公共收益怎么分如今成難題

　　追蹤報道>>>春江花園物業糾紛案　6月2日，無錫市錫山區法院的法官們來到春江花園小區，給他們的業主委員會發放了司法建議函，建議這個已經走上了業主自治管理的小區業委會，能夠對共有部分收益規范管理，為小區業主自治探索一條成功之路。

　　對此，小區幾十位業主代表也圍著回訪法官，滿面笑容地詢問小區物業管理可能碰到的法律問題。但在一年前，關于小區物業管理的一場官司，卻讓錫山法院的法官和小區業委會都感到一籌莫展。

　　一年過去了，轟動一時的“無錫春江花園物業糾紛案”成為化解司法難題“指南針”，也正是由于這一案例，省高院首次集中回答了物業共有部分的收益界定、分配以及物業管理欠費能否抵消等爭論已久的焦點問題。這一案例被稱為“解決了司法難題，樹立了裁判樣板，貼近了法律真髓，維護了人民權益”。

　　物業共有部分收益誰做主

　　2002年11月25日，上海一家物業公司和無錫春江花園小區開發商簽訂了前期物業管理合同，管理范圍為春江花園小區，占地面積為32.3萬平方米，建筑面積為60萬平方米。

　　根據物價局審批標準，雙方約定由物業公司按建筑面積向業主和物業使用人收取物業管理服務費，對物業范圍內的商鋪、地下停車庫、會所的物業成本不計入向業主所收取的物業費中。

　　合同約定的管理期限從合同簽訂日到業委會成立時結束。合同成立后，物業公司指派其下屬無錫分公司具體實施春江花園小區的前期物業管理。

　　2007年12月22日，春江花園小區業委會成立。2008年1月2日，業委會在無錫市錫山區東亭街道辦理了登記備案手續?！?008年6月21日，業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司明確與其終止物業管理服務合同，同時要求物業公司在接函后15天內，向業委會移交相關資料和財產并交接完畢。　2008年7月17日，物業公司接函后與業委會協商，并達成了移交協議。經協議確認，2009年4月30日前，物業公司應向業委會返還預收的物業管理費、各類押金以及小區共有部分收益等232萬余元。但物業公司僅履行了55萬余元。后經業委會申請，法院裁定先予執行物業公司銀行存款130萬元?！〉?，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在2004年至2007年間收取的小區共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

　　“爭議焦點”引出司法難題

　　“根據有關規定，業委會有權代表全體業主要求物業公司返還共有部分收益。”業委會提交了物業公司當年的收支情況表，用來證明物業公司在2004年至2007年間小區共有部分的收入。

　　物業公司及無錫分公司則辯稱，共有部分的收入，已彌補了物業公司的管理成本，不存在可分配利潤。小區部分業主還結欠物業管理費，應對欠款行使抵消權，從移交的款項中扣除。

　　“移交協議是否已經包含了共有部分收益？共有部分收益如何界定和分配？物業公司能否對部分業主結欠的物業管理費行使抵消權？”法庭上，法官根據查明的事實以及雙方提供的證據，總結了案件的爭議焦點。如何及時化解業主和物業公司的糾紛？如何把“爭議焦點”調和在合法合理的裁判之中？這些已成為擺在法官們面前的現實問題。在物業管理領域，物業共有部分權益問題由來已久。

　　據無錫市錫山區法院辦案法官介紹，在前期物業管理期間物業共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍，并且涉及小區居民人數多、影響廣。再加上法律、法規沒有明確規定，而開發商與物業公司簽訂的前期物業管理合同中，對共有部分的收入往往沒有具體約定，也給案件的審理帶來了難度。

　　正如一位資深法官所言，這個案子涉及到賬目舉證、共有收益分成及依據、債務抵消等問題?？梢哉f，是一個難題的集成體系。而每個問題又關乎到廣大業主的切身權益。

　　依法保障3252戶業主合法權益

　　“移交協議為雙方真實意思的表示，該協議對物業公司實施管理期間應當返還給業委會的款項以及在整個前期物業管理期間代管的業主押金等事項和交付時間均作出了詳細的規定。”法院在判決中明確指出。

　　2004年至2007年間，物業公司實施業主共有部分物業管理的收益沒有具體記載，而收益數目相當巨大。在沒有全體業主授權情形下，業委會不能以自己的意志對業主的重大權利作出放棄。

