摘  要

 

隨著經濟的發展,因房屋所有權和土地使用權在使用價值上和現實操作上的可分性,也造成了許多沖突,顯示了很多弊端。所謂“房隨地走”就是指某塊土地的土地使用權被買賣處分時，該土地上的房屋等也隨之一并轉讓。反過來，建筑物、構筑物等被轉讓處分時，該建筑物、構筑物所占用范圍內的建設用地使用權也要一并處分，即所謂“地隨房走”。無論是房隨地走還是地隨房走，歸根結底就是強調“房地一體”的原則。該原則強調房屋所有權和土地使用權的不可分性,既可以有助于房地產的統一管理,也可以減少因兩者分離處分導致糾紛。如何正確運用“房地一體”的原則,對于執行房地產有著重要意義。

 

關鍵詞：土地使用權、房屋所有權、房地一體

 

一、土地使用權與房屋所有權的區別和聯系

 

（一）土地使用權和房屋所有權是相互獨立的物權。

 

土地使用權屬于民法上的用益物權。所謂用益物權，是指在他人之物上得以使用、收益而設立的他物權。用益物權以取得物的使用價值為目的。該種物權的特征為其主體不是物的所有人而是物的使用人，其權利經登記公示具有排他性。

 

房屋產權屬于民法上的自物權。所謂自物權，也即所有權，根據《民法通則》第七十一條的規定，是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。在現實生活中，該種物權的特征為其主體是房屋所有人，其權利經登記公示也具有排他性。

 

土地使用權和房屋所有權是相互獨立的物權，兩者具有不同的使用價值，我國將土地和房屋視作不同的生產、生活資料，設立了不同的部門進行管理。由于兩種物權具有相互獨立性且登記機關的不統一，在現實中，不可避免的發生對兩種物權的分別處置。

 

（二）土地使用權與房屋所有權相互不可分割。

 

土地使用權和房屋所有權也存在相互依附的關系。房屋的所有者必須取得其房屋所占有的土地使用權，如果對土地沒有使用的權利，就無權在該地上建房，是空中樓閣。房屋的所有權是建立在土地使用權取得的基礎之上，對其中任何一項權利的處置必將影響到另一種權利的變動。在司法實踐中，對某小區房屋查封并處置，最妥當的方式是同時查封房屋所有權及房屋所占的土地使用權，并且取得對兩項物權的優先處置權。

 

二、處置兩項物權所面臨的問題

 

（一）登記機關的不一致

 

現實生活中很難避免土地和地上建筑物被分別處分的情況，特別是房屋管理和土地管理分屬不同部門時。我國《物權法》奉行物權公示原則，《物權法》第10條要求房地產進行統一登記。《物權法》規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。” 但是由于現實中登記機關的不一致，這樣現實的分別登記和法律規定的統一登記之間就發生了沖突。特別是在有擔保的情況下，因為是分別登記，房屋抵押歸房產管理部門管理，土地使用權抵押通常歸國土資源局管理，即出現了房地產抵押進行了分別登記。這些情況都給執行房地產造成了困難。

 

（二）法律的規定與現實的沖突。

 

《最高人民法院關于人民法院關于執行工作若干問題的規定》(以下簡稱《執行規定》)第九十一條第一款規定：對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。法院對被查封財產的強制處分可以被視為代替財產所有人處分自己的財產。房地登記機關不一致，帶來的最大問題就是處分房地產的法院不確定。

 

三、如何解決處分房地產的法院不確定問題

 

（一）國際上通用的做法。

 

英美法中房地產包含兩個層次的含義：一是把土地和房屋、附屬設施等建筑當作一個整體來看待；二是把土地和建筑附帶的各種權利合在一起廣義地視為一個整體。因為英美法不嚴格區分房產和地產，所以對房產的處分自然包括對其地產的處分，反之亦然。德國民法則否認房屋的獨立性，認為房屋是土地的成分，土地所有權中包括對其地上房屋的所有，雖然德國后來頒布了《地上權條例》以克服土地所有權對地上房屋的附合，但仍以地上權對其地上房屋的附合而否定房屋的獨立性，即房屋不能獨立成為所有權的客體。在德國這種否認房產獨立性的立法環境下對土地或者地上權的處分，其中包括對地上房屋的處分，因而也可以看作是房產和地產的同時處分。

 

（二）我國采取的解決辦法。

 

首先，要奉行“房地一體”的原則。我國《物權法》第146條和147條分別規定“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。此外《擔保法》、《房地產管理法》均對“房地一體”作了明確規定，正是基于土地使用權和房屋所有權的相互依附關系，對于土地使用權或房屋所有權單獨處置的，都應當遵循“房地一體”的原則。

 

