蘇州判決定銷商品房第一案 買房人獲得差價賠償十萬元
發(fā)布時間：2005-06-21 瀏覽次數(shù)：1885
轉(zhuǎn)讓定銷房
在2003年初，張先生在南環(huán)西路的房子要拆遷，根據(jù)當時的政策規(guī)定得到補償同時可以購買本市城灣地區(qū)的定銷商品房一套。在取得購買權(quán)之后，張先生的妻子對城灣的定銷商品房很不滿意，認為那里靠近高架路，而且邊上又有煤場，環(huán)境較差，根本不值得去買。和張先生妻子一個單位的同事蔣女士也是一批拆遷，她為了要照顧自己家里的老人，希望能夠在自己購買房子的基礎(chǔ)上再買一套，和父母親住在一個小區(qū)內(nèi)，照顧比較方便。經(jīng)過協(xié)商過后，張先生的妻子就同意把定銷商品房的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給蔣女士，他們則到其他地方去買了商品房。2003年4月23日，張先生的妻子以張先生名義和同事蔣女士簽訂了一份房屋買賣的協(xié)議，合同中約定：“定銷商品房在取得權(quán)證后轉(zhuǎn)讓給蔣女士，蔣女士則補償6000元給張先生。”張的妻子則模仿丈夫的簽名在合同上簽了名字。可是就在合同簽訂之后，蘇州的房價大漲，城灣的定銷商品房的價格由每平方米2142元漲到了每平方米4000元以上。這也為今后的兩場訴訟點燃了導(dǎo)火線。
將妻告上法庭
雙方達成協(xié)議后，兩人共同至房產(chǎn)公司，以張先生的名義與房產(chǎn)公司簽訂城灣定銷商品房訂購意向書，建筑面積90平方米。該房屋的定金19000元由蔣女士代為支付給房產(chǎn)公司。蔣女士交了錢后就希望能夠早點交房過戶，這樣才能使心頭這塊石頭落下來。可就在一年的時間，蘇州的房價天翻地覆。張先生的妻子看著蘇州房價一天一個價，心里總是感覺很懊惱。悔不改一時沖動把到手的金娃娃拱手讓給了別人。張先生知道了這件事情后也是一直埋怨妻子，張先生認為當初賣房子根本沒有經(jīng)過他的同意，處分了自己的財產(chǎn)，同時又未得到自己的追認。在2004年2月，張先生委托律師向蔣女士發(fā)出一份關(guān)于解除協(xié)議的通知，并通過郵局退了6000元補償款。同時又自行去房產(chǎn)公司簽訂了定銷商品房正式的購買合同，總價為20多萬元。可是蔣女士對于這筆退款也是拒絕接受。2004年4月，張先生將自己妻子和蔣女士都告上了法庭，要求確認簽訂協(xié)議無效。
法院確認無效
對于丈夫?qū)⒆约焊嫔戏ㄍィ拮拥膽B(tài)度也非常明確。認為自己當時是自作主張將屬丈夫的房產(chǎn)無條件地給了蔣女士，蔣女士自愿給了6000元作為購房款，并非自己向其索要。協(xié)議被丈夫知道后，他老是對自己發(fā)火，此事已經(jīng)直接影響到了家庭關(guān)系。
蔣女士則表示：“這全部是謊言，張先生的妻子和自己多年同事，他們家庭情況自己比較了解，張的妻子在家里是絕對說了算的，不可能做出這么一個買房的決定張先生會不知道。就在2003年10月份，張的妻子打來電話稱不想把自己的那套房子賣了。可自己為了買那套房子，推掉了好幾個購買其他房子的機會，現(xiàn)在反悔自己肯定不干。合同都是白紙黑字簽好的。后來雙方也進行了多次協(xié)商，但對方要價實在太高，要求補償10萬元，房子才可以交付給自己。對于這個要求也實在不能夠接受。”
法院審理后認為：本案所涉的該套定銷商品房系張先生所有，在未征得一方權(quán)利人同意的情況下，張的妻子擅自將該房屋轉(zhuǎn)讓給蔣女士，即侵犯了張先生的合法權(quán)益，且事后張先生也未予追認，故于2004年年底判決兩被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。退回蔣女士轉(zhuǎn)讓款6000元，以及已經(jīng)支付的19000元。
賣房人賠償10萬
合同被確認無效后，蔣女士很是不甘心，房子沒有買到，自己損失了好多的買房機會，現(xiàn)在再要購定銷房，其價格已經(jīng)在4000元每平方米以上了，損失實在太大了。今年4月份蔣女士又將張先生的妻子告上了法庭。認為法院已經(jīng)認定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。被告的無效行為，使原告喪失了良好的購房機會，理應(yīng)賠償原房價與現(xiàn)房價的差價損失。請求法院判令被告賠償因無效轉(zhuǎn)讓而致原告的損失196300元。
法院在案件審理過程中專門委托了房地產(chǎn)評估事務(wù)所對該房屋進行評估，結(jié)論是：以2004年12月為評估基準日，蘇州市城灣地區(qū)該套住宅（98.15平方米），評估單價3728.50元，評估價格365952.28元。
法院考慮到市場房價上漲因素，原告蔣女士購置同地段、同面積、同質(zhì)量的房屋，所需支付的購房款必然高于與被告所簽合同時的價款，故對現(xiàn)房價與原房價的差價損失，被告應(yīng)予賠償，但原、被告在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，原告蔣女士在場，目睹被告代其丈夫簽名，未審查被告是否取得其丈夫的授權(quán)，沒有盡到充分的注意義務(wù)，對無效合同負有一定的過錯責任。被告未經(jīng)其丈夫授權(quán)，代理與原告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議并代張先生簽名，事后張先生不予追認，導(dǎo)致合同無效，對此，被告存在主要過錯。對合同無效造成的購房差價損失，由原告蔣女士承擔30％，被告承擔70％。2005年6月20日判決張先生的妻子賠償原告蔣女士損失104800.49元。
定銷房交易要謹慎
蘇州市政府每年建造數(shù)十萬平方米的定銷動遷房，從而妥善解決困難群眾的住房問題。可目前在這批定銷商品房中間，有一小部分的房屋都已經(jīng)流到了二手房市場。而出賣房屋的這部分拆遷戶主要是本身居住條件很好，與其保留房子，還不如變現(xiàn)；有些拆遷戶被拆的房子面積較大，一戶人家被分配到兩套，于是就將多余的一套推向市場。
現(xiàn)在蘇州二手房市場上這種情況很多，大家都見怪不怪了。不過，目前在市場上出現(xiàn)的這些定銷房部分還沒辦好兩證，如果進行二手房交易，可能存在著一定的風(fēng)險，也有可能遇到蔣女士這樣的尷尬。
定銷房在兩證不全的情況下，國家明令禁止這種購買定銷房權(quán)利是不能上市交易的。如果把這種購買權(quán)進行買賣，是不合法的。所以買這種定銷房存在很大的風(fēng)險，建議購買者還是慎重考慮。
同時根據(jù)我國《合同法》第五十八條的規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”超越代理權(quán)限簽訂的合同為無效的合同，過錯方就要承擔相應(yīng)的損失。張先生的妻子還是要為自己所做的行為承擔相應(yīng)的責任。10萬元也許是可以買個教訓(xùn)了。
文章出處：蘇州市滄浪區(qū)人民法院
文章作者：華建文、文 清
