當前房屋相鄰糾紛案件的特點及審判建議
作者：彭建平 發布時間：2010-11-10 瀏覽次數：1141
相鄰權關系是日常生活中普通存在的民事關系，如不正確處理，必將影響人們的生產和生活，甚至引發沖突和傷害，影響社會穩定與和諧。但我國《民法通則》第八十三條及相關司法解釋對相鄰權規定又過于原則，給相鄰權糾紛的審理帶來法律適用的困難，本文試圖通過對相關相鄰案件的調研，對相鄰權糾紛在理論和實務中相關法律問題進行粗淺的思考，以期對相鄰權糾紛的審判有所裨益。
一、相鄰權理論爭點及界定
相鄰權關系是指兩個或兩個以上相毗鄰的不動產所有人或占有人（使用人）因對各自所有的或占有的不動產行使所有權或占有權（使用權）時，相鄰各方相互間應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。從本質上說，相鄰關系是相鄰不動產的所有人或占有人行使其權利的一種延伸或限制。
1、“相鄰”范圍的理解與界定。
一種觀點認為，“相鄰”是指兩個以上不動產“直接相鄰”或“直接相連”；另一種觀點認為，所謂“相鄰”應理解為“相鄰接”、“近鄰”、“附近”的意思，而且不僅指不動產相互鄰接，同時也指不動產權利的行使涉及到相互鄰接的范圍。筆者持第二種觀點。筆者認為，應對“相鄰”作廣義理解，所謂“相鄰”，是指土地位置的相鄰，既包括相連接的房屋、土地及其他不動產，也包括相近的房屋、土地及其他不動產。即“相鄰”意味著只要他人的不動產為本人不動產合理使用之必須，或者說本人不動產的使用影響到他人不動產使用的整個輻射面積和空間，都可以認為是“相鄰”的。凡是在不動產利用過程中，或因毗連，或因鄰近，或因媒介，而產生的一不動產與另一不動產之間有相互利用之必要，均可視為是相鄰，但也不能無限制的任意擴大“相鄰”范圍。
2、相鄰權調整的主體范圍的確定。
對于相鄰權調整的主體范圍，亦即何種不動產權利人享有相鄰權的問題，《民法通則》未作明確規定。一種觀點認為，相鄰權調整的主體范圍主要是不動產所有人和使用人，即適用物權的不動產所有人或使用人之間，但對非物權的不動產使用人間不能適用；另一種觀點認為，相鄰權調整范圍不僅包括物權不動產所有人或使用人之間，也包括非物權的不動產使用人之間。筆者持第二種觀點。
筆者認為，對相鄰權的主體范圍應予相應擴大，對《民法通則》第八十三條應作擴充解釋。關于相鄰權的規定，參照《中華人民共和國物權法（草案）》“已將相鄰權的主體擴大到不動產的所有權人、用益物權人和占有人”的規定，應適用于不動產所有人或使用人，地上權人、永佃人、典權人之間。
3、相鄰權“契約”的效力問題。
一種觀點認為，相鄰權是一種法定權利，一般不得以契約的形式加以變更或排除；另一種觀點認為相鄰權可以以“契約”的形式予以變更排除。筆者持第二種觀點。筆者認為，相鄰權作為一種法定權利，并不意味著當事人約定的排除，當事人仍可以根據“契約自由”的原則，通過債權的安排或以契約的形式，約定相鄰權利行使與否及如何行使等，但該約定不得涉及他人利益和公共利益，并不得與相鄰權的法定性相抵觸。
二、相鄰權糾紛實務難點及認定
1、相鄰權與地役權的界定。
地役權是指土地所有人、土地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基地使用人為使用、經營自己土地的便利而使用他人土地的權利，是一種為增加自己土地的利用價值而支配他人土地的他物權。使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而提供使用的土地為供役地。地役權具有從屬性和不可分性等特點，而相鄰權具有法定性。雖然二者都是為了充分發揮相互毗鄰或臨近的不動產之經濟效益，因不動產的利用而有著密切的聯系，但兩者是兩種不同的物權制度，不能互相替代或包含。