近幾年因夫妻一方擅自處分共有房屋而引發(fā)的糾紛不斷產(chǎn)生，其中較常見的情況是夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同后，夫妻另一方以不知情或不同意為由主張買賣合同無(wú)效，要求第三人返還房屋。此時(shí)如何認(rèn)定合同效力及房屋所有權(quán)問題，關(guān)系當(dāng)事人利益甚巨，本文試從現(xiàn)行法律規(guī)定出發(fā)，結(jié)合相關(guān)民法理論，對(duì)此種糾紛的幾種具體情形進(jìn)行分析。

 

一、具體糾紛形式

 

此類糾紛概況起來(lái)可分為以下四種：

 

（一）該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻二人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

 

案例一：甲乙婚后購(gòu)買房屋一套，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人為甲乙二人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，乙得知后訴至法院，要求確認(rèn)該房屋買賣合同無(wú)效。

 

（二）該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一人，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記。

 

案例二：甲乙婚后購(gòu)買房屋一套，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為甲一人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，但雙方未辦理房屋所有權(quán)變更登記。

 

（三）該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，并且已辦理房屋所有權(quán)變更登記。

 

案例三：甲乙婚后購(gòu)買房屋一套，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為甲一人，甲與第三人丙簽訂房屋買賣合同，并且雙方已辦理房屋所有權(quán)變更登記。

 

（四）該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一人，非登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

 

案例四：甲乙婚后購(gòu)買房屋一套，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為甲一人，乙與第三人丙簽訂房屋買賣合同，甲以該房屋為夫妻共財(cái)產(chǎn)且對(duì)此買賣不知情且不同意為由，主張房屋買賣合同無(wú)效。

 

二、對(duì)于第一種糾紛情形的分析

 

對(duì)于第一種情形中房屋買賣合同的效力如何有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋買賣合同為當(dāng)然無(wú)效合同；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋買賣合同為效力待定合同。

 

贊成第一種觀點(diǎn)的人，其理由如下：首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第三十七條第四項(xiàng)之規(guī)定，共有的房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下是不得轉(zhuǎn)讓的。如房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻二人，則該房屋為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，一方在另一方不知情的情況下單獨(dú)和第三人簽定房屋買賣合同，顯然違反上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第五十二條之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，所以此房屋買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而當(dāng)然無(wú)效。其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第九十七條之規(guī)定，除共有人另有約定處，處分共同共有物時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，故第三人與夫妻一方簽訂房屋買賣合同的行為無(wú)效。

 

但本人認(rèn)為，此觀點(diǎn)未考慮到如何保護(hù)交易活動(dòng)中動(dòng)的安全。從鼓勵(lì)交易，保護(hù)交易的立法目的出發(fā)，確立無(wú)效合同規(guī)則，其意圖不僅在于明確哪些合同無(wú)效，更在于明確更多的合同是有效的。故本人贊成第二種觀點(diǎn)。在此種情形下，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的行為，可認(rèn)定為系無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分行為經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。如案例一中，甲擅自與丙簽訂房屋買賣合同，如果乙追認(rèn)甲的行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效，如乙不予追認(rèn)，則該合同當(dāng)然歸于無(wú)效。但在乙不予追認(rèn)而導(dǎo)致合同無(wú)效的情況下，如果丙可以舉證證明其符合善意取得的情形，則可依善意取得制度而取得房屋所有權(quán)。

 

三、對(duì)于第二種糾紛情形的分析

 

在第二種情形下，因未辦理房屋所有權(quán)變更登記，故此時(shí)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為該房屋買賣合同是否有效。對(duì)此亦有兩種不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)仍然認(rèn)為該合同當(dāng)然無(wú)效；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)具體情況具體分析，主要依買受人是否為善意來(lái)認(rèn)定合同的效力。

 

贊成第一種觀點(diǎn)的人，其理由如下：首先，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則意見》）第89條之規(guī)定，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因雙方未辦理房屋所有權(quán)變更登記，第三人不構(gòu)成善意取得，未取得房屋所有權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣合同為無(wú)效合同。其次，該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖然房屋所有權(quán)證書上登記的僅為夫妻一方的名字，但實(shí)際上另一方對(duì)該房屋也擁有所有權(quán)，夫妻二人對(duì)該房屋是共同共有關(guān)系。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，共有房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下不得轉(zhuǎn)讓，故該房屋買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而當(dāng)然無(wú)效。再次，該種情況下房屋買賣合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物權(quán)保護(hù)和買受人的債權(quán)保護(hù)的取舍，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，也應(yīng)該認(rèn)定該合同無(wú)效，保護(hù)房屋共有權(quán)人的權(quán)利。至于買受人的損失，如果在合同簽訂中買受人沒有過錯(cuò)，則可以要求對(duì)方承擔(dān)締約過失責(zé)任來(lái)彌補(bǔ)自己的損失。

 

