近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)居民對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供便利生活的同時(shí)，也不斷提高著對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求，由于現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判還缺乏一個(gè)統(tǒng)一量化的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主滿意程度較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾日漸凸顯，物業(yè)服務(wù)糾紛也逐年增多。

　　一、物業(yè)服務(wù)糾紛案件的特點(diǎn)

　　（一）、訴訟主體單一

　　物業(yè)服務(wù)糾紛案件幾乎全部都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為原告，業(yè)主為被告，鮮有業(yè)主作為原告的情況。

　　（二）、訴請(qǐng)單一、涉案標(biāo)的小

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的物業(yè)服務(wù)糾紛案件無(wú)一例外的都是主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤能耗費(fèi)、代繳水電費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)或遲延履行金，并且涉案標(biāo)的一般不足萬(wàn)元。

　　（三）、法律關(guān)系明確、事實(shí)認(rèn)定困難

　　一方面廣大業(yè)主不知道如何取證，對(duì)自己的抗辯主張不能提供強(qiáng)有力的證據(jù)予以證明，甚至有的業(yè)主兩手空空就到法院應(yīng)訴，在答辯時(shí)滔滔不絕，在舉證時(shí)卻不能提供任何證據(jù)。另一方面目前評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有明確的規(guī)范和量化的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致了法院在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否提供了合格的服務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是存在否違約和違約程度等方面存在較大困難。

　　二、物業(yè)服務(wù)糾紛案件審理中存在的突出問(wèn)題

　　（一）、業(yè)主抗辯類型多，多含反訴請(qǐng)求且舉證不足

　　在物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，大多數(shù)業(yè)主并不能理清其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，這也導(dǎo)致了業(yè)主的抗辯理由千奇百怪。既有房屋漏水、房屋質(zhì)量等涉及到開(kāi)發(fā)商的違約問(wèn)題，也有車輛剮蹭、財(cái)務(wù)被盜等涉及到他人的侵權(quán)問(wèn)題，還有要求恢復(fù)原狀、賠償損失等涉及到物業(yè)企業(yè)的反訴問(wèn)題。絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的主張不能提供證據(jù)予以證明。

　　（二）、批量性、群體性、重復(fù)性特點(diǎn)突出，群眾影響大，處理難度大

　　在發(fā)生糾紛時(shí)，小區(qū)業(yè)主基于“同病相憐”和“同仇敵愾”的心理更容易達(dá)成共識(shí)。小區(qū)業(yè)主希望通過(guò)“擰成一股繩”來(lái)對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以此來(lái)對(duì)物業(yè)企業(yè)施加壓力，實(shí)現(xiàn)自身的訴求。物業(yè)服務(wù)糾紛案件多發(fā)的小區(qū)存在問(wèn)題較多且較為嚴(yán)重，大部分問(wèn)題都是開(kāi)發(fā)商或上任物業(yè)服務(wù)企業(yè)所遺留的問(wèn)題，例如房屋質(zhì)量問(wèn)題、車位緊缺問(wèn)題、噪音嚴(yán)重問(wèn)題、監(jiān)控缺失問(wèn)題和電梯質(zhì)量問(wèn)題等，而此類問(wèn)題并不能在短時(shí)間內(nèi)得到卓有成效的解決，雙方就問(wèn)題的解決也存在較大的分歧，因此業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾尖銳且較易激化。

　　三、化解物業(yè)服務(wù)糾紛的對(duì)策和意見(jiàn)

　　（一）、加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管，建立一體化聯(lián)動(dòng)處理機(jī)制

　　加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，明確有關(guān)部門在加強(qiáng)物業(yè)管理上的職責(zé)。從具體職責(zé)上看，房管局的物業(yè)管理科主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。但是物業(yè)管理還涉及規(guī)劃、建委、消防等多部門。同時(shí)，與小區(qū)業(yè)主日常接觸的居委會(huì)、社區(qū)、街道辦也應(yīng)在指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)上發(fā)揮積極的協(xié)調(diào)處理矛盾的作用，建立多部門的一體化聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

　　（二）、提高業(yè)主自身素質(zhì)，建立規(guī)范的業(yè)主委員大會(huì)

　　小區(qū)業(yè)主應(yīng)學(xué)習(xí)關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，合法維護(hù)自身的權(quán)利。引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確和細(xì)化物業(yè)管理的服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）、規(guī)范開(kāi)發(fā)商建設(shè)行為，避免遺留問(wèn)題

　　在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，矛盾最難以化解的是由房屋漏水、墻體裂縫、墻面凸起等房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的業(yè)主拒不繳費(fèi)的糾紛。因此應(yīng)提高開(kāi)發(fā)商的履約意識(shí)，同時(shí)政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要的引導(dǎo)。

　　（四）、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作，提供服務(wù)質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)行為，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。