長(zhǎng)期以來(lái)，一房不能執(zhí)行或難以執(zhí)行一直困擾著執(zhí)行人員，對(duì)那些只有一處房產(chǎn)而無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的被執(zhí)行人來(lái)說(shuō)，一處房產(chǎn)不能執(zhí)行成了他們一個(gè)最好理由。如何破解這一執(zhí)行難題，是所有執(zhí)行人員必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，在執(zhí)行實(shí)踐中，既要依法執(zhí)行達(dá)到案結(jié)事了的目的，又要給予被執(zhí)行人合情合理相對(duì)適當(dāng)?shù)陌仓茫瑫r(shí)還不能引起不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果最好的結(jié)合，如何把握好上述幾個(gè)問(wèn)題，是很值得探究的。

 

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十條“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品。”這一條只是對(duì)被執(zhí)行人包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)如何執(zhí)行的原則性規(guī)定，現(xiàn)有的司法解釋對(duì)于房產(chǎn)的執(zhí)行，要么就沒(méi)有規(guī)定，要么規(guī)定的過(guò)于簡(jiǎn)單，操作性差，各地做法也不盡相同，期待出臺(tái)一部專門(mén)針對(duì)房產(chǎn)執(zhí)行的司法解釋詳盡的規(guī)定操作程序和執(zhí)行的方式方法。

 

本人是從事執(zhí)行工作多年的老執(zhí)行，多年來(lái)執(zhí)行了不少被執(zhí)行人房產(chǎn)的案件，本人將執(zhí)行的心得體會(huì)和方式、方法整理歸納出來(lái)，與同仁一起探討，不足之處予以斧正。

 

執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)要做到“十查”：

 

一查被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權(quán)。查清被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權(quán)，這是執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)的首要前提，只有查清了產(chǎn)權(quán)，才能談得上能否處理和怎么處理。

 

二查被執(zhí)行人房產(chǎn)的土地性質(zhì)。被執(zhí)行人房屋產(chǎn)權(quán)的土地性質(zhì)，關(guān)系到房產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)也關(guān)系到買(mǎi)收人的利益。如果是國(guó)有土地，一般人都可買(mǎi)收；如果是集體土地，拍賣(mài)前不僅要征得國(guó)土部門(mén)的意見(jiàn)，而且買(mǎi)受人只能是本集體組織或其成員且是無(wú)宅基地的人買(mǎi)收方為合法。

 

三查被執(zhí)行人房屋內(nèi)實(shí)際居住人口。如果被執(zhí)行那個(gè)人只有一處房產(chǎn)，在執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)前，不僅要查清房屋共有人，還要查清房屋內(nèi)實(shí)際居住人口。此查的目的，是要確定被執(zhí)行人房屋是否適宜執(zhí)行，尋找合適的安置方案，為執(zhí)行做準(zhǔn)備。

 

四查被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標(biāo)準(zhǔn)。被執(zhí)行人一處房產(chǎn)被處置前，法院就面臨著安置問(wèn)題，是租房還是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房？對(duì)于被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官要做到心中有數(shù)，根據(jù)具體情況確定安置方案。

 

五查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無(wú)設(shè)置抵押。被執(zhí)行人房產(chǎn)有無(wú)設(shè)置抵押關(guān)系到被執(zhí)行人房產(chǎn)能否拍賣(mài)問(wèn)題，對(duì)于已設(shè)置抵押的房產(chǎn)，在評(píng)估前就應(yīng)估算該房產(chǎn)大概有多大的價(jià)值，如果價(jià)值較大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)的，進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)才能解決案件，否則，如果價(jià)值較小，拍賣(mài)價(jià)款不足以清償優(yōu)先抵押權(quán)的、或者所乘價(jià)款不多的，那么，評(píng)估拍賣(mài)就沒(méi)有必要進(jìn)行了。

 

