房產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)權(quán)利變動的事實向社會公開。由此，在我國現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，應當明確房產(chǎn)登記是一種行政確認的具體行政行為。但是，其又不同于一般的行政處理行為，它只是對引起房產(chǎn)權(quán)利變動的民事行為的一種肯定，而不是對房產(chǎn)權(quán)糾紛的處理或裁決。它既不是賦予或剝奪權(quán)利，也不是設定或免除義務，而是確認某種法律事實或法律地位。
　　（2）登記機關(guān)在登記發(fā)證時的審查義務
　　現(xiàn)行房產(chǎn)登記制度是五十年代初步形成、八十年代末逐步完善，有別于英美、大陸法系的具有中國特色的物權(quán)登記制度。其帶有濃厚的計劃經(jīng)濟的管理理念，特點是把房產(chǎn)權(quán)屬登記涉及到的民事行為、行政行為都納入行政管理范疇。因此，在進行權(quán)屬登記資料審核時，登記機關(guān)只能依行政管理手段對既涉及物權(quán)，又涉及債權(quán)和相鄰關(guān)系等大量的客觀事實進行甄別和認定。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然規(guī)定登記機關(guān)對登記材料進行“權(quán)屬審核”，目前，相應的地方性法規(guī)均未明確登記機關(guān)的權(quán)屬審核究竟是確保申請材料真實性的實質(zhì)審查還是形式審查。
　　我們認為目前登記機關(guān)的審查只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。理由為：①房產(chǎn)登記發(fā)證行為本身不直接使申請人獲得權(quán)利，它只是對申請人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認可和證明，而不是對相對人和第三人之間的特定權(quán)利與事實的確權(quán)或裁決。申請人與相對人的關(guān)于實體法律關(guān)系的合意是登記意思表示和登記權(quán)利的基礎(chǔ)，而登記機關(guān)并不擁有對房產(chǎn)變動合意效力的審查判斷權(quán)，也無權(quán)改變當事人以自己的意愿建立的民事法律關(guān)系。②作為依申請的登記行為，登記機關(guān)沒有義務為申請人是否合法取得房產(chǎn)而去調(diào)取相關(guān)的證據(jù)。負舉證責任的是申請人，其必須按照規(guī)定提供全部證明其合法取得該房產(chǎn)的證據(jù)及法律、法規(guī)要求的其它材料。登記機關(guān)在履行該職責時無權(quán)確定房產(chǎn)的權(quán)屬，要求其對所有可能存在的利害關(guān)系人一一把握，既無可能，又無必要。③登記所確認的權(quán)利只是推定權(quán)利，并未剝奪真正的權(quán)利人反駁的機會。
　　（3）行政審判對登記行為事實和證據(jù)的合法性審查標準
　　我們審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件，應按照法律、法規(guī)對各類房產(chǎn)登記行為的法律要件的規(guī)定，根據(jù)登記機關(guān)的職權(quán)范圍，作全面的審查。不僅審查在登記行為中，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定當事人應提供書面申請的登記材料是否齊備，還要對權(quán)利人提供的材料是否真實、合法、有效進行全面的審查，從而決定對房產(chǎn)權(quán)證書維持和撤銷。因為既然行政訴訟法第五十四條給我們框定了行政審判合法性審查的標準，房產(chǎn)登記發(fā)證行為作為可訴的具體行政行為，其合法性標準理應符合行政訴訟法的要求。當事人提供的申請材料是登記機關(guān)作出登記行為的事實依據(jù)，登記機關(guān)對這些材料履行的是有限審查，法院審查的義務和權(quán)限應高于登記機關(guān)，法院對此如果不作全面的合法性審查，則無法體現(xiàn)行政訴訟對行政行為的監(jiān)督。在訴訟中，法院可以比登記機關(guān)了解更全面的情況，掌握更充分的證據(jù)，法院經(jīng)過全面審查，如發(fā)現(xiàn)登記發(fā)證的情況與實際狀況不符，可以以證據(jù)不確鑿撤銷登記機關(guān)的登記發(fā)證行為，并可以責令其重新登記發(fā)證。
　　2、適用法律審查
　　目前，登記機關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。
　　3、登記程序?qū)彶閱栴}
　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》只是簡單地規(guī)定了受理、審核、公告、核準并頒發(fā)證書四個環(huán)節(jié)，而實踐中情況復雜，每一個環(huán)節(jié)都需要具體的操作規(guī)范。因為法律未作具體規(guī)定，實踐中產(chǎn)生很多爭議。例如關(guān)于“一房兩證”問題，一種觀點認為登記機關(guān)程序違法，在未撤銷前證的情況下發(fā)了后證，應當先撤銷后證，再解決前證的糾紛；一種觀點認為應審查究竟哪一個人對房產(chǎn)有真正的權(quán)屬，再決定撤銷哪一個證。此外，哪些情況屬于程序違法，哪些屬于程序瑕疵存在爭議。一種觀點認為，只要最后登記的權(quán)屬狀況無誤，程序上的問題就應當視為瑕疵；一種觀點認為，是否程序違法應當依不同登記行為的實際情況而定。
