【內容提要】  房屋承租人的優先購買權是由《合同法》規定的一項法定權利，承租人如何行使其優先購買權，需要根據現行法的規定進行判斷，但現行法律對于承租人優先購買權的規定過于簡單。承租人優先購買權如何保護和實現？如果出租人出賣房屋沒有通知承租人，承租人權利如何救濟？適用什么時效期間？這些問題值得我們深思。本文通過對現行法律制度的思考，認為房屋承租人優先購買權在性質上屬于形成權，可以類推適用除斥期間的規定，承租人優先購買權的保護應區分是否依法辦理登記備案而區別對待。

 

【關鍵詞】  承租人優先購買權  除斥期間 類推適用

 

一、房屋承租人優先購買權概述

 

所謂房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時，承租人得以同等條件優先于他人而購買的權利。關于承租人的優先購買權，最高人民法院早在《解答關于處理房戶行使優先購買權案件，發生疑義問題的函》（1952年5月17日法監字第8012號）中就曾提出過一些指導性意見。改革開放以后，國務院發布的《城市私有房屋管理條例》（1983年12月17日）第11條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”該條明文確立了城市私有房屋租賃關系中承租人的優先購買權，此后有關承租人優先購買權的各種規定，多以此為基矗在有關司法解釋中，《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第57條規定：“房主出賣房屋時，在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護。”這一規定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實務界對承租人優先購買權的承認和強調。在此基礎上，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡稱為《民通意見》）第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”該條明確規定了出租人的通知義務、承租人優先購買權的行使條件以及出租人違反通知義務的法律后果，比《城市私有房屋管理條例》的規定顯然更進了一步。后來，建設部發布的原《城市公有房屋管理規定》（1994年3月23日）第36條對公有房屋租賃關系中承租人的優先購買權也作了規定。不過，以上關于承租人優先購買權的規定，僅局限于行政法規、部門規章乃至司法解釋的層面，雖然司法實踐中也應遵照執行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優先購買權作為一項民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規定。該法第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”顯然，這一規定沒有再對私房和公房進行區分。

由上可見，承認并保護承租人的優先購買權，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩定承租人對租賃房屋的現實利用關系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現代社會中，租賃他人房屋用于居住或經商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優先購買權，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現行法承認并保護承租人的優先購買權，是有其正當的利益考量的。

 

不過，應當看到，在法律法規中確認承租人的優先購買權，既涉及到對出租人房屋所有權的限制和承租人的保護問題，也關系到與出租人進行房屋買賣的第三人的交易安全。對于這三方面的關系，如果處理不當，就可能或者使出租人的房屋所有權受到過分限制，或者使承租人的優先購買權無法真正實現，或者是損害第三人的交易安全。由于我國《合同法》第230條對承租人優先購買權的規定過于簡單，同時，在不少行政法規乃至地方性法規和規章中，對該問題也有一些不盡相同的規定，所以如何運用民法解釋學的方法，對這些規定進行法律解釋和漏洞補充的工作，以便將關于承租人優先購買權的規則加以具體化，妥善協調各種規定之間的沖突，就顯得十分必要。有鑒于此，以下將主要從《合同法》第230條的規定出發，來展開對承租人優先購買權問題的討論。

 

二、房屋承租人優先購買權性質

 

（一）優先購買權是一種法定權利，非約定權利。優先購買權的存在是法律規定的權利，不管承租人和出租人在訂立房屋租賃合同時是否對承租人享有優先購買權作出明確約定，不影響優先購買權的存在，更不影響承租人主張自己的權利，即承租人的優先購買權具有對抗第三人的法律效力。

 

（二）承租人的優先購買權是一種形成權。優先購買權就其性質來說，屬于形成權，權利人可以一方之意思，形成與義務人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內容的契約，而無須義務人（出賣人）的承諾。

 

（三）承租人的優先購買權是一種準物權。與典型的物權行使方式不同，承租人優先購買權系基于租賃合同而產生，在優先購買權尚未實現的情況下，承租人并不能以所有人或占有人的身份要求直接取得租賃房屋的所有權，而只能通過確認他人買賣合同無效，成立自己與出租人間買賣合同的方式保護其權利，這也是承租人優先購買權作為物權的特殊一面。基于承租人優先購買權產生基礎、行使目的和行使方式的特殊性，承租人優先購買權應歸入準物權的范疇。

 

（四）承租人的優先購買權是一種期待權。承租人的優先購買權并不是承租人隨時都可以行使的現實權利，而只是一種潛在的可能性。只有出租人出賣條件成就時，承租人才能實際行使這一權利，使之由可能性轉變為現實性。此外，合同法第230條關于承租人優先購買權的規定是任意性規定，而非強制性規定，當事人可以依約定的方式予以排除。不僅如此，承租人依照租賃合同享有的優先權除了優先購買權以外，還包括優先承租權。

 

