今年1-10月，金湖法院共受理物業(yè)管理糾紛類案件46件，比去年同期的6件增長了666.67%，共審結(jié)44件，其中判決2件，調(diào)解11件，撤訴31件。這類案件呈現(xiàn)出明顯的群體性特征，極易引起社會(huì)各方的關(guān)注。

 

從受理的46件案件看，此類案件具有以下三個(gè)基本特點(diǎn)：

 

1、案件性質(zhì)呈現(xiàn)出“兩多”，即業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件多，財(cái)產(chǎn)損害賠償案件多；

 

2、訴訟主體呈現(xiàn)出“一多”，即物業(yè)管理公司告業(yè)主的案件多；

 

3、結(jié)案情況呈現(xiàn)出“兩多一少”，即撤訴結(jié)案的多，占72.09%；調(diào)解結(jié)案的多，占23.26%；判決結(jié)案的少，只有2件，占4.65%。

 

分析這些糾紛產(chǎn)生的原因，主要有以下幾方面：

 

1、部分物業(yè)管理合同對(duì)于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)規(guī)定過于籠統(tǒng)，對(duì)于向業(yè)主提供的服務(wù)內(nèi)容規(guī)定不明確，缺少量化標(biāo)準(zhǔn)或無法量化；

 

2、部分物業(yè)公司不遵守有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，私自設(shè)定收費(fèi)項(xiàng)目或者擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)而引發(fā)糾紛；

 

3、物業(yè)公司管理落后。有的公司缺乏完善的管理制度，不能根據(jù)自己的能力選擇相應(yīng)的物業(yè)、提供適當(dāng)?shù)姆?wù)，遇到問題時(shí)，既無制度可循，亦未能采取有效的應(yīng)急措施；

 

4、少數(shù)業(yè)主接受有償物業(yè)管理服務(wù)的觀念淡薄，對(duì)定期交納管理費(fèi)不以為然，有的認(rèn)為不需要物業(yè)服務(wù)，有的看到別人不交自己也拒絕交納。

 

對(duì)此，該院提出以下對(duì)策：

 

第一、加強(qiáng)管理。房屋管理部門對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)要嚴(yán)格審查，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理合同的審查；

 

第二、規(guī)范合同。即規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的合同文本，對(duì)其基本內(nèi)容要規(guī)定到位，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出明確的約定，防止過于籠統(tǒng)，難于執(zhí)行。

 

第三、科學(xué)定價(jià)。價(jià)格管理機(jī)關(guān)在核定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定；物業(yè)公司需做到收支有據(jù)可查，支出費(fèi)用應(yīng)定期向業(yè)主公開。

 

第四、理性維權(quán)。業(yè)主在維權(quán)時(shí)應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)及時(shí)與物業(yè)公司溝通、協(xié)調(diào)，對(duì)確需更換物業(yè)公司的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定程序組織完成，避免發(fā)生群體事件。

 

第五、輿論宣傳。即大力宣傳普及物業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)正面的輿論報(bào)道，使普通民眾樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。