　　我們認為，在現(xiàn)有的法律規(guī)范對登記程序未作明確、具體規(guī)定的情況下，我們只能充分發(fā)揮司法能動性，根據(jù)個案的情況，妥善處理每一宗房產(chǎn)登記行政案件。需要注意的是：不能因不交待訴權(quán)和起訴期限即認定登記發(fā)證行為違反法定程序而予以撤銷，這是發(fā)證行為的特殊性決定的。
　　（四）登記發(fā)證行為與民事交叉問題
　　因房產(chǎn)登記而產(chǎn)生的糾紛中有一類是當事人之間或第三人對被登記的民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭議，導致對登記機關(guān)登記發(fā)證行為不服。此種爭議實質(zhì)上存在于行政相對人與第三人之間，提起行政訴訟的原因在于登記機關(guān)確認了這種民事法律關(guān)系。在這類案件中，民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系交織在一起，一旦當事人就民事權(quán)利提起糾紛，受到登記行為的制約，審理民事案件的法官，往往主張先進行行政訴訟，因為按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條的規(guī)定，國家機關(guān)依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證。他們認為，只要經(jīng)過房產(chǎn)登記，權(quán)利人就對該房產(chǎn)依法享有權(quán)利。要否定其權(quán)利，首先必須撤銷登記行為。行政審判受其職權(quán)性質(zhì)的限制，又不能對房產(chǎn)權(quán)利歸屬的真實性以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記合同的效力作出最終認定。因為對民事行為的效力作出判斷是民事審判的職能。在基礎(chǔ)民事權(quán)利和民事行為效力待定的情況下，行政審判無論是判決維持還是撤銷登記行為都是不妥當?shù)摹嵺`中，因此類案件民事和行政兩種審判程序的先后不明確，難免會使當事人陷入循環(huán)處理的怪圈。
　　我們認為，如果具體行政行為的合法性是以民事行為的有效性決定的，由于行政行為的合法性審查依賴于民事案件的裁判結(jié)果，應裁定中止行政訴訟，待民事訴訟終結(jié)后再恢復行政訴訟。不過這種做法不利于節(jié)約訴訟成本和提高審判效率，也不利于保障當事人的合法權(quán)益和社會關(guān)系的穩(wěn)定有序。目前最好的解決途徑就是建立行政附帶民事訴訟制度，在房產(chǎn)登記行政訴訟中一并附帶解決民事權(quán)屬爭議。我國現(xiàn)行行政訴訟法沒有明確規(guī)定行政訴訟附帶民事訴訟制度，最高人民法院頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第六十一條僅對行政附帶民事訴訟問題作了一粗線條的規(guī)定，對于如何操作尚未作出具體的規(guī)定，有待作進一步的探索。
　　（五）關(guān)于房產(chǎn)登記行政訴訟案件的判決方式
　　對于登記機關(guān)的發(fā)證行為，如事實清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，應采用何種判決方式？有人認為，應使用確認判決。理由是，登記行為是以登記機關(guān)最終發(fā)放的證件即所有權(quán)證或他項權(quán)證來體現(xiàn)其效力的，該證件也是登記機關(guān)的具體行政行為的載體，而證件的效力也是當事人爭議的最終落點，故應對該證件的效力作出合法或有效的確認。也有人認為應以駁回訴訟請求的判決代替維持判決。因為登記機關(guān)對民事法律關(guān)系的內(nèi)容是無權(quán)審查的，很可能登記行為會由于民事法律關(guān)系的無效而失去其存在的基礎(chǔ)。如果法院以司法審查的標準判決維持了登記機關(guān)的行為，會給以后民事審判否定房產(chǎn)權(quán)民事法律關(guān)系后的執(zhí)行，或是行政機關(guān)自行糾正登記行為帶來障礙。
　　我們認為，這種情況下，還是用維持判決比較合適。因為現(xiàn)行行政訴訟法確定的行政審判審查標準是具體行政行為的合法性，而非確定審查原告的訴訟請求受不受法院的支持，所以用駁回原告的訴訟請求來代替維持判決有違行政訴訟法關(guān)于審查對象的原則規(guī)定。用確認判決也不合適，因為確認判決只有在被訴具體行政行為違法或者無效時才能真正體現(xiàn)其救濟功能。
　　（六）關(guān)于房產(chǎn)登記行政賠償問題
　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：“因登記機關(guān)工作人員工作過失導致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。”因為我國目前沒有完整的房產(chǎn)登記錯誤發(fā)證的賠償制度，所以在實踐中，存在下面一些問題：
　　1、登記機關(guān)賠償?shù)呢熑畏秶?BR>　　實踐中，對登記機關(guān)應否承擔賠償責任，以及賠償標準、范圍等的爭議較大。一種意見認為，登記行為不能引起賠償問題。因為登記行為更似一種服務行為，對這種只收取很少費用的服務行為卻要求登記機關(guān)承擔房產(chǎn)這樣巨額的不動產(chǎn)賠償責任是不公平的，對當事人的經(jīng)濟損失可以通過民事方式解決。一種意見認為，登記行為對當事人的權(quán)益影響巨大，登記機關(guān)應當嚴格審查每一項登記申請，由于登記機關(guān)工作的疏忽給當事人造成損失自然應當賠償，違法行使權(quán)力必然要承擔責任。另外，有人主張登記機關(guān)對登記申請的審查是形式上的審查，對于申請人隱瞞真實情況導致的登記失誤，登記機關(guān)不應承擔賠償責任，有人主張登記機關(guān)有義務審核申請材料的真實性，審核不嚴應當負賠償責任。
