房產公司為何敗訴？
發布時間：2005-06-16 瀏覽次數：1451
本網蘇州訊：近年來蘇州市房地產業得到了迅速發展。房地產市場呈現出一片繁榮的景象：開發企業如雨后春筍一個個地“冒”了出來，目前全市房產開發公司有數百家之多。房地產市場的發展不可避免地出現了房地產糾紛日益增多的情況，而其中狀告房地產公司的案件更是大幅度上升，2003年受理狀告房產公司案件為21件，2004年為41件，今年截止6月15日以來蘇州滄浪區法院受理的狀告房產公司案件已經達到75件。而其中判決的60件案件中房產公司敗訴的比例達到了100％。
延期辦證導致敗訴
黃先生在2002年12月28日和蘇州森威房地產發展有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定的主要內容：黃先生向森威公司購買樂怡苑4樓商品房一套，建筑面積104.11平方米，每平方米5090元，房款總額530000元，黃先生于2002年12月28日前全部付清；房產公司于2003年6月30日前將經驗收合格的商品房交付黃先生；合同還約定出賣人在該商品房交付使用后120日內，將辦理權屬登記由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。合同簽訂后，黃先生按約支付了購房款，房產公司也于2003年6月30日將房屋交付給黃先生。因此房產公司應于2003年10月28日前，將權屬登記所需材料報產權登記機關備案。而本案中房產公司于2004年3月15日、4月16日才向權屬登記部門報送材料，已構成逾期辦證違約。
按照合同的約定，違約金的計算時間應從2003年10月29日至2004年4月16日，共計171天，按銀行同期存款利率計算(因不滿一年，按活期利率)，期間同期銀行活期利率為年息0.72%，以原告已支付的購房款金額人民幣530000元計算違約金。
2005年6月14日蘇州滄浪法院判決被告森威公司于本判決書生效之日起七日內給付原告黃先生逾期辦理房屋所有權證及土地使用權證違約金1787.77元。
導致延期辦證的案件主要有以下的幾個方面情況：房產公司土地使用手續不合法，如房地產開發企業在農村集體土地上建造房屋而不能辦理房屋產權證；房地產企業未支付全部土地使用權出讓金；房地產開發企業違章建房，實際建造的樓層高于規劃的樓層，違章的部分不能辦房產證；房產企業因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格證明；有的開發企業沒有將代收的公共物業維修基金上繳，沒有將抵押權注銷也會影響辦理產權證。
逾期交房導致敗訴
李女士于2003年7月24日與蘇州市某房地產有限公司簽訂了商品房買賣合同，約定購買蘇州市區房屋一套，面積129平方米，總價約48萬多元。雙方約定在2004年6月30日前將驗收合格的商品房交付使用。房屋交付之日達到水、電、煤氣、網絡、有線電視等“五通”。合同還約定了違約責任，如逾期交房，則自合同規定的交房期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之三的違約金。
房產公司所建房屋于2004年7月29日經驗收合格后向原告交房，原告于同年9月5日領取了房屋鑰匙，對該房屋已實際占有，應當認為被告已將房屋交付給原告。被告逾期36天交房。但尚不具備“五通”的條件，直至9月29日接通民用電才完成了“五通”。也構成了違約。
最終，法院判決房產公司支付自2004年7月31日至2004年9月29日的違約金計9793.44元。
許多購房者或許有過這樣的經歷，當期待已久的新房到了該拿鑰匙的時候，開發商卻遲遲不能交房。這不僅影響心情，而且還得承受一定的經濟損失。因為這等于被開發商無償占用了自己的購房資金。商品房買賣合同中都約定了房屋交付的具體時間，但在實踐中有些時候開發商并沒有按照合同約定的時間交房，開發商對自己的逾期交房需要承擔違約責任。
房屋質量差導致敗訴
潘先生在1999年4月2日購買了蘇州市南環西路的一套房屋，房產商于2000年2月14日將房屋交付潘先生。并在質量保證書中明確約定對該住宅工程質量保修期為房屋、墻面防水為3年。2002年5月潘先生發現該房屋西墻角每逢大雨滲水，導致房間屋頂受潮損壞，家具都發生霉變。要求房產商進行修復，但房產商認為不是自己的責任，要求相關部門進行鑒定。
2004年6月蘇州房屋安全鑒定管理處受蘇州市中級人民法院委托對該房屋作了滲水原因鑒定，鑒定結論為“滲水由外墻面引起”。潘先生一怒之下將房產商告上法庭。
在法院審理中，房產商對于這份權威的鑒定報告也是無話可說，最終達成調解協議，賠償經濟損失5000元，并對滲水處進行修復。
因房屋質量如滲水、漏水等缺陷而引發的糾紛案件是房產訴訟中的一個難點和熱點。此類案件有的是房屋在保修期內出現問題，有的是房屋的施工原因造成的。在審理這類案件時，由于程序繁雜，有的還需要委托建設工程質量部門查找原因、委托物價部門評估損失，周期長，審理難度較大。從審理的結果來看，也是房產公司敗訴較多。
依法經營是防范糾紛的根本
市場經濟是法制經濟、契約經濟。在房地產糾紛中，無論是什么原因引發的，一個重要的因素是對契約的違背，在法律上叫作違約。更深一層地分析，違約就是違反了相關的法律規定。因此，無論是開發企業還是業主，遵守法律、誠實信用是避免官司的根本所在。
必須要強化合同意識，嚴格按約履行。隨著市場經濟的發展及法制觀念的深入人心，依法辦事成為大勢所趨。合同理念的加強，強調尊重當事人雙方的真實意思表示，注重保護合法簽訂的合同。因此，在簽訂合同時應仔細斟酌考慮，合同簽訂后對于合同的約定事項應該全面嚴格履行，否則在違約后再以合同顯失公平、非真實意思表示等進行抗辯，一般情況下很難得到法院的支持。
其實在房屋交付時，每個樓盤都會或多或少地出現一些問題，這些問題都是對業主權益的侵犯。但從現實的角度來講，很少有消費者刻意去維權，因為對于一個普通購房者來說，房子是“家”最具體的概念，他們更希望的生活狀態是安居樂業。然而房地產商的開發不力、房屋工程質量低下使得很多消費者“好夢難圓”，利用法律維護自身的權益才是最正確的辦法。
