隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)日益緊俏，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的矛盾日益尖銳，與其說(shuō)他們之間是三角關(guān)系，不如說(shuō)是乒乓球關(guān)系：房子有問題，業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)說(shuō)應(yīng)找開發(fā)商，物業(yè)、開發(fā)商各主一邊，業(yè)主就像乒乓球，在兩者之間來(lái)回滾動(dòng)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的先后出臺(tái)，激發(fā)了廣大業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情和潛能，使原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。廣大業(yè)主為了維護(hù)自己的切身利益，不斷的聯(lián)合起來(lái)和開發(fā)商及物業(yè)公司進(jìn)行斗爭(zhēng)，然而這種矛盾往往最終難以得到徹底的解決。

 

一、縱觀近年來(lái)物業(yè)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)引發(fā)的相關(guān)案件，這種矛盾的原因主要有以下幾點(diǎn)：

 

1、商品房房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題遲遲得不到解決。常見問題主要表現(xiàn)在：屋面滲漏、墻面滲漏(主要是外墻)、門窗問題、墻體開裂(尤其是頂層墻體普遍存在溫度裂縫)、室內(nèi)頂面垂直于縱墻的裂縫及不規(guī)則裂縫、底層地面返潮、室內(nèi)外排水問題等。當(dāng)出現(xiàn)這些問題后，物業(yè)公司和開發(fā)商之間往往互相推諉，致使業(yè)主的實(shí)際問題往往長(zhǎng)期得不到解決。

 

2、開發(fā)商的售后服務(wù)意識(shí)差，導(dǎo)致解決問題不及時(shí)、不徹底。一些開發(fā)商只強(qiáng)調(diào)建房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動(dòng)去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。　

　

3、物業(yè)管理不到位。收費(fèi)價(jià)格往往與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量不匹配，價(jià)格不透明，似乎物業(yè)管理與“保潔加保安”劃上了等號(hào)，影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，也降低了物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

 

4、開發(fā)商承諾的配套設(shè)施未能落實(shí)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未能按原先制定的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目設(shè)置，且缺少驗(yàn)收環(huán)節(jié)，沒有一個(gè)職能部門或機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商是否按照承諾的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、面積完成小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督或嚴(yán)格驗(yàn)收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點(diǎn)，也變相地成了損害業(yè)主利益的陷阱。

 

5、業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間缺乏有效溝通，也未能建立有效的物業(yè)維修管理機(jī)制。開發(fā)商不能及時(shí)地對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問題進(jìn)行分析，提出處理方案，也不能及時(shí)對(duì)業(yè)主提出的意見進(jìn)行反饋，有些問題一開始并不復(fù)雜，結(jié)果卻由于三方之間溝通不充分，導(dǎo)致業(yè)主抱怨開發(fā)商不管具體的維修工作，而現(xiàn)場(chǎng)維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，無(wú)法履行賠償、退房等一些義務(wù)，造成問題長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法真正得到解決。最終簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化，業(yè)主對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司的抱怨增多，往往會(huì)導(dǎo)致業(yè)主集體過(guò)激行為的發(fā)生。

  

6、業(yè)主們的法制觀念有待提高。業(yè)主人數(shù)眾多，各自的利益訴求也不一樣。因此對(duì)待開發(fā)商的侵權(quán)，大家多是“各掃自家門口雪”，組織“松散”。大多數(shù)業(yè)主不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)不了解，認(rèn)為通過(guò)正常的渠道反映問題費(fèi)時(shí)、費(fèi)神，認(rèn)為政府有關(guān)部門總是偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實(shí)惠”的意識(shí)指導(dǎo)下，對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信產(chǎn)生懷疑，從而激化了業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾。

 

二、解決途徑

 

綜合上述情況，筆者認(rèn)為，要從根源上解決開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主之間的矛盾及目前物業(yè)管理環(huán)境惡化問題，應(yīng)從以下幾方面著手：

 

1、開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確的定位自己的角色。在房屋出售前其有權(quán)聘請(qǐng)物業(yè)公司，因?yàn)樗窃摲课莸奈ㄒ划a(chǎn)權(quán)人，而在開發(fā)商將房子出售給各個(gè)業(yè)主后，他的“大產(chǎn)權(quán)證”就分割成業(yè)主手里的“小產(chǎn)權(quán)權(quán)證”，這時(shí)開發(fā)商沒有權(quán)利再代替業(yè)主行使對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)，更沒有權(quán)利代物業(yè)公司行使對(duì)小區(qū)的管理權(quán)。聘請(qǐng)哪家物業(yè)公司的選擇權(quán)也隨著產(chǎn)權(quán)的變更轉(zhuǎn)移到了業(yè)主們的手里。

 

2、物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)憂患意識(shí)，不斷提高自己，以朝著專業(yè)化、社會(huì)化的方向發(fā)展。物業(yè)公司和業(yè)主是一對(duì)辯證關(guān)系。一方面，物業(yè)公司靠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，換來(lái)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，使其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠持續(xù)有效的進(jìn)行；另一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司實(shí)行有效的檢查監(jiān)督職能，使物業(yè)不斷地改善服務(wù)質(zhì)量，提高經(jīng)營(yíng)水平。而業(yè)主在享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，由于良好的物業(yè)管理環(huán)境，使其物業(yè)得到了保值與增值。

 

3、作為業(yè)主，應(yīng)該切實(shí)認(rèn)識(shí)到自己的權(quán)利義務(wù)所在，通過(guò)積極行動(dòng)維護(hù)自己的利益。遇到問題，不應(yīng)盲目以不交物業(yè)管理費(fèi)等不作為方式消極抵抗，而應(yīng)積極與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，尤其是應(yīng)該在自己選舉的業(yè)主委員會(huì)的統(tǒng)一組織下，充分利用集體的力量，去維護(hù)自己的合法權(quán)益。

 

在一個(gè)世俗社會(huì)里，完全寄希望于道德自律是不可能的，絕對(duì)權(quán)力必然導(dǎo)致絕對(duì)腐敗，這是在許多不同國(guó)家，不同領(lǐng)域被驗(yàn)證了的規(guī)律。要平衡開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的關(guān)系，關(guān)鍵在于規(guī)則與制度的設(shè)計(jì)是否公平、合理，是否有效地得到了執(zhí)行與監(jiān)督，以及不執(zhí)行或執(zhí)行不力時(shí)有何監(jiān)督與懲罰機(jī)制。因此，必須通過(guò)制訂相關(guān)的物業(yè)質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則、物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施驗(yàn)收管理辦法等途徑加強(qiáng)開發(fā)商與物業(yè)公司內(nèi)部管理，切實(shí)解決開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的矛盾，才能使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。