《中華人民共和國物權法》歷經十三年，經過充分的調研、論證、廣泛聽取各方意見，于二OO七年三月十六日通過，并于二OO七年十月一日實施。《物權法》是一部具有里程碑意義的法律，在總結實踐經驗的基礎上，對物權制度的共性問題和現實中迫切需要規范的問題作出了規定，對不合適宜的司法理念、民法理論和法律規范進行了修正。《物權法》實施之后，與其相沖突的部分法律規范必將失去原有的法律效力。而這些相關的司法理念、民法理論、法律規范已經實施、應用多年，在人們的頭腦中已經根深蒂固，為了加強對《物權法》的學習和理解，更好地提高人民法院的審判職能，有必要對修正的部分進行分析、探討。以下是本人學習《物權法》的一點體會，以求共識。    

一、《物權法》對司法理念的修正    

《物權法》對一些傳統的法律觀念做了更新和突破，如真正確立了對私人財產和對國家財產的平等保護。平等原則一直以來是民法的一項重要原則，但由于各種原因，其從立法角度就沒有得到貫徹執行，一些具體的法律規范可見一斑，如《中華人民共和國民法通則》第七十三條規定“國家的財產神圣不可侵犯，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”，第七十四條和第七十五條分別規定“集體所有的財產受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收”、“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收收”。從這些具體法律條文的用語上可以看出，法律更加著重保護國家的財產，只有國家的財產才是神圣的。而新通過的《物權法》則首次將國家、集體、私人財產的保護置于同一法律條文之中，并且在相關的法律條文中的法律用語也完全相同。《物權法》第四條規定“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”第五十六條、第六十三條、第六十六條分別規定“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞”、“集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞”、“私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞”。《物權法》以立法的形式真正確立了對國家、私人財產的平等保護，也可以說著重保護了私人的合法財產。在以往的審判實踐中，當私人財產的保護與國家財產的保護發生沖突的時候，必然要犧牲公民私人的財產權益而確保國家權益，所謂的“大局觀念”、“全局觀念”一直占據著主導地位。《物權法》頒布以后，我們的審判人員必須及時更新司法理念，掌握《物權法》這一最重要的原則。相信《物權法》實施以后，除非國家公共利益需要，那些隨意侵占私人房屋所有權、土地使用權和承包地經營權的商業用地的行為將成為歷史。    

二、《物權法》對傳統民法理論的修正    

《物權法》確立了不動產的善意取得制度。依傳統民法理論，善意取得只適用于動產，不適用于不動產。因不動產有登記制度，其權利主體依登記而定。雖然沒有明確的法律和司法解釋，但長期以來善意取得只適用動產的民法理論一直指導著我們的審判實踐，成為我們處理案件的依據。《物權法》則將善意取得的適用從動產擴展到不動產。《物權法》第一百零六條規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另行規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格 轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。《物權法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權是一次重大的突破,維護了交易安全。尤其在當前房產交易中，對善意買受房屋的第三人的合法權益是個極有力的保護。   

三、《物權法》對土地承包期限的修正    

農村土地承包期滿以后可以繼續承包，成為《物權法》的一大亮點。《中華人民共和國土地承包法》第二十條規定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長”。《物權法》第一百二十六條規定，承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。該規定從根本上解決了農民的生存問題，解決了農民的后顧之憂，是黨的建設社會主義新農村政策在法律上的體現，具有重大的歷史意義。    

四、《物權法》對《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》的修正    

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》第十二條規定： (一)居住用地七十年； (二)工業用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； (四)商業、旅游、娛樂用地四十年； (五)綜合或者其他用地五十年。對于居住用地期限屆滿應該如何處分，沒有規定。《物權法》第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期”。從根本上解決了城鎮居民對自己房產的后顧之憂。    

五、《物權法》對財產共有部分的修正    

（一）按份共有的共有人處分自己的財產份額受到嚴格的限制。原有的法律規定，按份共有人可以任意處分屬于自己的財產份額，如《民法通則》第七十八條規定“……按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。《物權法》為了保護份額大的共有人的利益，禁止份額小的共有人惡意處分自己的份額，以便更好地利用物的使用價值，對按份共有人處分自己的財產份額設定了條件。《物權法》第九十七條規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。    

（二）重大理由成為可以分割共同共有財產的一個先決條件。以往的民法理論認為，只有共同共有關系解除時，才可以分割共同共有財產，否則應該保持財產的共同共有狀態。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十條也規定“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割有協議的按協議處理……”。如夫妻共同共有財產的分割，只有離婚時才能分割。《物權法》為了保護共有人的合法權益，將“有重大理由需要分割”作為一項理由，《物權法》第九十九條規定“共有人約定不得分割共有的不動產或者動產以維系共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割……”。    

