房價的節節攀高讓很多人認為買房不僅要背負了沉重的經濟負擔，而且還失去了一切娛樂生活。他們不愿意象蝸牛一樣背負著重重的殼而被房子束縛，他們情愿選擇租房而不是買房，在他們催生房屋租賃市場火爆的同時房屋租賃合同糾紛日益增多。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。在此筆者對房屋租賃合同中的幾個熱點問題進行探討。

 

一、法人或其它組織沒有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。

 

法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現實的房屋租賃活動中，相當多數的單位并沒有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數鐵路企業作為出租人的都沒有房屋租賃許可證，這類合同的效力應當如何認定呢？通常情況下應屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規定是由國家工商總局的部門規章中規定的，其效力等級屬于行政規章，在審判實踐中只能參照適用，而且這項規定只能理解為是一種倡導性規定，是國家行政管理機關站在行政管理的層面上作出的此項規定，企業是否具備租賃許可證，并不對租賃合同的效力構成影響。如果沒有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機關進行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。

 

二、房屋租賃合同未在房管部門備案是否影響合同的效力。

 

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定：“房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”； 建設部令第四十二號《城市房屋租賃管理辦法》第十三條“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”從這兩部法律、法規所規定的內容來看，訂立房屋租賃合同應當在房管部門備案，但是在當前的民事活動中，很少有當事人按規定進行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢？答案是有效合同。

 

我國房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機關管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會導致房屋租賃合同無效。《合同法》第四十四條明確規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。這里的行政法規是指國務院頒布的行政法規，不包括地方法規和部委規章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務院行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，才從辦理批準、登記手續后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規章是排斥在外，其中隱含如果部門規章規定批準、登記生效的，不能參照此條規定。其次，這一法條還包含法律、行政法規中規定應當辦理批準、登記手續生效的，必須是該法律、行政法規的強制性規定，而不是倡導性規定，否則也不能適用該條規定確認合同不生效。所以，雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》規定了房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同并向房產管理部門登記備案，從該條文中不難看出這里的“應當”明顯是倡導性條款而不是強制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級屬于部委規章性質，也不能作為認定合同是否生效的依據。

 

三、出租沒有取得房地產權屬證明的房屋，如何認定合的效力。

 

這一問題應當從兩個方面來理解：

 

1、如果出租的房屋的相關報建批準手續齊備，僅是由于其它客觀原因暫時無法取得房地產權屬證明的， 不影響房屋租賃合同的效力。因為租賃關系體現的是占有物的轉移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言，各方均不與標的物的所有權發生直接必然的聯系。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。 

 

2、如果出租的房屋沒有相關的報建手續，則屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。因為違章建筑本身不是法律意義上的房屋，只能稱其為由水泥、鋼筋等建筑材料堆積而成的類似于長方體的物品，筑章建筑的存在本身就是違法的，所以以違章建筑做為標的物的合同是無效合同，不受法律保護。 

 

四、出租未經消防驗收的房屋是否影響合同的效力。

 

我國《消防法》第10條第3款規定："按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。"可見，并不是所有的房屋都要經過消防驗收，只有按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑才需必須經公安消防機構進行消防驗收。這類建筑未經消防驗收就出租使用，合同自然是無效合同。除此之外，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，則不能以房屋未經消防驗收為由認定合同無效。

 

消防法第12條還規定："歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業前，應當向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格后，方可使用開業。"此條規定針對的是公眾聚集場所的開設者或者經營者提出的，而非針對開設、經營者之外的房屋出租人的要求，公安消防機構對公眾聚集場所未經消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業、經營者而不是房屋出租人。租賃標的物是否經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。