東海法院在審判實踐中發現，涉及銀行與購房者之間的按揭貸款糾紛增多，以該院受理的以建設銀行為原告的按揭貸款糾紛為例，2009年為0件，2010年上半年激增到18件，涉及貸款200多萬元，這不僅增加了銀行的經營風險，也直接影響了購房者的生活甚至家庭和社會的穩定。據業務部門反饋，預計今后此類案件將呈現較大幅度增長，應引起高度重視。

 

一、按揭貸款糾紛的特點

 

1、被告以改善型購房者和首套購房者為主。據統計，多數被告為65年以后中青年，對改善型住房有強烈需求，其中少數為80年前后青年，因擇偶、結婚對住房有剛性需要。

 

2、案件調解適用率較高。除少數案件被告拒不到庭外，大多數案件經過承辦法官的努力，雙方當事人就還貸情況能夠達成協議。

 

3、部分案件被告還貸壓力大為糾紛繼發埋下隱患。部分案件雖通過調解結案，但被告還貸壓力過大的現實仍未改變，日后完全可能因還貸困難繼發糾紛。

 

4、少數案件中被告有套取貸款的情況。被告以裝修住房為由，申請按揭貸款金額高達十幾萬元，而當地中檔裝修相當面積的住房一般需五萬左右。

 

5、原告申請對抵押住房進行評估拍賣。對一些判決后仍不及時還貸者，原告建設銀行已經向法院申請對抵押住房進行評估拍賣，以維護自身權益。

 

二、糾紛產生的原因

 

1、貸期過短，還貸過高。由于近年來房價漲勢過猛，而普通購房者的收入一直較低，并沒有明顯增長，加之其希望早日還清房貸，往往選擇10年期的按揭貸款，每月還貸本息已占家庭收入的1?2強。

 

2、銀行對購房者申請貸款的條件審查不嚴格。銀行對購房者的收入證明、首付比例等重要資料一般采取形式審查，沒有嚴格按照規范核實。現實中，購房者虛開收入證明，并與開發商串通“做高”購房首付比例等不規范現象普遍存在。

 

3、一些惡意者意圖通過套貸滿足資金周轉需要。一些經營者因資金周轉困難，借“高利貸”壓力又大，故選擇以房屋裝修貸款等名義，套取銀行現金。

 

4、工作變動、疾病、意外傷害、不幸事故等原因造成購房者還貸能力的損降。

 

三、解決糾紛的對策

 

1、銀行要完善風險防范機制。一是要嚴格實行貸前審查，對購房者個人資信進行科學、規范的調查，把好授信額度審批關，杜絕違法違規放貸。二是要建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系，加強對抵押物的資產評估，防范價格高估；加強貸后監管，關注貸款用途、資信變化、住址變化；科學分析房地產市場態勢，及時調控貸款政策；同時強化和落實按揭貸款保險制度，利用保險轉移銀行放貸風險。

 

2、法院要能動司法，注重審判后的執行效果。可成立房貸案件合議庭，專司審理該類案件，以便統一做調解工作和判后執行工作，提高案件質效。針對還貸壓力過大的情況，可建議銀行與購房者就還貸期限協商適當延長。

 

3、購房者要注重“開源節流”，切實提高還貸能力。購房者應加強生活支出的預結算，削減不必要的花費；另一方面，可通過購買基金、國債、保險等金融理財產品以及投資店鋪、農業承包等方式增加收入。

 

4、國家應注重運用宏觀調控政策，切實減輕普通購房者的生活壓力。一方面應在房地產調控政策層面體現區別，給予首次購房者和改善型購房者稅費、利率方面更多優惠；另一方面，應在分配政策層面提高普通民眾收入在社會財富中的比例，以刺激消費，提振內需。