原告與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定原告購買被告所有的位于xx房屋一套，同時雙方應于本合同生效之日起在乙方指定時間三日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。買賣合同簽訂后，被告于2018年2月26日將案涉房屋產(chǎn)權證書交給了原告，房產(chǎn)證附記中載明已于2016年4月12日辦理房屋貸款抵押登記。后原告陸續(xù)向被告支付購房定金xx元。2018年3月5日，抵押權人xx銀行向法院提起訴訟，要求償還貸款本息，法院于2018年3月16日作出民事判決，2018年5月16日，xx銀行向本院申請執(zhí)行，法院于2018年10月24日在“淘寶網(wǎng)”發(fā)布案涉房屋的司法拍賣公告，2018年11月25日案外人競拍成功。原告遂訴至法院，要求被告雙倍返還定金。

一種意見認為，根據(jù)《合同法》第115條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案被告作為房屋出賣方，應履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權轉移登記、交付房屋等義務。但被告數(shù)次收取原告向其支付的購房定金，卻未能積極地去解除房屋上設立的抵押權，最終導致房屋被法院依法處置，買賣合同無法履行，其主觀上存在惡意，客觀上未履行合同法定義務，應雙倍返還定金。

另一種意見認為，根據(jù)《擔保法解釋》第120條規(guī)定，因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。而本案中，涉案房屋在買賣合同簽訂之前已設立抵押權，后因該筆債務未予清償而被法院司法拍賣，從而產(chǎn)生房屋買賣合同的目的不能實現(xiàn)的法律后果。對于該后果的發(fā)生，并非被告單方遲延履行或者其他違反合同約定行為所致，因此不宜適用雙倍返還的定金罰則，但被告已收取的定金應予返還。

泗陽法院認為不宜適用定金罰則，判令被告返還原告已付款。后原告提起上訴，二審維持原判。

定金作為一種債的擔保方式，指當事人雙方為了保證債務的履行，約定由當事人一方先行給另一方一定數(shù)額的貨幣作為擔保，根據(jù)定金的性質，又可以劃分為訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金等。所謂定金罰則，《擔保法》第八十九條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”。同時，《擔保法解釋》第一百二十條規(guī)定：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則”。根據(jù)擔保法和擔保法解釋的規(guī)定，定金罰則的適用條件主要有以下三個方面：一、存在違約行為，包括當事人不履行、不完全履行或者遲延履行合同約定義務等；二、存在合同目的不能實現(xiàn)的事實；三、違約行為與合同目的不能實現(xiàn)之間存在因果關系。

本案中，因房屋買賣合同的標的物已被法院司法拍賣，被告無法繼續(xù)履行案涉房屋交付、產(chǎn)權轉移登記等合同義務，致使原、被告訂立的房屋買賣合同事實上已不能履行，合同目的不能實現(xiàn)。從表象上看，本案例完全符合適用定金罰則的構成要件。但筆者認為，導致合同目的不能實現(xiàn)的根本原因系未能及時消除房屋上設立的抵押權或清償?shù)盅簱５膫鶆眨p方當事人對于該原因均存在一定過錯，不宜適用定金罰則。主要理由如下：一、被告作為房屋出賣人，本身就具有確保標的物產(chǎn)權明晰、交付、協(xié)助轉移登記等法定義務，但因買賣合同訂立前產(chǎn)生的債務導致房屋被司法拍賣，被告對此存在過錯是相當明確，在此不再贅述。二、通過案件中交付產(chǎn)權登記證書的事實可以看到，原告在向被告支付定金時已經(jīng)知道或者應當知道案涉房屋被設立抵押，其也應當預見到如未能及時消除抵押就可能存在被法院執(zhí)行拍賣的法律風險。但是，原告在未協(xié)商如何解除抵押的情況下，徑自簽訂房屋買賣協(xié)議并數(shù)次支付大額定金，直至案涉房屋被法院依法拍賣時仍未積極予以應對解決，最終致使房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)的后果。究其原因，可能存在以下幾種情形：1、原告未能盡到謹慎的審查義務，未能發(fā)現(xiàn)房屋已設立抵押權；2、原告輕信被告能夠自行處置原債務，消除抵押，依約履行房屋買賣合同；3、在交付定金時，原告就預見到買賣合同存在不能履行的可能，故意通過支付定金的方式來要求被告承擔雙倍返還的違約責任，主觀上存在非善意。總之，無論上述何種原因，被告均存在一定的過錯。三、定金罰則，從本質上來說也是一種懲罰性的違約責任。在雙方均存在過錯的情況下，對其中某一方予以適用，有所不當，也不符合法院處理民事糾紛的公平原則，故在本案中并不適宜定金罰則，被告不應雙倍向原告返還定金。同理，對于已交付的定金，被告也不能適用定金罰則而不予返還。此時，房屋買賣合同因目的無法實現(xiàn)而終止履行，對于被告實際收取的款項，已沒有合法根據(jù)，應當予以返還。

在司法實踐中，當事人在履行合同過程中發(fā)生的情形復雜多樣，往往不僅是單純一方當事人違約，同時也會出現(xiàn)雙方當事人均存在違約或過錯的情形。定金罰則的規(guī)定具有一定懲罰性，在適用上應嚴格把關，避免罰則的泛用，體現(xiàn)民事活動的公平原則。