近年來，隨著房地產交易活動日益頻繁，涉房地產糾紛案件明顯增多，豐縣法院在審理此類糾紛時，發現存在諸多的違法問題。為此，該院對2008年以來審理的103起涉房地產糾紛進行了分析，并提出了預防的對策和建議。

 

一、存在的違法問題

 

1、主體資格不合法。一是少數具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用有證無照、無證有照超范圍經營；二是轉借、出租、出借、出讓營業執照和資質證書。三是房地產開發、建筑企業虛報注冊資本；房地產開發、建筑企業資質等級與實際開發、建設的項目的資質要求不符。

 

2、合同存在違法行為。一是合同規定與實際交房不一致，包括房屋面積、違約責任等。二是虛假宣傳、違法發布廣告，開發商銷售宣傳作出說明和承諾，在交付房屋時未能實際履行。三是房地產開發、開發商未取得土地、規劃、城建、消防等許可手續，致使購房戶不能辦理房產證。四交付的房屋質量存在問題。

 

二、對策及建議

 

一是嚴格主體資格審查。有關部門應建立轄區房地產開發企業戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質期限、資質等級等。同時，監管部門要對照臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業主體資格進行全面審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。

 

二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照。

 

三是強化對違法行為的查處。嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

 

四是加強部門協作機制。房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。