東海法院在審判實踐中發現，近幾年“以房抵債”糾紛明顯增多，由于抵債房沒有辦理轉讓手續，債權人主張房屋所有權的主張得不到法院支持，可能轉而采取非理性手段補償其損失或索要、占用房屋，由此引發非法拘禁、故意傷害、聚眾斗毆等諸多重大社會不穩定因素，應引起高度重視。

 

一、“以房抵債”糾紛的常見類型

 

1、民間借貸合同中書面約定由債務人或第三人“以房抵債”，并將房屋產權證書交付債權人，但未辦理房屋抵押登記，該條款也因違法“禁止流質”而無效。

 

2、民間借貸合同履行期限屆滿后雙方當事人書面約定以債務人房屋抵充債務，但由于種種原因未到房屋登記部門辦理房屋轉讓手續。

 

3、法院對涉案房屋采取保全措施后，債務人與案外人達成與以房屋抵充債務的調解協議或私下約定以房屋抵充債務。

 

二、“以房抵債”糾紛的主要特點

 

1、“以房抵債”的意思表示真假難辨。此類糾紛多通過案外人執行異議的方式進入法院，案外人與債務人關于“以房抵債”的意思表示是否存在惡意串通、脅迫、乘人之危等，難以分辨。

 

2、“以房抵債”所涉房屋的產權存在瑕疵或限制。一般為單位集資房、房改房、按揭房，房屋沒有產權證書或交易受到限制。

 

3、存在“一房多抵”情況。有的債務人將自己唯一住房通過“以房抵債”的形式借款，當到期不能還債時，債權人紛紛主張房屋所有權。

 

三、“以房抵債”糾紛的危害

 

1、滋生非法索房。因房屋價值大、保值增值能力強，債權人主張在得不到法院支持后，轉而采取非法拘禁、故意傷害或聚眾斗毆等極端手段索要房屋，有的強行占用房屋，有的想方設法阻擾法院對涉案房屋執行。

 

2、惡意調解。有的當事人利用法官不知情，對法院采取保全措施的房屋達成調解協議，并要求出具調解書。

 

四、處理“以房抵債”糾紛的對策和建議

 

1、注重運用案外人執行異議制度，分流惡意訴訟風險。有些債務人與案外人惡意串通，偽造“以房抵債”協議，試圖通過執行異議程序獲得法院支持。承辦法官應恪守《物權法》規定，對未有房屋產權變更登記的，一律不予支持，打消惡意串通者的企圖。

 

2、細化調解工作，防止“惡意調解”得逞。對“以房抵債”協議，承辦法官不僅要審查房產證書、調解協議和債權債務情況，還應要求當事人提供房產部門產權狀況查詢資料，防止規避法院保全措施，并在調解書上寫明“惡意調解”的法律后果。

 

3、做好法律釋明和協調工作。民眾對“以房抵債”的理解與法律規定不同，應加強法律釋明工作，讓當事人消除對法院工作的誤解，明白此類協議內在的法律風險。對糾紛涉及到銀行、申請執行人、案外人等多方利益綜合考量，拿出可行方案，盡量采取執行和解、協調的方式解決；必要時，應主動與主管部門、房產部門等加強溝通協調，合力解決問題，防止矛盾升級。

 

4、做好司法建議工作。對“以房抵債”中涉及的房屋產權流轉不暢通（如轉按揭辦理、集資房產權登記）、潛伏的社會不穩定因素及其特點等情況，適時發生司法建議，引起相關部門的關注，促進其改進工作，提高預防和化解矛盾糾紛的意識和能力。