宿城法院2008年受理物業服務合同案件102件，2009年受理141件，2010年受理183件，2011年1—2個月受理33件。由于此類案件訴訟費用低（25元），物業公司付出很少成本便可以將收取“老大難戶”物業費工作推給法院，從而導致物業服務合同案件大量涌入法院。

 

一、案件特點

 

1、涉及人員多，存在送達難、調解難現象。此類糾紛大部分為批量案件，少則5-10件、多則20-30件，涉及人員非常多。在案件審理過程中，全體被告共進退，他們共同舉證、相互作證，導致存在送達難、調解難、審理難現象，占用了法院相當一部分人力、物力，大大增加了法院經費支出。

 

2、與群眾生活密切相關，容易造成小區“臟、亂、差”。由于物業服務涉及保潔、垃圾清理、安全保衛、綠化等與老百姓生活密切相關事情，一旦產生物業服務糾紛，小區立刻顯現出“臟、亂、差”，嚴重影響老百姓日常生活，從而激發更大矛盾糾紛。

 

二、原因分析

 

1、開發商遺留問題沒有解決，導致物業與開發商相互推諉。開發商為了達到銷售目的而大肆宣傳物業管理如何完善，業主一旦發現物業公司服務達不到開發商承諾的標準就會有被欺詐的感覺，物業公司則認為自己按物業合同約定服務標準與開發商承諾無關。房地產開發商附屬設施不到位、房屋質量存在問題也往往相互推諉容易誘發物業服務矛盾糾紛。

 

2、物業公司服務不到位，收費方式簡單。由于物業公司登記門檻低，很多物業公司就是一個負責人雇用幾名中老年人員組合而成，缺乏專業培訓和相關專業知識。物業公司解決問題或無法解決問題，直接導致業主對物業公司的不滿而拒付物業費。有些物業公司收取物業費方式不文明，如采取在業主門口設垃圾堆放點，停電、停水、停氣等手段索取物業費，加劇了矛盾激化。

 

3、業主人員結構復雜，素質參差不齊。小區業主人員結構復雜，文化層次存在多樣性，文化素養、綜合素質高低不一，對小區環境保護、交納物業費主動性及解決問題方式都存在較大差異，一些小問題也可能引起大的矛盾糾紛。

 

4、業主委員會沒有起到應有的作用。按照相關法律規定，業主委員會是業主大會執行機構，是業主參加民主管理的基本組織形式。但是在實際生活中，小區業主委員會能真正發揮作用的很少，一般只會在簽訂合同時才出現，甚至有的還淪為物業公司的附庸。

 

三、建議對策

 

1、進一步規范物業管理行為。建議對物業公司實現屬地管理，進一步加強對物業公司和業主委員會的監督和管理。物業公司進駐前建議由建設主管部門進行資質審查，物業公司入駐后要通過多種形式向業主公示服務標準和收費項目，自覺接受業主和業主委員會監督和評判。物業公司要建立和完善業主檔案，對業主所提出問題要及時處理、及時溝通，最大限度減少糾紛和解決遇到的各類問題。

 

2、充分發揮業主委員會的作用。進一步加強和規范業主委員會建設，充分發揮業主委員會的作用。同時可以成立一個由三至五人組成的監督小組，其成員由全體業主輪流擔任，負責對業主委員會某些事項的決定和權利的行使提出質詢，由業主委員會限期進行書面答復，然后由監督小組向全體業主公告。

 

3、處理好涉及房屋質量及配套實施不完善問題。建議住建部門對開發商在交房時要扣留一定的房屋質量保證金，配套設施不到位、房屋質量等問題由物業公司直接給業主進行維修，費用從質量保證金中扣取。五年或十年之后房屋質量問題，由業主申請向建設部門申請使用維修資金，避免物業與開發商相互推諉而產生的矛盾。

 

4、加大糾紛訴前調解力度。此類案件應本著先調解后訴訟的原則，建議先由業主委員會、居委會、街道矛盾調解中心等進行調解，力爭降低法院的工作壓力，以最大限度節省法院寶貴的審判資源。