六查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無(wú)租賃。此查的目的在于同等條件下租賃者有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，法院在拍賣(mài)前要特別通知租賃者參加競(jìng)買(mǎi)，否則是會(huì)很麻煩的，如果租賃者沒(méi)有參加競(jìng)買(mǎi)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者參加競(jìng)買(mǎi)沒(méi)有競(jìng)得，對(duì)于拍賣(mài)前就應(yīng)告知競(jìng)買(mǎi)者該房產(chǎn)已租賃，租賃期限、租金，競(jìng)買(mǎi)者在買(mǎi)收房產(chǎn)后就有房產(chǎn)權(quán)，就可按原租賃合同收取租金，在租賃者不同意解除租賃合同的情況下，要等到租賃合同期滿后，買(mǎi)受人才能實(shí)際收回房產(chǎn)等情況。

 

七查被執(zhí)行人有幾處房屋。如果查得被執(zhí)行人有多處房產(chǎn)，對(duì)于不住的房產(chǎn)那就不必考慮能否拍賣(mài)和安置問(wèn)題了，放心處理即可。

 

八查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無(wú)設(shè)置其他優(yōu)先權(quán)。在查明被執(zhí)行人房產(chǎn)抵押、租賃等設(shè)置優(yōu)先權(quán)的，還要進(jìn)一步查明有無(wú)設(shè)置其他優(yōu)先權(quán)，如果設(shè)置了就要把這一因素考慮進(jìn)去進(jìn)行處理，省得以后優(yōu)先權(quán)者提出執(zhí)行異議。

 

九查被執(zhí)行人房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行大概價(jià)位。在處分被執(zhí)行人房產(chǎn)前，對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)位應(yīng)有個(gè)大概的了解，如果價(jià)值過(guò)于偏小，又存在安置問(wèn)題，那就沒(méi)有必要處理被執(zhí)行人的房產(chǎn)了，案件要尋找其他突破口。

 

十查被執(zhí)行人所在地經(jīng)濟(jì)適用房大概價(jià)位。此查的目的在于為被執(zhí)行人以后安置做準(zhǔn)備，在房產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款清償債務(wù)后，余額部分又不足以購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，在被執(zhí)行人請(qǐng)求下，商請(qǐng)當(dāng)?shù)卣块T(mén)出售經(jīng)濟(jì)適用房給被執(zhí)行人居住。

 

執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)“十二法”：

 

一、以大換小。有些被執(zhí)行人只有一處較大的房產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)卣_定的最低住房標(biāo)準(zhǔn)，別的又無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，怎么辦？那就動(dòng)員或者強(qiáng)制對(duì)被執(zhí)行人該處房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)，從所得價(jià)款中抽調(diào)部分款項(xiàng)在別處另行買(mǎi)一處符合最低住房標(biāo)準(zhǔn)的房屋給被執(zhí)行人居住，這樣，既滿足了案件的需要，對(duì)被執(zhí)行人又有了適當(dāng)?shù)陌仓谩?span lang="EN-US">

 

二、以近換遠(yuǎn)。所謂以近換遠(yuǎn)，就是將被執(zhí)行人在城區(qū)內(nèi)、或在交通條件相對(duì)好，離學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)等相對(duì)較近、人口密度較大地方的房產(chǎn)，因價(jià)值較大，置換到相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方居住，所得差價(jià)用來(lái)償還申請(qǐng)人的權(quán)益。

 

三、分割處理。對(duì)被執(zhí)行人現(xiàn)居住較大的房產(chǎn)，可通過(guò)分割的辦法將被執(zhí)行人及其家屬必須居住的房產(chǎn)面積預(yù)留給被執(zhí)行人外，對(duì)其余的部分房產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估、作價(jià)交給申請(qǐng)人抵償債務(wù)、或經(jīng)過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⑺脙r(jià)款交申請(qǐng)人用于清償債務(wù)。

 

四、租房居住。在被執(zhí)行人的房產(chǎn)既不在城區(qū)、又無(wú)法分割的情況下，將被執(zhí)行人的房產(chǎn)評(píng)估、拍賣(mài)后所得價(jià)款，首先要拿出部分價(jià)款對(duì)被執(zhí)行人進(jìn)行安置，最低程度要給被執(zhí)行人按當(dāng)?shù)刈畹途幼?biāo)準(zhǔn)租賃政府廉租房居住，租房的時(shí)間要根據(jù)被執(zhí)行人現(xiàn)在及將來(lái)幾年的收入而定，收入少的，租房時(shí)間可適當(dāng)長(zhǎng)一些，收入高的，租房時(shí)間可適當(dāng)短一些。

