據(jù)統(tǒng)計，近年來鹽城亭湖法院受理的因一房多賣引發(fā)的訴訟案件的數(shù)量呈逐年上升趨勢。該院2008年受理該類案件67件，2009年受理98件，2010年1至10月份已受理112件。一房多賣現(xiàn)象在法律層面上產(chǎn)生了諸多隱患，給權(quán)屬的認定帶來了很大的麻煩，嚴(yán)重損害了購房人的合法權(quán)益。該院通過對審結(jié)的案件進行研究，分析了引發(fā) “一房多賣”引發(fā)訴訟的主要原因，并提出相應(yīng)的解決對策。

 

一、原因分析

 

1、目前房地產(chǎn)市場缺乏規(guī)范。隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，大量的集體土地被征收為國有土地，由國家行政權(quán)力而非市場配置土地使用權(quán)資源，這導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)無法實現(xiàn)真正的市場化，房地產(chǎn)的開發(fā)十分混亂，監(jiān)管不力，房地產(chǎn)的相關(guān)機制有待建立和完善。

 

2、部分購房者法律意識淡薄。相對于開發(fā)商來講，廣大商品房消費者明顯處于弱勢地位，加之他們大多法律意識比較淡薄、風(fēng)險防范意識和處理能力比較缺乏，制約了買受人合法權(quán)益的行使。《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定和維護權(quán)益的手段在社會中尚未普及開來，仍需進一步普法宣傳。

 

3、出賣方受不當(dāng)利益的驅(qū)使。房地產(chǎn)開發(fā)商受利益最大化的驅(qū)使，往往存在重復(fù)預(yù)售的行為。部分商品房出賣人也常常因房價上漲或他人出價更高等原因惡意違約，甚至欺詐買受人，損害了買受人的合法權(quán)益，也擾亂了市場交易的安全和秩序。

 

4、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)立法不完善。目前我國房地產(chǎn)相關(guān)立法呈現(xiàn)出分散性、地方性和沖突性，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的法律法規(guī)。我國尚未制定專門的不動產(chǎn)登記法，登記的不合法和不規(guī)范、多部門登記的混亂情況、登記機關(guān)的審查不力，都反映出我國目前迫切需要制定一套完善的房地產(chǎn)登記制度。

 

二、對策建議

 

1、加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。要在全國建立國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓公開拍賣機制和建筑工程公開招標(biāo)機制，建立房地產(chǎn)公司注冊資本實質(zhì)行政審查機制，徹底“揭開法人的面紗”。  

 

2、加大法制宣傳力度。要通過宣傳、普及《物權(quán)法》、《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，特別是要大力宣傳《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度，送法到社區(qū)，送法到街道，送法到鄉(xiāng)村，讓買受人了解維護自身合法權(quán)益的途徑和權(quán)利受侵害時的救濟辦法，提高房屋買受人的權(quán)利保護意識和能力，維護市場交易的安全。

 

3、加強對出賣人預(yù)售資格的審查。行政管理部門應(yīng)從實體上審查出賣人是否具備全部預(yù)售條件，而法院在認定商品房買賣合同的效力時 ,對出賣人的預(yù)售資格應(yīng)從形式上審查。當(dāng)事人對預(yù)售許可有異議的，可通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式解決。

 

4、完善房地產(chǎn)相關(guān)立法。法律可以規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同為法定要式合同，即必須履行行政登記手續(xù)等方式。這種強制性規(guī)定有助于解決第三人并非惡意或合同沒有導(dǎo)致無效情形時，前后幾份房屋買賣合同均有效的難題，法院受理后確定房屋的權(quán)屬就變得迎刃而解。