其次，要明確享有處分權的法院。根據“房地一體”原則，盡管存在房與地被不同法院分別先查封，但是有處分權的法院可以被明確，即第一個采取查封措施的法院，無需考慮該法院查封的是土地還是房產。

 

例如在司法實踐中，A法院對于某小區土地的查封，應當視為對該土地上建筑的一并查封，其他各家法院隨后的查封視為輪候查封。對于該小區的房地產由A法院進行處置，而后按照法律的規定進行分配。

 

最后，要堅持“房地一體”處分結果。將房屋和土地使用權視為一個整體，而不將其作為獨立的不動產對待。正是基于土地使用權和房屋所有權的依附關系，“房地一體”旨在強調其中之一的權利被處置時另一權利也要隨之處置以保證兩權利最終歸屬同一個主體。

 

四、堅持“房地一體”原則所應當注意的問題

 

（一）“房地一體”原則所適用的范圍

 

1、“房地一體”不適用于土地上新增的房屋。《中華人民共和國物權法》第182條的規定，僅抵押房產或土地的，視為將房產和土地一并抵押。實現抵押權，必然帶來對抵押財產的處分，因此在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一并抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋所有權和建設用地使用權同時轉讓。當然也存在特殊情況，《中華人民共和國物權法》第200條規定“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償”。

 

如某房地產開發公司因借貸將一小區的土地使用權抵押給了甲銀行，后該小區的土地被繼續開發，陸續建設了一批住宅樓。因為房地產開發公司沒有如約還貸，甲銀行起訴到了A法院，半年后該案進入執行程序。A法院在處置該小區整體房地產時，新增的房屋不屬抵押財產。但是如果刻意將新增房屋從整體中剝離開來，則容易造成新增房屋所有權人與所占土地用權人不一致，影響新增房屋的價值。故而應將新增房屋與原房地產一并處置，然后按照法律規定分配。

 

2、在執行中，“房地一體”只適用于財產的處分，而不適用于財產的分配。在房與地被分別查封的情況下，雖然第一個采取查封措施的法院有優先處分權，但是并不意味該法院在處分財產變價后對價款有優先分配權。

 

《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第八十八條第二款規定，多個債權人的債權種類不同的，基于所有權和擔保物權而享有的債權，優先于金錢債權受償。有多個擔保物權的，按照各擔保物權的先后順序清償。該條款重申了基于所有權和擔保物權而享有的債權在執行程序中不論處分財產法院是否為首次查封法院均可優先受償。有處分權的法院在處分財產時應將房地產一并處置，但是所得價款應按《執行規定》第八十八條第二款來進行分配。

 

（二）有條件的承認“房地分離”。

 

雖然我國法律強調“房地一體”，但是這一原則更多的是體現在執行層面上，保證經執行后的房產與地產仍為同一主體所有。但在司法實踐中，尤其是在執行之前，我們還是會遇到許多“房地分離”的現象。

 

承認“房地分離”的條件為土地使用權和地上建筑所有權分屬于不同的主體已經成為既定事實，并且不同主體是通過合法途徑取得權利。

 

在司法實踐中遇到一案例：乙有三間平房，并持有房屋所有權證和國有土地使用權證。其土地使用權證記載著三間平房后面的宅基地的使用權也歸乙所有。1999年，鄰居丙與乙協商在乙的房后的宅基地上建造兩間平房經商。后丙以乙表示同意的證明辦理了房屋產權證。2010年，乙將原有的三間平房賣給了丁。雙方共同辦理了房屋過戶手續和土地使用權變更登記。丁取得的土地使用權仍然包括房后的宅基地。丁認為自己已經取得了土地使用權，則地上的建筑物也應歸其所有。據此要求丙遷出房屋。而丙認為房屋所有權屬于自己，則該房屋占用土地的使用權應當同時轉歸自己，丁無權要求自己遷出。雙方為此發生爭執。該案中，如簡單的采用“房地一體”，都會損害一方當事人的合法利益，最公平合理的辦法就是有條件的承認“房地分離”，既承認丙擁有房屋的所有權，也要承認丁對宅基地的使用權。

 

結  語

 

堅持“房地一體”的關鍵點只有兩個：第一點就是處分房地產時房屋所有權和土地使用權要一同轉移，不能分別處分；第二點就是法院處置后，兩項權利最終歸屬同一主體，房屋的所有者必定要是房屋所占有的土地使用權的擁有者。只要保證了這一點就符合了房隨地走，地隨房走的精神。

 

 

 

 

參考文獻：

 

1、          謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社2011年版

2、          胡長清：《中國民法總論》，中國政法大學出版社1997年版

3、          馬俊駒、余延滿：《民法原論》，法律出版社