2014年10月，淮安市清河區(qū)人民法院受理了原告王某起訴被告江蘇某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛一案。

 

原、被告于2013年3月5日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告將其位于淮安市北京北路價值64萬元的某商品房出賣給原告。合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前將經(jīng)驗收合格的房屋交付給買受人；合同第十五條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告按照約定支付房屋價款。2014年1月2日，被告將房屋鑰匙交予原告。2014年3月14日，涉案房屋取得竣工驗收備案證書。2014年6月13日，被告取得了涉案房屋的初始登記證書。2014年10月，王某認為房產(chǎn)公司逾期交房，且未能在合同約定期限內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已構(gòu)成違約，要求被告支付逾期交房違約金4800元和逾期辦證違約金6400元。被告房地產(chǎn)開發(fā)公司認為涉案房屋于2014年3月14日才通過竣工驗收，房屋實際交付時間應(yīng)認定為2014年3月14日，而該公司在2014年6月13日取得了初始登記證書，在90日內(nèi)完成了報送義務(wù)，故不存在違約行為。而公司同意按照合同約定，自2014年1月1日起至2014年3月14日支付逾期交房違約金4800元。

 

本案的爭議焦點主要為房屋交付時間的認定。有觀點認為，我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產(chǎn)公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定，故該交付行為無效，房屋應(yīng)當(dāng)自驗收合格后方為實際交付。而筆者認為，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。”而《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；（二）驗收不合格，擅自交付使用的；（三）對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的。”對于開發(fā)商交付未經(jīng)竣工驗收房屋的行為，我國法律規(guī)定其要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，并未確認該行為無效，且最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，故本案中，被告于2014年1月2日將房屋交付原告占有使用，故實際交付時間應(yīng)認定為2014年1月2日，被告逾期交房的期限為2天，故應(yīng)該根據(jù)合同約定支付逾期交房違約金128元。

 

而對于本案中被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限問題，《商品房買賣合同》第十五條的約定，明確了被告應(yīng)在交付房屋后90日內(nèi)將相關(guān)資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，僅僅明確了被告的報送義務(wù)，并未對被告的協(xié)助辦證時間進行約定。根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。被告于2014年6月13日才取得房屋初始登記證，導(dǎo)致原告無法在法定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，故被告應(yīng)按約定支付原告已付房價款1%的違約金6400元。