原、被告雙方于2010年10月1日簽訂《商品房買賣合同》一份，約定由原告購買被告開發的某樓盤房屋一套。2013年1月原告驗房時，發現所購買的房屋上方有一座棧橋，直接影響房屋的通風、采光等，也影響房屋視野和外部觀感，但購買時被告并沒有將房屋的外部結構明確告知原告，其認為屬于欺詐，要求解除合同，并賠償違約金及重新購房差價損失。被告辯稱房屋的構建是通過三方的認證，也是由有資質的人承建的，亦通過國家驗收，原告所述不能成立，其主張不應得到支持。經現場勘驗，該爭議房屋因上方的一座棧橋影響部分房間的光線，不適宜居住。本案的爭議焦點為：商品房銷售合同能否解除？被告是否應當承擔違約責任？違約金及差價損失以何標準計算？

 

一審法院審理認為：原告與被告簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，合同合法有效。被告交付的房屋上方有一座棧橋嚴重影響房屋通風、采光，不適宜居住，現原告要求解除合同，經現場勘驗被告表示確實不適宜居住，同意解除合同，故對原告要求解除與被告簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求，予以支持。

 

涉案房屋雖經驗收合格，但根據現場勘查及原、被告雙方陳述，可以確定該房屋存在對居住環境有重大不利影響的質量問題，對于該事實被告應在銷售時向原告履行告知義務，被告未履行該義務，應由被告承擔相應的違約責任，由此造成的損失應由被告予以賠償。

 

關于原告主張的逾期交房違約金及重新購房差價損失，法院確定被告就其違約行為進行賠付的金額應以彌補原告的損失為原則，原告所遭受損失體現在其重新購房需要多支出的房屋升值價款。經查實，原告所購房屋同地段房屋平均價格，在法院審理本案時較原告簽訂購房合同時，按建筑面積每平米上漲1000元左右，故本院酌定按每平米1000元的價格計算原告因房屋升值所遭受損失。

 

一、商品房銷售合同能否解除    

 

合同的解除，是指合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系歸于消滅的行為。有效的合同系雙方達成合意的真實意思表示，對雙方均有約束力，只有在主客觀情況發生變化致使合同不必要或者不可能履行，繼續履行合同已失去積極意義，將造成不適當的結果的情況下，才允許解除合同。

 

本案中商品房銷售合同系原被告雙方真實的意思表示，應認定有效。被告開發商在法院實地勘察后，主動表示同意解除合同，當然可作解除合同處理。如若被告在庭審中以工程已驗收合格為由不同意解除，合同是否能夠解除則值得商榷。筆者認為，就本案而言，經實地勘察，房屋上方的棧橋已經影響了房屋的采光與通風，存在影響居住的重大因素，而原告購買房屋的目的乃是為了居住適宜，現實情況與合同目的明顯背道而馳，合同目的必定無法完全實現，應予解除。此外，商品房銷售合同中并未就房屋上方有棧橋進行明確的說明與約定，業務人員在銷售房屋時，也沒有就此有重大影響的事項進行說明，原告對此亦毫不知情，因此不能簡單地以房屋經過驗收合格為由就免除自身的責任，故不論從法理還是情理而言，該房屋銷售合同仍應解除。

 

二、違約責任范圍的確定

 

本案中，采光、通風等作為買房重要的參考因素，對房屋購買乃至居住有重大影響，而本案被告在合同簽訂及履行過程中，一直沒有向原告告知房屋的實際情況，導致合同解除，在此過程中存在過錯，應承擔違約責任。案涉商品房買賣合同中明確規定了關于解除合同違約金的計算方法，對于該項沒有爭議，但是對于能否支持重新購房差價損失、差價損失與違約金能否共同支持還是僅支持其中一項則存在爭議。

 

筆者認為違約者應承擔違約責任，被告應該賠償原告違約金或賠償原告相應的損失，但是對于合同約定違約金與差價損失不能同時享有，即違約責任應以原告所受的損失為限，理由如下：

 

合同法第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。該條規定了合同解除后，過錯方需賠償相應的損失。

 

合同法第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。前述法條規定了違約方對守約方因其違約行為而遭受的損失應承擔的賠償責任，應依法遵循兩個原則，一是完全賠償原則，即應賠償守約方因此造成的直接和間接損失，直接損失主要表現為標的物滅失、為準備履行合同而支出的費用等，間接損失是指在合同適當履行后可以實現和取得的財產利益；二是合理預見原則，即損失應以違約方在訂立合同時預見到或者應當預見到的損失為限。

 

合同法第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加……從該條規定中可以看出，對于違約金不足以彌補損失的，可以要求增加，但是仍以所受損失為限，故筆者認為，對于兩者不能同時主張。

 

就本案而言，合同解除后，由于被告存在明顯過錯，除了應返還購房款外，還應承擔違約責任并賠償原告因此造成的損失。近年來，房價快速上漲，被告作為開發商，應能預見到原告若重新購房需要額外花費的差價，故購房差價可以作為合理預見范圍內的損失予以賠償。雖然合同約定了違約金的計算方法，但是數額較低，不足以彌補購房差價，原告完全可以要求增加，但增加的部分仍以其所遭受的損失為限，一審法院僅以房屋差價作為賠償原告的損失是合法亦合情合理的。故對于此類案件，如果合同違約金高于原告的實際損失，則應以合同違約金支持；如合同違約金明顯低于原告的實際損失，則應以實際損失為限支持；但是不能就兩者主張同時享有。

 

三、購房差價的計算標準

 

雖然確認了被告應賠償原告購房差價，但是就其計算標準，實踐中做法不一。最為穩妥的方法當然是鑒定、評估該房屋現有的價值，其與購買時的價值的差額即為差價損失。該方法雖然最為科學、公平，但是耗費的人力、物力較大，時間成本較高，原告還需就此另外繳納評估費用，不符合效率的原則。

 

筆者認為，市場有其獨特的價格杠桿，可以通過同樓盤、同區域、同樓層現有的銷售價格與購買時價格的差額計算差價損失。首先，房屋銷售價格系被告開發商依其成本、市場供求等一系列因素得出，且經過物價部門核準，以該價格估算房屋現有價值并無不當；其次，該種方法不違反公平原則，卻明顯縮短了時限，降低了成本，保證了原告的利益，為被告減輕了負擔，亦符合法院效率的主題。

 

綜上所述，房屋作為國人最看重的財產之一，各方在簽訂及履行商品房銷售合同的時候，對于影響房屋購買、居住的重大因素，應做到明確且詳細的告知義務，否則要承擔不利后果，法院在處理房屋解除合同糾紛時，如果出現影響居住權益的要素或存在其他質量問題，不能僅以房屋經過驗收就認定合同不能解除，應著重從保護業主利益的角度出發，綜合考量。如果確因開發商存在違約行為導致合同解除的，除了返還購房款外，違約方還應賠償相應的違約金或者購房差價損失，但也僅以業主的實際損失為限。對于損失的計算方法，從效率及公平的角度出發，建議以同條件房屋的現有價值估算相應損失，此舉不僅可以較為公平地計算損失，更可以節約成本，保護雙方的利益。