但本人贊成第二種觀點(diǎn)，理由有二：第一，雖然買賣雙方未辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人不能依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)，但買賣合同是否有效并非依據(jù)是否取得房屋所有權(quán)來(lái)認(rèn)定，因出賣人為登記權(quán)利人，故應(yīng)依據(jù)買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)是否為善意而認(rèn)定。第二，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定共有房地產(chǎn)在未經(jīng)其他共有人書面同意的情況下不得轉(zhuǎn)讓，但此處“共有的房地產(chǎn)”并沒有明確說(shuō)明是登記為共有的房地產(chǎn)還是也包括未經(jīng)登記為共有的其他房地產(chǎn)。本人認(rèn)為此處應(yīng)當(dāng)理解為是經(jīng)有關(guān)部門依法登記為共有的房地產(chǎn)，因?yàn)椤段餀?quán)法》第六條確定的公示公信原則中不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即為登記，買受人完全有理由相信該登記權(quán)利人對(duì)該房屋具有完全處分權(quán)，如果包括未經(jīng)登記為共有的房地產(chǎn)，則嚴(yán)重影響交易安全，且交易成本巨增。再者，即便該條“共有的房地產(chǎn)”包括未經(jīng)登記為共有的夫妻共有房產(chǎn)的情況，也并非必須經(jīng)共有人的書面同意才可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（一）（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋一》）第十七條第二款之規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人，此處亦未要求必須是達(dá)成書面的一致意見。無(wú)論是根據(jù)特別法優(yōu)先于普通法適用的法律適用原則，還是根據(jù)新法優(yōu)先于舊法適用的原則，此時(shí)的法律適用都應(yīng)以上述最高人民法院對(duì)于《婚姻法》的司法解釋為準(zhǔn)，即此種情況下不必經(jīng)過另一方書面同意，第三人亦完全有理由相信登記權(quán)利人對(duì)該房屋有完全處分權(quán)。當(dāng)然，此時(shí)并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點(diǎn)是要區(qū)分買受人是否為善意。如案例二中，如果丙在簽訂房屋買賣合同時(shí)明知該房屋是甲乙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)且乙未明確同意出售該房屋，則丙與甲簽訂的房屋買賣合同因丙的非善意而歸于無(wú)效。如果丙在簽訂合同時(shí)盡了合理的注意義務(wù)，通過審查甲所出示的房屋所有權(quán)證書，且甲未告知丙該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者即使告知了，也表明說(shuō)該房乙同意出售，則丙為善意第三人，該房屋買賣合同有效，丙可以請(qǐng)求甲依照合同約定履行變更房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，如果甲拒不履行，則可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。至于第三人是否為善意，在舉證責(zé)任分配上，一般首先應(yīng)推定該房屋出售行為是夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應(yīng)舉證證明，比如夫妻關(guān)系名存實(shí)亡、雙方分居或其他夫妻關(guān)系不和睦等足以認(rèn)定該房屋出賣行為非為夫妻雙方的共同意思表示且買受人知曉此情況。首先，夫妻關(guān)系是基于婚姻而建立的一種特殊且具有很大人身信賴性的關(guān)系，如果夫妻關(guān)系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來(lái)出售該房屋；其次，很多在現(xiàn)實(shí)生活中，原來(lái)是夫妻兩個(gè)人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅(qū)使，另一方往往會(huì)以自己不知情或不同意為由來(lái)主張合同無(wú)效，從而達(dá)到再以更高價(jià)格將房屋另行出售從而獲得更多利益的目的。故如果不區(qū)分情況就認(rèn)定合同無(wú)效，對(duì)于善意買受人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是十分不公平的，而且也是一種交易成本的浪費(fèi)。

 

四、對(duì)于第三種糾紛情形的分析

 

第三種情形和第二種情形類似，不同的是此種情形下買賣雙方已辦理完畢房屋所有權(quán)變更登記，故房屋買賣合同的效力認(rèn)定與第二種情形相同，應(yīng)依買受人是否為善意來(lái)認(rèn)定。至于買受人可否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)《物權(quán)法》第六條確定的公示公信原則結(jié)合《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。故依據(jù)公示方法所表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)即便不存在或內(nèi)容有誤，對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)，并與之交易的善意當(dāng)事人，法律承認(rèn)有和真實(shí)物權(quán)相同的法律效果，否則將嚴(yán)重影響交易安全，并導(dǎo)致交易成本巨增。因此，為維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不能讓信賴登記公信力的買受人來(lái)承擔(dān)登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致的不利后果，但此時(shí)買受人須為善意第三人。如案例三中，如果乙確實(shí)有證據(jù)證明丙在與甲簽訂房屋買賣合同時(shí)，明知該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并且未獲得其同意，而與甲串通簽訂該合同，則可依據(jù)《合同法》關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定主張合同無(wú)效。如果被判定無(wú)效，則丙當(dāng)然不能取得該房屋所有權(quán)，因此時(shí)丙并不受物權(quán)公示制度的保護(hù)，因其非為善意。

 

五、對(duì)于第四種情形的分析

 

在此種情形下，如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，本人認(rèn)為，該房屋雖系夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，但房屋的所有權(quán)證書中登記權(quán)利人僅為夫妻一人，依據(jù)《物權(quán)法》第六條確定的公示公信原則結(jié)合《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，故非登記權(quán)利人與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，買受人在交易中的謹(jǐn)慎審查義務(wù)應(yīng)大于一般情況，應(yīng)視買受人有無(wú)盡到合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)而認(rèn)定房屋買賣合同是否有效。如買受人通過事實(shí)判斷和審查出賣人的陳述客觀與否，可認(rèn)為其盡到了合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，則應(yīng)認(rèn)定合同有效，買受人可主張要求辦理房屋所有權(quán)變更登記，否則應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。當(dāng)然，此時(shí)的舉證責(zé)任應(yīng)分配給買受人，如案例四中，買受人丙如果主張房屋買賣合同有效，須舉證證明其盡到了合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，乙是知情且同意出賣該房屋的，不能僅認(rèn)為甲乙是夫妻關(guān)系就認(rèn)定甲的行為是夫妻雙方的共同意思表示。

 

綜上所述，在此類糾紛中，目前我國(guó)對(duì)于此類糾紛并無(wú)明確統(tǒng)一的規(guī)范，而實(shí)務(wù)中應(yīng)如何處理亦無(wú)唯一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，須結(jié)合具體案情，以我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)來(lái)判定夫妻一方處分共有房屋的行為效力和法律后果。