　　我們認為，如果由于登記機關(guān)故意、過失或因疏忽大意導致登記錯誤，應對直接損害人負責賠償。如申請人提供的材料有明顯故意提供虛假材料或隱瞞真實情況的跡象，登記機關(guān)能夠發(fā)現(xiàn)而由于疏忽大意沒有發(fā)現(xiàn)，導致登記發(fā)證錯誤時，登記機關(guān)對真正權(quán)利人的直接損失，理應賠償。對申請人由于其存有主觀惡意則無需賠償。如登記機關(guān)已盡一切注意義務仍無法發(fā)現(xiàn)申請人的虛假或隱瞞情形的，則對于真正權(quán)利人的直接損失無須賠償，真正權(quán)利人的實際損失可通過其他途徑予以解決。
　　2、關(guān)于承擔賠償責任的順序問題
　　實踐中存在三種意見：（1）對當事人提出的行政賠償請求，登記機關(guān)應在先賠償全部損失后再向民事侵權(quán)行為人追償。（2）由被侵權(quán)人在行政賠償或民事賠償中選擇。（3）當事人先通過其他途徑求償，當窮盡其他求償手段仍無法得到賠償時，方可提起行政賠償之訴，由登記機關(guān)承擔賠償責任。
　　我們同意第三種意見。其合理因素在于，國家賠償制度是一種最終的救濟制度，只有當受害人無法通過其它方式獲得對自己權(quán)利的救濟時，才能通過國家賠償?shù)姆绞饺〉觅r償。由于當事人受侵害的權(quán)利只有一個，當他通過其他方式和途徑得到賠償時，就不能再通過國家賠償途徑向侵權(quán)的登記機關(guān)要求賠償，否則，就會出現(xiàn)對同一權(quán)利多次賠償?shù)那闆r。
　　三、審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的對策和建議
　　（一）不斷提高對房產(chǎn)登記行政訴訟案件審判工作重要性的認識
隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房產(chǎn)交易正成為我國新的經(jīng)濟增長點，房產(chǎn)市場也在逐步走向成熟。公民權(quán)利意識和法制觀念不斷提高，對房產(chǎn)登記這種關(guān)系重大財產(chǎn)權(quán)屬的行政行為大都積極利用法律尋求自身權(quán)益的司法保障，房產(chǎn)登記行政案件呈快速上升的勢頭。但是，當前我國有關(guān)房產(chǎn)登記的一系列制度卻相對滯后，房產(chǎn)登記行政審判工作難度很大。因此，我們應認真對待每一件案件的審理工作，既要充分保護房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也要公平界定登記機關(guān)的職責、義務，力爭法律效果和社會效果的高度統(tǒng)一。
　　（二）加快立法，建立和完善科學的房產(chǎn)登記制度
　　盡快制定和完善有關(guān)房產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，統(tǒng)一在實踐中存在的混亂，是解決當前的房產(chǎn)登記行政案件審理工作諸多問題的根本辦法。全國人大公布的《物權(quán)法草案》中，對不動產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記管轄、登記機構(gòu)職責、異議登記與預告登記制度、登記過錯的賠償責任等，但是這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠不能解決實踐中遇到的問題，亟待法律和規(guī)章的進一步細化。如登記機關(guān)的地位與設置程序、登記機關(guān)審查申請材料的范圍和程度、登記公告程序的完善、登記機關(guān)承擔賠償責任的標準和范圍等等。行政程序法的缺失也是造成房產(chǎn)登記行政訴訟案件諸多困惑的因素，期望這部基本行政法律能盡快出臺，為審理此類案件提供明確的法律依據(jù)。
　　（三）依法審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件，充分發(fā)揮法院的審判職能
　　1、正確認識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
　　2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務和權(quán)限理應高于登記機關(guān)。
　　3、注重保護行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
　　4、正確處理行使審判職能與支持登記機關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機關(guān)的結(jié)論與法院的認定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機關(guān)的錯誤觀點，另一方面，也要進一步加強與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。
　　（四）加強調(diào)研和指導，提高審判水平和質(zhì)量
　　現(xiàn)行法律、法規(guī)對于房產(chǎn)登記方面的操作規(guī)范沒有作出具體的規(guī)定，在實踐中難以掌握。為此，上級法院要加強調(diào)查研究，有的放矢地對下級法院多進行一些業(yè)務指導和培訓，提高下級法院審判人員的業(yè)務素質(zhì)和辦案能力。基層法院在實際操作中也要善于總結(jié)經(jīng)驗，摸索方式方法，辦好房產(chǎn)登記行政訴訟案件。