近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的出臺，戚區(qū)法院審理多起因業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴追索物業(yè)管理費(fèi)的案件；因業(yè)主擅自改變房屋外觀，如安裝太陽能熱水器、加裝防盜窗，物業(yè)公司起訴要求拆除的案件；因物業(yè)管理服務(wù)不到位，或物業(yè)管理公司工作失職導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害，業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償案件。雖然此類案件案情簡單，涉案標(biāo)的小，但由于該類案件涉及民生問題，且具有群體性和示范效應(yīng)，如果法院處理不當(dāng)則易激化矛盾，影響社會穩(wěn)定，應(yīng)引起重視。

 

一、原因

 

1、業(yè)主自治能力相對較低。作為業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會在物業(yè)管理和服務(wù)法律關(guān)系中具有重要的地位，這種物業(yè)管理模式的有效運(yùn)轉(zhuǎn)需要業(yè)主具有相當(dāng)?shù)淖灾文芰Γ瑯I(yè)主大會和業(yè)主委員會能夠真正發(fā)揮代表業(yè)主意志、維護(hù)業(yè)主權(quán)利的作用。然而，現(xiàn)階段我國普通城市居民對相關(guān)法律概念和法律關(guān)系普遍不甚了解，因此很難通過業(yè)主大會形成明確、理性、合法的意志，業(yè)主自治能力差的現(xiàn)狀成為業(yè)主維權(quán)的障礙。當(dāng)不能通過業(yè)主委員會形成群體的、有組織的、合法的對抗時，不交物業(yè)費(fèi)就成為業(yè)主單打獨(dú)斗的武器，如此惡性循環(huán)下去，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益激化。

 

2、物業(yè)管理公司服務(wù)不到位。物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，自負(fù)盈虧，追求利益的最大化，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司的確存在服務(wù)意識不夠、服務(wù)質(zhì)量低等現(xiàn)象，難以讓業(yè)主感到滿意是物業(yè)管理糾紛的重要起因。

 

3、業(yè)主法律意識薄弱。目前，相當(dāng)一部分業(yè)主對開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)法律主體之間的法律關(guān)系認(rèn)識不清，將開發(fā)商所售房屋的質(zhì)量問題遷怒到物業(yè)公司，從而對物業(yè)公司產(chǎn)生敵對情緒，拖欠或拒交物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而激化矛盾。有些業(yè)主忽視入住合約的合同作用，為了一己私利，擅自改變房屋外觀，對小區(qū)整體外觀及其他相應(yīng)業(yè)主的房屋安全造成隱患。

 

4、業(yè)主維權(quán)之路比較難。一方面單個業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商解決問題盡管在理論上可能卻很難在現(xiàn)實(shí)中奏效。另一方面民間調(diào)解組織的不健全，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾很難通過第三方的協(xié)調(diào)得到化解。另外業(yè)主委員會并非如法律制度設(shè)計(jì)之初所設(shè)想的那樣善于維護(hù)業(yè)主權(quán)利。

 

5、司法方式解決糾紛難以根治。對于物業(yè)欠費(fèi)案件，實(shí)踐中往往在認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)存在一些瑕疵的情況下對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作出部分支持，但這種處理方式對于同一小區(qū)接受了同樣服務(wù)卻已經(jīng)全額交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是不公平的，這些業(yè)主將會產(chǎn)生效仿心理，選擇在今后拖欠物業(yè)費(fèi)，然后等待起訴和法院做出打折支持的判決。如此循環(huán)，審理一件物業(yè)管理糾紛案件之后卻有更多的案件涌來。

 

二、對策

 

1、在政府指導(dǎo)和支持下，增強(qiáng)業(yè)主自治能力。物權(quán)法第七十五條第二款規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。可見，物權(quán)法已經(jīng)意識到其制度設(shè)計(jì)必然要依賴政府行為的介入。因此，政府應(yīng)考慮如何建立起切實(shí)可行的配套制度，致力于推進(jìn)業(yè)主自治。   

 

2、提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理合同的一方當(dāng)事人，應(yīng)該按照合同的約定為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，如果服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。通過建立公平競爭的環(huán)境和市場淘汰機(jī)制，逐漸提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

 

3、增強(qiáng)業(yè)主法律意識。加大普法宣傳力度，組織開展法律服務(wù)、法律宣傳進(jìn)社區(qū)活動，在物業(yè)糾紛頻發(fā)社區(qū)集中開展物業(yè)法規(guī)宣傳，使廣大業(yè)主了解物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范維權(quán)方式，樹立誠信意識，努力構(gòu)建和諧的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。