昨日,省高院通報(bào)20092010年度十大民生案例,涵蓋住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)境、汽車、農(nóng)產(chǎn)品等各個(gè)領(lǐng)域,10大案例中有4個(gè)與房子有關(guān)。其中,本報(bào)所持續(xù)關(guān)注的南京“天空之都”售樓虛假宣傳被訴案也榜上有名。

 

建有9高的水景大堂,頂層設(shè)直升機(jī)停機(jī)坪,31樓是多媒體會(huì)議層,16樓市公共餐廳,37樓是俱樂部……看到南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱“東渡公司”)開發(fā)的樓盤“天空之都”售樓處擺放的宣傳資料,趙某等人十分動(dòng)心,很快簽下房屋買賣合同。可等交付時(shí),趙某等人才發(fā)現(xiàn),宣傳資料上描繪的設(shè)施大多成了浮云,交涉無(wú)果,趙某等44名業(yè)主以違約為由,把東渡公司告上法庭,要求賠償違約金。

 

     一審法院駁回趙某等人的訴訟請(qǐng)求。趙某等8人隨即向江蘇省高院上訴。省高院經(jīng)審理認(rèn)為,開發(fā)商違約,裁定開發(fā)商賠償趙某等人每人2萬(wàn)元。

 

    【聯(lián)合訴訟】

 

9高水景大堂交付時(shí)矮了約5

 

     南京一高層樓盤“天空之都”對(duì)外銷售時(shí),開發(fā)商在售樓處放置的宣傳資料上,對(duì)樓盤及設(shè)施進(jìn)行了這樣的描繪:9高的水景大堂,頂層是直升飛機(jī)停機(jī)坪,31樓是多媒體會(huì)議層,16樓是公共餐廳,37樓為俱樂部……看到這些內(nèi)容后,南京市民趙某十分動(dòng)心,很快按每平方米9800多元的價(jià)格與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,對(duì)房屋的基本狀況及違約責(zé)任作了明確約定。雙方合同還對(duì)公共配套設(shè)施的交付內(nèi)容、裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。此外,眾多業(yè)主為該樓盤銷售資料宣傳的精心設(shè)計(jì)和先進(jìn)設(shè)施所打動(dòng),先后與開發(fā)商簽訂了合同,支付了房款。

 

     可當(dāng)開發(fā)商交付商品房后,趙某等人才發(fā)現(xiàn),起初銷售宣傳資料描繪的那些設(shè)施,與實(shí)際交付的樓盤差別太大,9高的水景大堂一下子矮了約5,公共餐廳、多媒體會(huì)議室和直升機(jī)停機(jī)坪等公共設(shè)施也與宣傳資料不符,停機(jī)坪更不見蹤影。

 

     “買這套房子就是沖著樓盤的這些設(shè)施去的,現(xiàn)在都沒兌現(xiàn),開發(fā)商明顯屬于違約。”與開發(fā)商幾經(jīng)交涉無(wú)果,氣憤不已的趙某等人將開發(fā)商?hào)|渡公司告上法庭,要求開發(fā)商承擔(dān)違約的責(zé)任。

 

業(yè)主要求開發(fā)商交付直升機(jī)停機(jī)坪

 

     趙某等44名業(yè)主于2007年向南京市中院起訴開發(fā)商。趙某等業(yè)主的理由是,開發(fā)商在售樓處放置的樓書上寫明:該樓盤建有9高的水景大堂、16層為公共餐廳、31層多媒體會(huì)議室,3738層的云頂皇家俱樂部、樓頂直升機(jī)停機(jī)坪等設(shè)施,正是看了樓盤要配備這些設(shè)施,他們才與開發(fā)商簽訂買房合同的,所以,這些宣傳資料已經(jīng)構(gòu)成要約,成為房屋買賣合同的附件。現(xiàn)在開發(fā)商沒有按樓書承諾,因此應(yīng)屬于違約,應(yīng)按合同約定,按每套房屋6萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。

 

     訴請(qǐng)中,趙某等人還特別提出,開發(fā)商在宣傳資料中明確載明,該樓盤設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪,可實(shí)際交付的房屋中,并沒有在頂層見到直升機(jī)停機(jī)坪,因此,要求開發(fā)商按樓書上的承諾,向趙某等44人交付直升機(jī)停機(jī)坪。

 

     庭審中,開發(fā)商則辯稱,樓書是宣傳資料,不能等同于合同,況且樓書封底已經(jīng)注明“以合同為準(zhǔn)”字樣,因此,開發(fā)商已經(jīng)提醒過了,應(yīng)當(dāng)免除責(zé)任。

 

【一審判決】

 

    認(rèn)定開發(fā)商違約依據(jù)不足業(yè)主敗訴

 

     該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于,開發(fā)商?hào)|渡公司用于銷售宣傳的樓書等廣告資料,是否構(gòu)成簽訂商品房買賣要約,算不算合同內(nèi)容,對(duì)開發(fā)商是否具有約束力。一審法院在審理中并未對(duì)此給予明確。

 

     一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,趙某等44名業(yè)主要求開發(fā)商按宣傳資料中的描述交付的水景大堂、16層公共餐廳、31層多媒體會(huì)議室、3738層云頂俱樂部及頂樓直升機(jī)停機(jī)坪等,都是這個(gè)樓盤附屬的公共設(shè)施,是為該樓盤的全體業(yè)主服務(wù)的,所以,即使開發(fā)商的宣傳資料中對(duì)這些公共設(shè)施的描述構(gòu)成要約,但在全體或多數(shù)業(yè)主未形成一致意見的情況下,趙某等44人只是部分業(yè)主,卻為全體業(yè)主提供服務(wù)的公共設(shè)施交付主張權(quán)利,法律依據(jù)不足,主體資格不符,依法應(yīng)予駁回。

