房屋是人生存的基本條件，房屋買賣的交易安全事關人的生存和發展，事關社會的和諧與進步。近年來，由于房屋登記制度的不完善而導致大量房屋二重買賣糾紛得以發生，影響當事人合法權益的實現，影響社會秩序的安定。筆者擬從現行房屋登記制度存在的缺陷入手，提出幾點設想。

 

現行房屋登記制度的缺陷：

 

1、立法層次低

 

2008年7月1日起施行由建設部制定的《房屋登記辦法》為部門規章，在效力上遠遠低于《物權法》。雖然該辦法是對《物權法》規定的細化和具體化，但是在法律適用上仍然存在著一些問題。部門規章遠不如法律那樣嚴謹,也遠不如法律那樣權威。另外部門規章難免在一定程度上考慮部門利益，在調整范圍、內容及效力存在缺失。可將《房屋登記辦法》從部門規章上升到法律,頒布《不動產登記法》或《不動產登記條例》來解決立法層次較低,權威性較差的問題。

 

2、補證時間不明確

 

《房屋登記辦法》規定,房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的,權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后,可以申請補發。這項規定減少了申請補證的當事人的補證時間,方便了申請補證的當事人。但這項規定同時為房地產交易安全帶來隱患,

因為申請人提出預告登記后，自受理登記申請之日起10個工作日內，受理機關依法作出予以登記或不予登記的決定，預告登記的作用就是防止一房多賣的，而當事人領取到補發的房產證有可能少于十個工作日,這將給房地產交易安全帶來風險。

 

3、房地不統一

 

《房屋登記辦法》就本行政區域內城鄉房屋建立統一的房屋登記簿,極大的推動了我國的統一不動產登記制度,但我國絕大多數地區仍采取房屋、土地登記分別設置,統一不動產登記的目標遠未完成。登記機構的分設,給當事人登記帶來極大的麻煩,增加了當事人的負擔,而且造成了資源浪費。《房屋登記辦法》因行政管理體制和法律層次的關系,無法使統一不動產登記走得更遠。這需要通過進一步的立法加以解決。

 

4、賠償不明確

 

關于登記機構賠償責任的問題,《房屋登記辦法》做出了與《物權法》一致的規定,因為登記機構自己的原因導致的登記錯誤,登記機構對造成的損害要承擔相應的責任，但對于登記機構承擔的責任是完全的民事賠償還是國家賠償存在爭議。《房屋登記辦法》目前無法解決這個問題,這也需要通過進一步的立法加以解決。關于登記機構賠償責任的歸責原則，最近出臺的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十二條規定有一種主張認為《物權法》第二十一條第二款規定的是無過錯責任，照此理解，登記機構即便恪盡職守，仍須為其他機構和人員的過錯、甚至純粹的民事欺詐買單。聯系實際，“登記錯誤”應指因登記機構過錯而造成的錯誤。

 

5、異議登記損害賠償不明確

 

提起異議登記的利害關系人界定不明。同一申請人重復異議登記不能控制。依照《物權法》第十九條和《房屋登記辦法》第七十六條的規定，只要房屋登記簿記載的權利人不肯變更，都可以提起異議登記，如果異議登記人惡意多次提起異議登記，卻不至法院起訴，《物權法》中未有明確不予受理的表達，《房屋登記辦法》中也沒有相應的對策，這樣就會給惡意第三人有可乘之機。異議登記的損害賠償難以確認。“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”，登記權利人要證明自己的損失卻不是一件簡單的事情，明顯發生的費用，如違約金、律師費、房款的利息等，都可以計算，隱形損失，如房價波動的損失、個人的信譽卻無法計算。

 

對完善現行房屋登記制度的幾點設想：

 

1、統一登記機關

 

筆者認為，就目前而言，統一設置土地和房屋登記機構比較困難，但是登記機構應當建立一個公共的信息平臺，實現信息共享，減少當事人的負擔。在登記機構是否分級的問題上，筆者認為，由于登記行為的私法性質，應當取消登記機構的上下級領導關系，一律由不動產所在地的縣級或設區的市轄區區級登記機構登記。

 

2、建立房屋交易公證制度

 

單純依靠登記機構自己的力量來完全落實房屋登記的審查工作是不現實的，除非建立起龐大的登記官員隊伍。參考其他國家的經驗，我國房產交易制度可以引入公證制度作為房屋登記的前置程序，由公證機構負責房屋交易的審查核實工作，可以有效地減少登記機構的工作量以提高登記的效率，解決實質審查可能導致的效率過低的問題。

 

3、要完善異議登記制度

 

為使不動產物權的不穩定狀態不致長期延續，應對異議登記進行必要的限制．以促使其及時行使權利。一是主體上的限制，只限于真正的權利人或利害關系人，包含債務人。二是時間上的限制，如異議登記人未在法定期間內提起訴訟。則該異議登記喪失其效力。三是行使權利正當性的限制，當申請人所提起的異議不成立而給登記權利人的利益造成損害的，應由異議登記申請人承擔賠償責任。四是權利的擔保限制，為防止當事人濫用異議權，保障真正權利人的利益不受損害，在異議登記提出時，登記機關可要求申請人提供擔保。

 

4、明確登記機構賠償責任

 

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條規定“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻等繼承民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期間內；已經受理的，裁定中止訴訟”，此條規定規定了民事基礎關系先行處理的原則，對行政訴訟關系與民事訴訟的銜接關系做出了合理而又清楚的解釋。關于登記機構賠償責任的性質，從將來的趨勢來看，通過登記機構的統一、賠償基金的建立，應當逐步過渡到完全的民事賠償。從不動產登記的私法行為說的角度，筆者贊同登記機關應承擔民事賠償的責任。關于登記機構賠償責任的歸責原則，《規定》第十二條明確規定將房屋登記機構的賠償份額與過錯掛鉤。