2004年4月，原告張梁與被告印曉彬協商租賃被告印曉彬所有的店面房兩間、宿舍兩間。張梁執筆起草了一份協議書，協議約定租賃期8-10年，租金為8000元/年，如果公路擴寬，修蓋房后還歸張梁租，印曉彬不得反悔。雙方各自在協議書的抬頭處簽名，張梁在協議落款處簽名后，印曉彬認為租賃期8-10年太長，要求改為2-3年，張梁不同意，印曉彬為此拒絕在協議的落款處簽名。由于二人的妻子原是同事關系，印曉彬未收回租賃房，張梁每年交房租8000元。2007年起，在印曉彬的要求下，房租增至12000元/年。2010年5月，印曉彬以出租房要改造為由要求收回出租房，張梁不同意，認為租賃期尚未屆滿，雙方發生爭議。2010年7月21日，張梁向法院起訴，要求確認雙方所簽訂的協議書成立并生效。

 

本案在審理過程中，對租賃協議是否成立產生了不同觀點。

 

第一種觀點認為，租賃協議應視為成立。雖然被告印曉彬僅是在抬頭處簽名，未在落款處簽名，但事實上雙方已經按協議履行，原告每年按約給付被告房租，被告并未拒絕，應視為雙方對房租出租已經達成合意。如果不確認協議成立，恐有違誠實信用原則。

 

第二種觀點認為，租賃協議并未成立。書面協議應當具備一定的形式要件。根據簽訂協議的習慣及常識，簽協議人只有在協議的落款處簽名，才能認為雙方認可了該協議的全部內容。雖然被告的房屋一直給原告使用，但并不能由此推定租賃協議成立。

 

筆者同意第二種觀點，理由如下：

 

一般而言，合同的成立應當具備三個要件。一是訂約雙方或多方當事人；二是當事人對主要條款達成合意；三是要約和承諾。其中，當事人對主要條款達成合意是合同成立的根本標志。本案中，租賃協議的雙方當事人為原告張梁和被告印曉彬，張梁要租房，印曉彬愿意將房屋出租給張梁，其要約與承諾已經具備，關鍵的問題是，一方面，房屋租賃協議的主要條款有哪些；另一方面，雙方有無就主要條款達成合意。

 

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第一條第一款規定：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。”由此可知，合同成立原則上應具備“當事人名稱或姓名、標的和數量”三個條款。本案中，原被告雙方均在協議抬頭處簽字，當事人姓名已經具備；被告同意將自己的房屋租賃給原告，對標的雙方也無異議；就房屋租賃合同而言，數量條款不僅指每年的租金數量，還應當包括租賃期限長短的數量。所謂租賃期限是租賃合同的存續期間，一旦屆滿，租賃合同將失去效力。因此，租賃期間直接關系到租賃物的使用和返還時間、租金的交付期間、維修義務等與當事人權利義務密切相關的內容，對合同當事人意義重大。因此租賃期限是本案訟爭協議的主要條款之一，不能忽略不計。

 

一般而言，合同雙方當事人就主要條款達成合意，有兩種形式，一是在協議落款處簽字、蓋章或捺印，二是以行為實際履行。《合同法》第37條規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”本案中，被告印曉彬并未在協議的落款處簽名、蓋章或捺印，卻實際接受了原告張梁交納的租金，表面上看，該協議雙方已經達成合意。但是，《合同法》第37條系該法總則的規定，在適用到分則中的具體合同時，應結合分則中的特殊規定才能確定。《合同法》第232條規定，“當事人對租賃期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”本案訟爭協議中，租賃期表述為“8-10年”，顯屬“約定不明確”；而且，根據交易習慣，房屋租賃期限一般約定為1-3年，特殊情況下約定為3-5年，本案原告草擬合同時將租賃期寫成“8-10年”，明顯有違交易習慣。正是如此，被告從2004年到2010年長達6年的時間里，始終沒有在協議落款處簽字。由于雙方當事人并未就協議主要條款達成合意，因此，審理本案，不宜單獨援引《合同法》第37條的規定，認定爭議合同成立，而應當根據《合同法》第232條的規定，認定訟爭協議未成立，雙方以事實行為形成不定期租賃關系，雙方隨時可與對方解除合同。被告印曉彬要求解除合同時，應當給予原告必要的準備時間，適當提前通知原告。（本案人名均為化名）