 

     此外,一審法院還認(rèn)為,由于趙某等44名業(yè)主在本案中的舉證不足以證明他們發(fā)生損失的實(shí)際情況,因此對(duì)要求開發(fā)商按每套房屋6萬(wàn)元進(jìn)行賠償?shù)脑V請(qǐng),也不予支持。

 

【終審判決】

 

    一審判決后,趙某等8名業(yè)主不服,向省高院提起上訴,省高院對(duì)此案進(jìn)行審理宣判。

 

省高院首先糾正了一審法院對(duì)趙某等人主體資格不符的問題,認(rèn)為這起商品房買賣合同糾紛屬于合同法律關(guān)系,要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,是基于合同中的約定,而不是要分享物權(quán),而且他們?cè)V訟目的相同,符合法律規(guī)定的共同訴訟條件。

 

     關(guān)于該案爭(zhēng)議的焦點(diǎn),省高院經(jīng)審理認(rèn)為,樓書等宣傳資料能否作為合同組成部分,關(guān)鍵在于這些資料是否構(gòu)成簽訂商品房買賣合同的要約,而構(gòu)成要約需具備的條件是,宣傳資料就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾,應(yīng)“具體確定”,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定,有“重大影響”。

 

    在該案中,省高院認(rèn)為,開發(fā)商“東渡公司”的樓書對(duì)“天空之都”具體設(shè)施有明確的說(shuō)明,比如9高的水景大堂,頂層是直升飛機(jī)停機(jī)坪,31樓是多媒體會(huì)議層,16樓是公共餐廳,37樓為云頂俱樂部等。這些描述是“具體確定”的,而且趙某等人也是基于這些配套設(shè)施和設(shè)計(jì),才愿意購(gòu)買該樓盤的商品房,因此可以認(rèn)為,樓書中的這些描述對(duì)趙某等人決定是否訂立該商品房買賣合同“有重大影響”。因此,開發(fā)商的樓書應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容,由于宣傳中的這些設(shè)施并未實(shí)際提供,宣傳含有虛假成分,開發(fā)商應(yīng)按自身向社會(huì)公開承諾賠償。至于業(yè)主們是否在簽訂購(gòu)房合同前取得宣傳資料,不影響開發(fā)商承諾的效力。

 

     至于開發(fā)商提出,樓書中已經(jīng)注明“以合同為準(zhǔn)”字樣,但該字樣是在封底位置,字體很小,和其他內(nèi)容相比,不易為業(yè)主觀察到,何況,該文字是對(duì)開發(fā)商一方義務(wù)的限制,不能僅以這段文字作為開發(fā)商免除義務(wù)的依據(jù)。開發(fā)商實(shí)際建設(shè)的9高的大堂只有4左右,停機(jī)坪的建設(shè)也并不符合合同約定,因此,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

     據(jù)此,省高院撤銷一審法院判決,改判開發(fā)商賠償趙某等8名業(yè)主每人2萬(wàn)元。

 

    【法官說(shuō)法】

樓盤廣告 “具體確定”應(yīng)視為合同要約

 

現(xiàn)在商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開出售的,開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)會(huì)散發(fā)房屋的宣傳資料,俗稱樓書。省高院民一庭法官告訴記者,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,如果樓書等宣傳資料關(guān)于商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響,則該宣傳資料應(yīng)認(rèn)定為是要約,即使出賣人的這些說(shuō)明和允諾未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

法官特別提醒說(shuō),市民買房時(shí)要注意甄別:一是樓書等宣傳內(nèi)容如果用語(yǔ)含糊,也沒有在合同中明確約定,通常只能認(rèn)定為是要約邀請(qǐng),對(duì)開發(fā)商不構(gòu)成拘束力。二是如果這些說(shuō)明和允諾具體確定,并且這些說(shuō)明和允諾會(huì)對(duì)買受人決定是否購(gòu)買房屋產(chǎn)生重大影響,則這些宣傳資料可以認(rèn)定為是開發(fā)商作出的要約,即使沒有載入合同,對(duì)開發(fā)商仍然有拘束力。

 

教育等三大類新型民生案件增多

 

本報(bào)訊  昨日,江蘇省高院在發(fā)布的《江蘇法院民事審判工作藍(lán)皮書》中披露,“十一五”期間,江蘇法院共受理一審、二審民事案件169.8萬(wàn)多件,占全省法院受理民商事案件總數(shù)的2/3多。

 

    省高院有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),這些新型案件主要集中在教育、住房和消費(fèi)三大領(lǐng)域。比如,在教育領(lǐng)域,社會(huì)辦學(xué)機(jī)構(gòu)大量出現(xiàn),引發(fā)了許多教育培訓(xùn)合同糾紛;在住房領(lǐng)域,隨著新小區(qū)的不斷建成,物業(yè)服務(wù)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛,以及業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同糾紛也大量發(fā)生,過去5年來(lái),全省法院共審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛5萬(wàn)多件;消費(fèi)領(lǐng)域,則出現(xiàn)一大批信用卡業(yè)務(wù)的糾紛