2010年5月，最高人民法院公報刊登了江蘇省無錫市春江花園業委會討要小區共有部分收益案。此案的焦點在于，對業委會成立以前的收益，業委會是否有權主張？業委會和物業公司又該按怎樣的比例分配？

 

  業委會討要共有收益

 

  　2002年11月25日，無錫市春江花園住宅小區開發商與上海陸家嘴物業管理有限公司簽訂合同，約定在業委會成立前，由物業公司指派其下屬無錫分公司實施春江花園的前期物業管理。2007年12月22日，春江花園業委會成立。

 

  “業委會成員大部分是機關事業單位的干部，對法律政策非常敏感。”業委會主任常本靖回憶說。業委會認為，根據法律規定，業主們對小區內收取的停車費、場地租賃費、會所收入等共有部分的物業管理收入都有份分配處置。

 

  　“我們向物業公司提出，對共有部分收益應單獨建賬，不能與物業管理費混收混用。在保證物業公司運作成本的前提下，我們再加8%的利潤給物業公司。但經過半年多的協商，雙方沒有談攏。于是業委會根據業主大會的自治決議，決定炒了物業公司。”常本靖說。

 

 　 2008年7月17日，物業公司與業委會正式辦理移交手續，并簽訂了移交清單一份。根據清單，截至2008年6月30日，物業公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為232萬余元，其中小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。

 

 　 業委會審查物業公司移交的資料后卻提出，物業公司只拿出了業委會成立后的共有部分收益，在業委會成立之前的2004年至2007年間，收取的小區共有部分收入596萬余元卻沒有列入移交。

 

 　 由于數額相差懸殊，雙方無法協商一致，業委會遂訴至無錫市錫山區人民法院，要求物業公司立即返還移交清單確認的232萬余元中的227萬余元（差額5萬余元為雙方協議訂立后業委會認可應返還給物業公司的），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417萬余元，兩項合計645萬余元。

 

 　 法院判決公平分配

 

 　 在業委會成立之前，對小區共有部分收益，業委會是否有權提出分配要求？這成為雙方在法庭上爭議的最大焦點。

 

 　 被告物業公司代理律師認為，當小區業主的入住率不到50%時，無法成立業委會，這時開發商是大業主，有權與物業公司簽訂前期物業管理合同。該合同的主體是開發商，而非業委會，因此，業委會不具備訴訟主體資格，也無權對前期物業管理中的共有部分收益提出分配要求。

 

 　 被告方律師還提出，退一步說，即使業委會具有訴訟主體資格，其訴訟請求也已經超過二年的訴訟時效期間。而且，部分業主還欠繳131萬元的物業管理費，這些應當從移交的款項中扣除。

 

  法院認為，2004年至2007年春江花園小區業主共有部分的收入和支出以物業公司的報表為準。其中，2005年至2007年業主共有部分的總收益為414萬余元。而2004年的收益則無法在報表中體現，因此法院對2004年度收益分配的訴訟請求不予支持。

 

  　關于收益的分配，由于雙方沒有合同約定，法律對此也沒有具體規定，法院認為應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益應主要歸屬于全體業主，物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。最終，法院給出了“三七開”的方案，即業主得七成，物管企業得三成。

 

  　至于訴訟時效，法院認為，訴訟時效從當事人知道或應當知道權利受損后起算。本案中的訴訟時效應從業委會成立后，其知道或應當知道全體業主的權利受損時起算，故業委會的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。

 

  　此外，法院認為，訴訟的雙方當事人為業委會和物業公司，而欠繳物業管理費的為部分業主，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規定，因此，物業公司主張行使抵銷權沒有得到支持。

 

  　最終，法院一審判決，物業公司應當將移交清單確認的款項227萬余元、2005年至2007年間小區共有部分收益的70%即289萬余元，合計517萬余元，返還給業委會。

 

  　一審宣判后，原被告雙方均沒有提出上訴。

 

巨額收益如何監管

 

  近日，筆者來到春江花園，不少居民都表示知道業委會打贏了官司，而且在訴訟過程中，小區的物業管理并未受到影響。

 

  　業委會主任常本靖告訴筆者，當初炒了物業公司后，小區的物業管理會不會受影響，成為業委會最擔心的事。業主們大多對原物業公司的管理服務較為滿意，為此，業委會大膽決定，將原物業公司的原班人馬全部納入業委會成立的物業管理處，對小區實行自治管理。

 

  　據常本靖介紹，小區共有部分收益最主要來源于停車費。目前小區有3000多輛車，路面停車每月100元，地下停車200元。實行自治管理后，這些巨額收益該怎么花？

 

  　原物業公司經理陸建芳如今是小區物管處主任。她說，小區將原有的監控系統更新升級為彩色，并在小區主干道增設了監控點；將200多幢大樓樓道粉刷一新；改進了智能停車刷卡系統；同時小區綠化實現四季常綠……

 

  　“全部改造投入了196萬元，沒有動用一分維修基金。目前小區的物業管理費每平方米只有0.5元，除了補貼這一塊和其它支出，截至到2009年小區賬上積累了320多萬元，去除支出，結余有120多萬元。”對小區的殷實家底，常本靖充滿信心，“維修基金的使用有嚴格規定，輕易動不了，而物業公司也不肯花大錢建設小區，我們把原本被物業公司截留的利潤用于小區維修，讓小區保持新氣象。”

 

  　物業公司追求利潤最大化，和業主權利之間似乎是一對不可調和的矛盾。在常本靖和業委會看來，小區自治管理是解決這個矛盾的有效嘗試。但他指出，這一模式并不適用于所有小區，“在自治管理中，很重要的一環是選擇專業的物業管理隊伍并有效控制管理成本。如果遠期收入不足以應付支出成本，那么自治管理肯定無法得到業主們的擁護。”

 

  　小區共有部分收益少則幾萬、多則幾百萬，對此如何加強監督并合理使用？

 

  　日前，錫山區法院向春江花園業委會發出了《司法建議函》，建議對共有部分收益應單獨建賬，不能與物業管理費混同收取和使用；其次，共有部分收益應專款專用，應主要用于補充小區的專項維修資金，如另作他用，應由業主大會決定是否同意，物管企業不能自行決定，也不能擅自動用；再次，收支情況應定期公布，定期審計，同時，物管企業應建立完善的財務監督制度，以規范共有部分收益的使用。

 

 另一方面，行業管理和行政指導缺失，是目前物業管理的突出問題。應當建立物管行業監管模式，從物業服務動態監管、費用監督、行業進入等方面把好關。

 

 　 除此，在業主自治的小區，街道辦、政府等部門應如何發揮協助、指導和監督職責？這些問題都有待于思考和完善解決。