近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件逐年遞增，呈現(xiàn)出上升快、涉案人數(shù)多特點(diǎn)。漣水法院2009年審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛3件，2010年審結(jié)97件。

 

一、基本特點(diǎn)

 

（一）數(shù)量上升較快。隨著城市房地產(chǎn)不斷升溫，城市小區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢(shì)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件也隨之逐年增長。

 

（二）易引發(fā)不安定因素。大部分案件是物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的案件，處理不當(dāng)很容易引起連鎖反應(yīng)，引發(fā)群體性等事件。

 

（三）標(biāo)的額較小。從已審結(jié)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件來看，訴訟標(biāo)的額均在300—1000元之間，大部分是業(yè)主拖欠一年以上的物業(yè)管理費(fèi)用。

 

（四）調(diào)解難度較大。在訴訟中，物業(yè)公司與業(yè)主雙方各說各的理。涉訴業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不透明，服務(wù)不到位，在交涉未果情況下，對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生了積怨，矛盾難以調(diào)和。

 

二、形成原因

 

（一）開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在樓盤銷售過程中，開發(fā)商往往對(duì)小區(qū)附屬設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量等做出過高承諾。當(dāng)業(yè)主進(jìn)住后發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與開發(fā)商承諾相去甚遠(yuǎn)時(shí)，往往以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式相對(duì)抗。

 

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)存在差異。物業(yè)服務(wù)一般包含對(duì)小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備，共用綠地、綠化等的養(yǎng)護(hù)和管理；對(duì)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔和垃圾的收集、清運(yùn)；配合、協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)做好小區(qū)治安防范、配備保安值勤、巡視、進(jìn)行安全監(jiān)控等。但業(yè)主往往夸大物業(yè)公司的作用與職能，對(duì)物業(yè)公司提出不切實(shí)際的要求，從而引發(fā)矛盾。

 

（三）物業(yè)公司服務(wù)不到位。隨著生活水平的提高，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求也越來越高。從受理案件情況看，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司履行管理義務(wù)不到位，如公用設(shè)施未及時(shí)修復(fù)、綠化工作不到位、垃圾未及時(shí)清理、外來車輛進(jìn)入小區(qū)未受必要的約束，使得對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿意成為業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的主要原因。

 

（四）基層組織管理不到位。如業(yè)主委員會(huì)的成立，應(yīng)在政府的參與指導(dǎo)下運(yùn)作；住宅小區(qū)的公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)，應(yīng)在政府的敦促、監(jiān)督下由開發(fā)商向業(yè)主委員會(huì)劃撥；住宅小區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)也應(yīng)由政府規(guī)定，但這些與業(yè)主生活密切相關(guān)的問題，基層組織往往重視不夠。

 

（五）業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位。業(yè)主委員會(huì)成立不規(guī)范，職責(zé)明晰，作用發(fā)揮不到位，造成物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏必要的溝通渠道，一些本應(yīng)及時(shí)化解的矛盾糾紛由于得不到及時(shí)解決而激化。

 

三、對(duì)策建議

 

（一）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)理性經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不讓業(yè)主滿意是物業(yè)服務(wù)糾紛的重要起因。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的一方當(dāng)事人，其應(yīng)該按照合同的約定為小區(qū)業(yè)主提供約定的物業(yè)管理服務(wù)，如果沒有達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。通過市場(chǎng)淘汰機(jī)制來提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

 

（二）加大普法宣傳力度。組織開展法律服務(wù)、法律宣傳進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，在物業(yè)糾紛頻發(fā)社區(qū)集中開展物業(yè)法規(guī)宣傳，使業(yè)主了解物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范維權(quán)方式，樹立誠信意識(shí)。

 

（三）訴訟中加強(qiáng)法律釋明。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛處理中，法官應(yīng)強(qiáng)化訴訟指導(dǎo)，幫助業(yè)主厘清開發(fā)商與業(yè)主、物管公司與業(yè)主兩種不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，將開發(fā)商開發(fā)中遺留的問題與物管公司的過錯(cuò)相區(qū)分，避免業(yè)主因前者出現(xiàn)問題而拒絕向后者交納物管費(fèi)。

 

（四）主管部門充分履行職責(zé)。職能部門要著力構(gòu)建和諧的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生的矛盾糾紛，推動(dòng)物業(yè)公司合法經(jīng)營，業(yè)主依法維權(quán)，共同培育良好的居住環(huán)境。