隨著房地產市場的活躍，房價節節攀升，以及本地棚戶區拆遷補償工作的推進，部分房屋出賣方違背誠實信用原則反悔違約等，致使房屋買賣合同糾紛案件呈高發趨勢，影響了房地產市場及社會經濟秩序的良性運轉，應引起高度重視。

 

一、最近五年賈汪法院房地產糾紛案件審理的基本情況

 

2003年該院審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛案件8件，2004年審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛案件13件，2005年審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛案件16件，2006年審理房屋買賣合同糾紛案件18件，2007年審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛案件22件，2008年審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛27件，2009年審理房屋買賣合同糾紛、房屋所有權糾紛29件。

 

主要有以下類型案件：一、出賣方在銷售房屋后，發現房屋價格又上漲了，反悔，以種種借口不辦理過戶手續，導致買受方被迫進入訴訟。二、買受方享受房屋出賣方的特殊身份（如某企業職工的優惠價格）購買到房屋，若干年后該企業對未購房的職工予以補貼或再次優惠，致使實際并未購房但名義上已經購房的出賣方無法享受福利優惠。因而出賣方起訴要求買受方返還房屋，賠償損失。三、在繼承程序，幾個繼承人協商同意房產由一個繼承人所有，未辦理過戶手續，房產升值后，一個或幾個繼承人反悔，到法院起訴要求分割房產。四、房屋買賣后，未及時辦理過戶，出賣方一房二賣。導致買受方到法院起訴或房產卷入出賣方經濟糾紛，導致房產被查封保全，買受方不利。五、夫妻雙方一方未經對方同意，將房屋出賣，另一方不認可，無法辦理過戶，買受方到法院起訴。或夫妻雙方一方簽字出賣房屋并辦理過戶，幾年后另一方以未經其同意為由到法院起訴請求房產買賣合同無效。

二、原因分析

 

1、市場經濟帶來的經濟利益的趨勢。2002年前本地房屋每平方米500-800元即可購得，2002年之后本地房屋價格節節攀升，現每平方米達到3000元以上，即使價值平平的老房經拆遷補償評估價值亦翻至二至三番，導致違約帶來的利益巨大。

 

2、法治觀念的滯后發展帶來的誠實信用觀念的欠缺。誠實信用原則是民法中“帝王原則”，然而隨著市場經濟伴隨而來的金錢至上、拜金主義觀念影響，誠實信用原則在社會中宣傳力度不夠。以及司法、執法的模糊化、息事寧人的調解思路，致使不能有效堅持誠實信用原則，往往讓違約方得到“甜頭”,不能及時有效遏制、打擊違約者的勢頭。

 

3、我國房屋所有權過戶、土地使用權過戶手續目前未有效規范。《物權法》對房產過戶不按面積、評估價值收費均作了明確規定，相關部門以前及目前都實行按評估價值收取費用，費用偏高，兩個管理部門均要過戶不方便快捷，致使很多出于親戚朋友原因購買房屋的買受方和出賣方，嫌麻煩想省事，不愿意去奔走交費辦理過戶手續。

 

三、審理中應堅持的原則與思路

 

1、堅持的原則

 

一是，堅持誠實信用原則，誠實信用原則是民法中的“帝王原則”；二是，適當考慮但不能過度考慮情勢變更原則。兩個法律原則相沖突時，為維護社會經濟秩序的穩定，應堅持誠信原則，僅在調解時適當考慮情事變更原則。打擊背信違約方，不讓其違約行為得到暴利。

 

2、具體審理思路

 

一是法院應綜合認定房屋買賣合同的存在，一旦存在合法的買賣合同，應確認并維護其效力。法院在審理過程中，應通過仔細審查雙方提供的證據，并根據生活常識，通過綜合審查房產證、土地政、以及購房發票的存放位置，當事人獲得的途徑，房產交易的價格以及入住的時間。另外，辦理各種水電費、煤氣費、等其他各種費用的途徑和名義。審查相關證據能否形成有效證據鏈，需要證明的事實是否具有高度蓋然性,綜合認定房屋買賣合同是否存在。

 

二是首先認為，夫妻任何一方在處置房產所有權事項中，均不能推定為有家事代理權。日常家事代理權，是指夫妻一方因日常家庭事務而與第三人為一定法律行為時的代理權。該代理行為的后果由夫妻雙方共同承受，被代理方須對代理方從事家事行為所產生的債務承擔連帶責任。婚姻法司法解釋（一）第十七條對夫妻家事處理權做的規定包括二款：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做出重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見”如涉及處理不動產的重大財產事項，夫妻雙方應一致同意，一方代表另一方購房，應有另一方的授權委托證明或在買賣結束后得到另一方的追認：協同辦理過戶手續或對房產由買受方長年居住持默認態度。 

 

對于夫妻一方未經對方同意擅自出賣房屋的行為，應對價款的使用承擔高于對方的舉證責任。

 

三是幾名被繼承人同時簽字放棄繼承，將房產歸屬于一被繼承人所有，又以種種理由反悔，除放棄繼承確有證據證明在欺詐、脅迫、乘人之危等法律規定民事法律行為無效的法定情況下之外，法院不應認定反悔的效力，仍應判令協議約定有效。

 

四、對策建議

 

1、法院審理時應加大對違約背信方的打擊力度，提高其違約成本，維護社會經濟秩序穩定。 

 

2、雙方在簽訂合同時，應手續齊全，并簽訂房屋買賣合同。如果出賣方已婚應與出賣方夫妻雙方簽訂合同。購買房屋前，應現場查看房屋并審查房屋土地是否為劃撥土地或者房屋是否辦理了銀行抵押登記，雙方在合同中也應該對此有所約定。房屋交易完成后，應及時過戶，以免一旦房屋漲價或者拆遷容易引發矛盾，甚至官司。

 

如買賣合同生效，出賣方不予協助辦理過戶手續，買受人可根據《物權法》相關法律規定，到房產局申請異議登記或預告登記，其目的在于對自己房產所有權的初步公示，之后及時到法院起訴，請求法院判令出賣方履行協助房屋過戶義務。如出賣方仍不履行，法院可對其強制執行。或出具協助執行通知書，通知房產部門辦理過戶手續，并視有關情況對出賣方不履行執行義務行為予以處罰。

 

3、建議房產管理部門和土地管理部門能早日按照《物權法》的規定規范操作，減少當事人辦理過戶的麻煩。