（三）按份共有人對債權、債務的分擔有重大變化。《民法通則》第七十八條規定“共有分共同共有和按份共有。按份共有人按照自己的份額，對共有財產分享權利、分擔義務………”《物權法》第一百零二條規定“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定的外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償”。這一責任分擔的變化，將會更好的保護第三人的合法權益不受侵害，提高交易安全系數，有利于經濟的發展。    

（四）不能確認共同共有或者按份共有時，推定為按份共有，并且進一步規定不能確認份額的視為等額享有。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規定“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明是按份共有的，應當認定共同共有”。《物權法》第一百零三條規定“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有”。第一百零四條進一步規定“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有”。由推定為共同共有到推定為按份共有，將簡化糾紛處理的步驟，提高工作效率。因為先推定為共同共有，仍然沒有徹底的解決糾紛，財產仍處于共有的狀態，只有進一步處理，才能定分止爭，確認各自的財產份額。    

六、《物權法》對擔保物權的修正    

（一）人的擔保和第三人提供的物的擔保處于并列的地位，擔保物權人可以選擇性的主張權利。《擔保法》第二十八條規定“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任”。《物權法》第一百七十六條規定“被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保債務的情形，債務人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任，提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償”。這樣規定，對于人的擔保和物的擔保都公平、合理，減輕了物的擔保的負擔，更有利于債權人債權的實現。    

（二）以登記為抵押生效條件的抵押物范圍發生變化。《擔保法》第四十一條和第四十二條規定了以登記為抵押生效條件的抵物的范圍，其中包括：無地上定著物的土地使用權；城市房地產或者鄉村企業的廠房等建筑物；林木；航空器、船舶、車輛；企業的設備和其他動產。《物權法》第一百八十七條規定了以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍，其中包括：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣公開協商等方式取得的荒地等土地承包權；正在建造的建筑物。原來規定在《擔保法》第四十二條中的以登記為抵押生效條件的企業設備和其他動產和航空器船舶車輛等抵押物，在《物權法》第一百八十八條中變更為以抵押合同生效為條件的抵押物，同時規定，未經登記，不得對抗善意第三人。可見，以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍縮小了，也就是說只有不動產的抵押才是以登記為生效條件的，動產抵押的生效是自合同生效時設立的。這與《物權法》第九條規定的不動產經登記發生法律效力和第二十三條規定的動產自交付時發生效力的基本原則是完全一致的，使立法更為科學、嚴謹。    

（三）對于抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押財產的效力的規定有所變化。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條，將抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押物的效力問題，分兩種情況予以規定：對于那些抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，受讓人可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務后可以向抵押人追償，即有條件的承認轉讓行為有效；對于那些抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。《物權法》第一百九十一條規定“……抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。從該規定可以看出，無論抵押物是否登記，都不得轉讓抵押物，除非是受讓人代為清償債務使抵押權消滅，即是一種有條件的承認轉讓行為有效。這樣規定，最大程度地保障了抵押權的實現，保護了抵押權人的權益。    

（四）特定條件下抵押權優先受償受到了限制。設定抵押權的目的就是為了抵押權的優先受償，但并不是所有的情形都是這樣。《物權法》第一百八十九條規定，企業、個體工商戶、農業生產經營者將現有的或者將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。    

（五）實現抵押權的訴訟時效發生了變化。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條規定“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應該支持”。《物權法》第二百零二條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。可見，訴訟時效的期限大大地縮短了，這樣有利于抵押權人及時地實現債權。    

（六）對行使留置權做了嚴格的限制。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百零九條規定“債權人的債權已屆清償期，債權人對動產的占有與其債權的發生有牽連關系，債權人可以留置其所占有的動產”。留置權人可以留置的動產的范圍相當廣泛，凡與債權的發生有牽連關系的所有動產都可以留置，有時可能導致留置權的濫用。《物權法》第二百三十一條規定“債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間的留置除外”。債權人可以留置的動產的范圍小了許多，只限于與債權屬于同一法律關系的動產。

（七）留置權人給債務人履行債務的寬限期具有靈活性。《擔保法》第八十七條規定：“債權人與債務人應當在合同中約定，債權人留置財產后，債務人應當在不少于兩個月的期限內履行債務。債權人與債務人在合同中未約定的，債權人留置債務人的財產后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內履行債務”。無論什么物品，給債務人履行債務的寬限期為兩個月以上。《物權法》第二百三十六條規定，留置權人應該給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。這樣，可以避免不必要的損失發生，更好的適用留置權。