在眾多城市郊區，一些村集體經濟組織、鄉鎮政府在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些在集體土地上修建的住房，沒有經過國家法定部門審批，而是由住房建設地的鄉鎮政府頒發住房權屬證件，流轉給該村集體村民以外的人,這類房產被稱為“小產權房”。由于“小產權房”比較尷尬的法律身份，很容易造成多種形式的法律糾紛，如出賣人和買受人的糾紛，再流轉時與第三人的糾紛，國家征地拆遷時的補償糾紛，房屋的質量糾紛，物業管理糾紛等等。

 

一、“小產權房”產生的原因

 

1、住房保障體系不全及房價虛高是小產權房產生的重要經濟原因。由于城市的房地產價格在很長的時間內一直呈現居高不下的狀態，而這種“小產權房”省去了昂貴的土地出讓金、高額的稅費和腐敗等灰色費用，一般僅是同地區商品房價格的三分之一甚至更低，虛高的房價促成了小產權房的大量現實購買需求。雖然沒有合法產權，大部分中低收入者無奈下只能將其作為解決住房問題的選擇。

 

2、農村土地產權制度不規范。從《土地管理法》看農村土地集體所有權界限不清楚，長期以來，農村集體土地所有權法律主體不明確，土地產權虛置，導致集體土地所有權行使過程中嚴重出現的越位、缺位。

 

3、新農村建設規劃不合理。目前相關農村建設的文件只是指導性意見，對大力推進新農村建設，缺乏具體操作規范，給小產權房留下了很大的灰色空間，比如將多余房屋向城鎮居民出售，甚至建設面對城鎮居民需求的小產權房。

 

二、現有制度下的解決途徑

 

（一）制度層面

 

現有法律政策禁止小產權房買賣，但小產權房已經建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設規劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但其中不少小產權房已經出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩定。筆者認為，應當認可這些小產權房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。

 

同時當前政府應該加強農村土地管理制度，嚴格禁止占用耕地搞住宅開發建設，對那些合理規劃合法建設的“小產權房”，在補辦相關手續、補交相關費用之后應當給予相應的正式產權，或者由政府通過收購等方式將其裝變為經濟適用房；最后，必須加快建立住房保障體系，完善城市廉租制度，增加房源供給，著力解決低收入家庭住房困難。

 

（二）司法途徑

 

小產權房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認定應當以現有法律為依據。按照《合同法》規定，只有法律才能規定合同無效的情形，從合同無效的后果進行考慮。雖然“小產權房”買受人已經在事實上占有了該房屋，但是對合同進行無效性的處理仍然具有意義，通過房屋的返還達到限制宅基地使用權的流轉。

 

另外，如果出賣人在出售其房屋時就已經明確地知道合同的標的是禁止轉讓的，但仍然達成交易，在其后又請求返還房屋的，應當在合同無效中負主要責任。因為在合同簽訂的過程中，出賣人應當注意照顧買受人的信賴利益，“不得以使談判對方當事人產生沒有根據的信賴的方式損害其利益”，除非能夠證明買受人確定地知道所購買房屋的產權風險及合同可能無效的后果。

 

當然，由于小產權房本身更多是一個政治問題，要指望法院從確認小產權房買賣合同效力來推動土地制度變遷并不現實。小產權房本身的處理已經不是一個單純的法律問題，而需要我們從更加務實的角度進行處理。