未辦理房屋綜合驗(yàn)收手續(xù)，御府新城（化名）擅自交付，購(gòu)房者李某認(rèn)可房屋狀況后進(jìn)行裝修，一年多后，李某主張御府新城逾期交付違約，需支付違約金。近日，隨著上訴期的過(guò)去，江蘇省海安市人民法院審結(jié)這起商品房銷(xiāo)售合同糾紛，駁回原告李某的訴訟請(qǐng)求。

2018年7月，李某與御府新城簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份。合同約定，交房日期為2018年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件，并符合合同約定的商品房交付李某使用。如果逾期，李某要求繼續(xù)履行合同的，御府新城需自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向李某支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。

2018年12月30日，案涉小區(qū)樓盤(pán)竣工驗(yàn)收，但由于御府新城與施工單位存在工程款糾紛，未能及時(shí)辦理房屋綜合驗(yàn)收手續(xù)。次日，御府新城向李某交付房屋，李某詳細(xì)地檢查了物業(yè)及其設(shè)施，非常滿意，當(dāng)即簽下了交接驗(yàn)房記錄表與室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，著手裝修新房。

2020年8月23日，御府新城終于取得案涉小區(qū)的商品房交付使用備案證明書(shū)，并告知所有購(gòu)房者。已經(jīng)入住的李某知悉后，便起訴至法院，要求御府新城按合同標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交付違約金。

海安法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，均應(yīng)當(dāng)按約履行，逾期履行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但由于案涉房屋所在樓棟已經(jīng)驗(yàn)收合格，李某也認(rèn)可案涉房屋情況良好，符合合同約定，表示滿意并接受，并不存在逾期交房違約造成的損失。李某在實(shí)際占有、使用房屋后，又以御府新城未按合同約定交付房屋為由主張延期交房違約責(zé)任，違反誠(chéng)信原則。遂依法作出上述判決。

【法官說(shuō)法】

本案系商品房不具備法定交付條件所引發(fā)的商品房銷(xiāo)售合同糾紛。實(shí)踐中，因違法開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及工程款糾紛等原因，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期交付商品房的情形比較常見(jiàn)。在工程已經(jīng)實(shí)際完工但長(zhǎng)期未辦理綜合驗(yàn)收手續(xù)的情況下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者為減少各自的損失和降低交易風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)協(xié)商先行交付房屋，供購(gòu)房者裝潢或?qū)嶋H使用。此后，一些購(gòu)房者又以房屋不符合合同或法定交付標(biāo)準(zhǔn)為由，主張開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房行為不合法，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。在購(gòu)房者已經(jīng)實(shí)際占用、使用房屋的情況下，并未產(chǎn)生因逾期交房帶來(lái)的損失，如果支持購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求，將違背民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，明顯增加開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，影響市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性。