但《民法通則》只規定了相鄰權，對地役權未作規定，在審判實務中極易混淆兩者的界限。筆者認為，應從以下方面加以界定：（1）從產生原因方面加以界定。這是兩者最本質的區別，相鄰權由法律直接規定，是依據不動產權利而發生的法定權利，其成立即對抗第三人，無需登記便可當然發生效力；而地役權主要是依法律行為而取得，一般是約定權利，當事人雙方應到不動產登記機關進行登記。地役權也可因遺囑、繼承或時效等原因而取得。（2）從調整范圍方面加以區分。相鄰權調整限度較小，而地役權作為雙方當事人超越相鄰關系限度而約定權利，其對土地所有權或使用權的限制與擴張程度較大。（3）從存在條件方面加以區別。相鄰權存在條件是權利主體的不動產必須相互毗鄰，既適用于土地相鄰，也適用于房屋相鄰；而地役權只發生在土地所有人或使用人之間，只適用于土地相鄰關系，但不受土地是否毗鄰的限制。（4）從權利存續期間及是否有償方面區別。地役權存續期間可由當事人約定，是否有償取決于地役權的設定方式和當事人的約定；而相鄰權存續期間是法定的，一般是無償的。（5）從救濟請求權方面加以界定。相鄰權受到侵害后，不能直接以相鄰關系為基礎提起損害賠償訴訟，而應該提起所有權的行使受到妨害之訴；地役權受到損害之后，受害人可以直接提起地役權受損害的請求之訴。
2、違法建筑物相鄰權的救濟與保護。
（1）逾界建筑相鄰權的處理。
所謂逾界建筑是指建筑物所有人超過準建土地使用范圍或者超越規劃許可高、長、寬限度的建筑。在審判實務中，對逾界建筑的逾界部分是否一律判決拆除，筆者認為，應區別不同情況而定。對于逾界范圍不大、受害人又沒有及時向有關部門提出制止的，可以參照德國、瑞士等國家“鄰居應有相應的容忍義務”原則，一般可不判決拆除，以免影響建筑物整體性和安全性，可參照《德國民法典》第917條第二款：“對于必需通道所經的鄰地所有人應以金錢、定期金作為賠償”，采用支付賠償金的方式處理。如案例：甲某與乙某祖遺兩座房屋東西毗鄰，中間有一條
（2）違法建筑相鄰權的處理。
違法建筑是指建筑物所有人沒有土地使用許可和建筑規劃許可審批手續而進行的建筑。對于違法建筑，法院受理后應中止訴訟，向行政主管部門提出“拆除違法建筑”的司法建議，待行政機關處理后再恢復民事訴訟。對于只是審批手續不完整的，可責令當事人限期補辦，如按期補辦的，實體處理可參照逾界建筑相鄰權的處理。如行政主管部門不予補辦的，如屬原告則裁定駁回起訴，如屬被告則按違法建筑處理。
3、相鄰權訴訟時效問題。
《法國民法典》第2226條規定：“對不屬于商事交易之內的物，不得主張適用時效之規定。”《德國民法典》第194條規定：“時效的標的：1要求他人作為或不作為的權利（請求權），因時效而消滅。2因家庭法而產生，以恢復親屬關系狀態為目的的請求權，不因時效而消滅。”《民法通則》對相鄰權的訴訟時效未作規定，僅在第141條規定：“法律對訴訟時效另有規定，依照法律規定。”因而在審判實務中對相鄰權糾紛是否適用訴訟時效規定，存在不同的認識，一種觀點認為，相鄰權關系是一種與一定事實關系或法律關系相始終的權利，不適用訴訟時效的規定；另一種觀點認為，相鄰權是一種請求權應適用訴訟時效的規定。筆者認為，相鄰權關系是否適用訴訟時效規定，應區別不同請求權而定。對于停止侵害、排除妨礙、恢復原關及賠償損失請求權應當適用訴訟時效，這可從相鄰權行使與秩序、效率、公平三項價值關系加以考量。而消除危險請求權不應適用訴訟時效，法律對安全價值的追求明顯大于對秩序、效率、公平三項價值的要求，因為危險的存在是一種狀態，該危險可能造成嚴重損害，對相鄰權人的人身安全構成潛在威脅，如果適用時效規定，將不利于社會穩定和難以彰顯法律對人文的關懷。