 

五、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房居住。將被執(zhí)行人經(jīng)濟(jì)價(jià)值較大的房產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)清償債務(wù)后，余額部分按市場(chǎng)價(jià)又不足以購(gòu)買(mǎi)商品房，法院應(yīng)將此情況通報(bào)給當(dāng)?shù)卣⑴c當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)將經(jīng)濟(jì)適用房出售給被執(zhí)行人居住。

 

六、協(xié)調(diào)有閑置房屋的有關(guān)單位進(jìn)行安置。對(duì)與被執(zhí)行人有關(guān)的廠礦、企事業(yè)單位、社區(qū)、村居委會(huì)有閑置房屋的，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人一處房產(chǎn)前，要與這些單位協(xié)調(diào)將被執(zhí)行人安置到閑置房居住后，方可對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)進(jìn)行處置。

 

七、協(xié)調(diào)有關(guān)政府另行安排宅基地建簡(jiǎn)易房居住。法院在處置被執(zhí)行人一處房產(chǎn)前，在無(wú)其他合適安置方案的情況下，法院協(xié)調(diào)有關(guān)政府另行安排宅基地，由被執(zhí)行人建簡(jiǎn)易房居住，安置后處置被執(zhí)行人一處房產(chǎn)較為妥當(dāng)。

 

八、動(dòng)員申請(qǐng)執(zhí)行人提供閑置房讓被執(zhí)行人居住。被執(zhí)行人一處房產(chǎn)被執(zhí)行后，被執(zhí)行人無(wú)房居住，如果申請(qǐng)人有閑置房未使用的，可動(dòng)員申請(qǐng)人在一定期限內(nèi)將閑置房提供給被執(zhí)行人使用，如果不愿提供，又無(wú)較好安置方案，被執(zhí)行人確無(wú)處可去的，被執(zhí)行人一處房產(chǎn)就不能處分。

 

九、協(xié)調(diào)被執(zhí)行人到有房單位工作解決住房問(wèn)題。現(xiàn)在有的勞動(dòng)密集型用人單位或?qū)τ萌艘幸欢夹g(shù)專長(zhǎng)的單位，為了能留住人，不少在用地范圍內(nèi)建起職工宿舍，職工和用人單位可簽訂附有一定條件、一定期限的勞動(dòng)服務(wù)合同，對(duì)于職工宿舍可租可買(mǎi)，也有免費(fèi)提供住宿的。對(duì)于這樣的單位，可動(dòng)員和協(xié)調(diào)被執(zhí)行人前去工作解決住房問(wèn)題。

 

十、動(dòng)員被執(zhí)行人同意先賣(mài)房后安置。在沒(méi)有好的安置方案前，動(dòng)員被執(zhí)行人同意先行賣(mài)房，根據(jù)所賣(mài)房款的多少，確定給被執(zhí)行人買(mǎi)房還是租房居住或者其他安置。

 

十一、協(xié)調(diào)市場(chǎng)管理部門(mén)讓有能力做生意的被執(zhí)行人到市場(chǎng)租房做生意解決住房問(wèn)題。對(duì)于有經(jīng)營(yíng)能力的被執(zhí)行人，房產(chǎn)被處理后，就面臨沒(méi)房居住的問(wèn)題，在這種情況下，可和市場(chǎng)管理部門(mén)協(xié)調(diào)，請(qǐng)他們騰出經(jīng)營(yíng)用房讓被執(zhí)行人經(jīng)營(yíng)解決住房。

 

十二、動(dòng)員申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人房屋進(jìn)行置換。對(duì)于申請(qǐng)人房產(chǎn)面積小、價(jià)值低，而被執(zhí)行人房產(chǎn)面積大、價(jià)值高的情況，可通過(guò)做工作進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，經(jīng)評(píng)估差額部分可作為履行義務(wù)的金額。這也是解決案件的一條好的途徑。

 

總之，在執(zhí)行實(shí)踐中，探索之路是無(wú)止盡的，辦法總比困難多，只要我們執(zhí)行人員盡職盡力，恪守為人民司法、為大局服務(wù)的宗旨，執(zhí)行將不再“難”。