三、房屋承租人優先購買權的行使期限

 

為保護承租人行使其優先購買權，《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋時，“應當在出賣之前的合理期限內通知承租人”。此所謂“合理期限”，應是立法者授權法官根據具體交易狀況來判斷的。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條的規定，出租人提前通知承租人的期限應當是三個月。不少地方性法規和規章也延續了這樣的規定，但也有一些地方規定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內。至于承租人接到通知后作出答復的期限，按照一些地方的規定，承租人應當在接到通知后的30日內作出書面答復，逾期不回復的，視為放棄優先購買權。不過，《合同法》和大多數地方性法規以及規章對此并無明確規定。鑒于上述行政法規、司法解釋和不少地方性法規及規章都要求出租人須提前三個月通知承租人，故在解釋上可以認為，承租人也應當在接到通知后的三個月內作出書面答復，否則視為放棄優先購買權。

此外尚有疑問的是，如果出租人未履行通知義務，則承租人行使優先購買權的期限應如何確定？按照《瑞士民法典》第681條a（2）的規定：“先買權人欲行使先買權的，須在知悉契約的締結和內容之日起的三個月內行使該權利。新所有權人在不動產登記簿上的登記已逾兩年的，先買權不得再行使。”我國現行法缺乏類似規定。《最高人民法院關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經規定：“享有優先購買權的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關系形成之日起超過三個月起訴，或者超過六個月才知道并起訴的，其優先購買權不予保護。”但因該修改稿并未正式施行，故其規定并無效力。在解釋上，由于德國及我國臺灣地區的多數學說認為優先購買權的性質為形成權，形成權的行使期限適用除斥期間而非訴訟時效制度，所以承租人優先購買權的行使期間也應當適用除斥期間制度。鑒于我國《合同法》第55條對可撤銷合同的撤銷權和第75條對債權人撤銷權規定的除斥期間都是一年，而這兩種撤銷權又同屬形成權，因此關于承租人行使優先購買權的除斥期間，可類推適用《合同法》第55條和第75條規定的一年期間，自出租人與第三人之間的買賣合同成立之日起開始計算。逾此期間，承租人優先購買權即確定地歸于消滅。

 

四、侵害承租人優先購買權的救濟

因出租人未履行通知義務致使承租人的優先購買權受到侵害的，承租人有權提起訴訟。此時承租人可以尋求什么樣的救濟，應區分其優先購買權是否具有對抗效力而定。

（一）在房屋租賃合同辦理了登記備案手續的場合，因承租人的優先購買權具有對抗第三人的效力，所以一方面，承租人可以根據《民通意見》第118條的規定，請求人民法院宣告出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，如果已經辦理了房屋過戶登記手續的，并得請求涂銷出賣人與第三人之間的所有權移轉登記；另一方面，承租人可將其愿意以“同等條件”行使優先購買權的意思表示以書面形式通知出租人，由此即在出租人與承租人之間成立以“同等條件”為內容的買賣合同，承租人因此取得請求出租人向其轉移房屋所有權的債權。嗣后如果出租人拒絕履行該買賣合同，承租人并得請求法院強制執行。有學者認為，基于對出賣財產占有、使用的事實，優先購買權人即可通過行使權利而取得出賣財產的所有權。這一觀點值得商榷，因為優先購買權人行使其權利的結果，只不過是與出賣人之間成立一個買賣合同而已，只有該買賣合同履行之后，優先購買權人才能獲得出賣財產的所有權。在司法實踐中，如果僅僅通過宣告出租人與第三人的房屋買賣合同無效的方式來確認承租人享有優先購買權，對于承租人行使優先購買權的要求則視而不見，或者對承租人提出的確認與出租人以“同等條件”成立買賣合同的請求不予支持，這顯然無法有效地保護承租人行使優先購買權的行為，應予改正。

 

（二）如果房屋租賃合同未辦理登記備案手續，則承租人的優先購買權就不具有對抗第三人的效力，承租人無權請求宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，此時即因第三人是否取得房屋所有權而對承租人產生不同的影響。在第三人通過辦理過戶登記手續而取得房屋所有權的情況下，因出租人已經喪失了房屋所有權，按照《合同法》第132條第1款的規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分”，所以承租人就無法再通過行使優先購買權而與出租人之間成立買賣合同。此時承租人只能請求出租人承擔損害賠償責任，其依據是出租人違反通知義務，侵害承租人的優先購買權這一形成權。在第三人尚未取得房屋所有權的情況下，因出租人仍然享有房屋所有權，所以承租人可以通過行使優先購買權而與出租人之間成立以“同等條件”為內容的買賣合同，其結果是，在出租人與第三人、出租人與承租人之間形成房屋的雙重買賣關系。此時，按照處理雙重買賣的一般規則，應當由先辦理完過戶登記手續的買方取得房屋所有權，至于未能取得房屋所有權的另一個買方，只能追究出賣人的違約責任。