　　因此，共有部分物業的收益，在移交協議中沒有得到體現，該部分收益應當在物業公司和全體業主之間依法分配。

　　那么，共有部分收益如何界定和分配？物業公司能否對部分業主結欠的物業管理費行使抵消權？法院經審理認為，所謂共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額，雙方在審理中已經達成一致，不違反法律法規的禁止性規定。經審查報表，2005年至2007年小區業主共有部分的總收入為536萬余元，其間的總支出為122萬余元，總收益應為414萬余元。

　　“基于所有權和管理權的關系，同時基于公平原則的要求，參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益的分配方案進行分配，就是業主得七成，物業公司得三成較為合理。”無錫市錫山區法院民二庭庭長虞靜珠說，小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，當然物業公司付出了管理成本，也應享有合理的回報。只有物管企業享有了回報，反過來其才能更好為業主服務。

　　值得注意的是，判決明確指出共有部分收益的所有權歸全體業主所有，業委會不具有自行處置的權利，依據相關法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，如果使用應該收益，應按照全體業主的意志和法律的規定行使?！♂槍ξ飿I公司能否對部分業主結欠的物業管理費行使抵消權問題。物業公司沒有提交充分證據進行證明。根據法律規定，要進行債務抵消，當事人之間應當互負債務，互享債權。雙方當事人為業委會和物業公司，結欠物業費的僅為部分業主。

　　而業委會代表小區全體業主提起訴訟，雖然包括了該部分欠費業主，但兩者有本質的區別。因此，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵消的規定。

　　司法建議呼吁社會管理創新

　　他們解決了司法難題，樹立了裁判樣板，貼近了法律真髓，維護了人民權益。這是江蘇省高級人民法院一位多年從事民事糾紛審判工作的法官對這一案例作出點評。

　　但是，無錫市錫山區法院沒有淺嘗輒止，停留在“案結事了”，而是能動司法，服務靠前--既走進社區回訪居民，又主動建議呼吁管理創新，促進社區和諧穩定。

　　在小區共有部分收益管理方面，虞靜珠認為無論是物業公司，還是業委會自治，都應該單獨建立賬目、?？顚Ｓ谩Ｄ壳?，大部分物業公司所有收費一本賬，不利于資金監管和合理使用。業主共有部分收益，應主要用于補充專項維修資金，一般不另作他用。但由于每個小區收費標準不同，有些僅憑收取物業費及共有部分收益，仍然無法維持物業公司正常運轉。對此，應由業主大會決定能否使用共有部分收益。

　　少則幾萬，多則幾百萬的共有部分收益以及物業費，如何加強監督并合理使用，是廣大業主最為關心的事情。“這也是我們一直關注的問題。”無錫市錫山區法院院長金瑋琳談到了司法建議中涉及的物業收支情況監督。她認為收支情況應定期公布、審計，并引入第三方機構進行監督、評估。

　　業主對共有部分的收入和支出有知情權，應建立財務收支定期公布制度，物業公司應定期對外張貼，業委會同時進行定期審核或專業審計。引入第三方機構評估監理物業公司服務質量和服務費用，既可避免因物業管理、服務引起的糾紛，也可推動物業服務質量和水平的提高，促進了業主和物業公司之間的和諧共處的關系。

　　“行業管理和行政指導的缺失，也是目前物業管理方面的突出問題。”一位從事物業管理工作的負責人說，物業管理已經成為生活中不可缺少的一部分，但是在行業管理和政府指導方面還有空缺，不利于物業服務行業的長遠發展。

　　這也是無錫市錫山區法院在進行司法建議過程中，碰到的最大問題。他們建議，圍繞規范物業服務企業行為，應當建立物業管理行業監管模式，從物業服務動態監管、費用監督、行業進入等方面提高行業管理質量。在完善業主自治基礎上，街道辦、政府等部門更應發揮協助、指導和監督職責。據悉，北京、成都等地已經在這些方面進行了有益探索和嘗試。

　　在回訪當天，錫山法院在給春江花園業委會的司法建議書中寫道：對共有部分收益應單獨建賬，不能與物業管理費混同收取，混同使用。共有部分收益應?？顚Ｓ谩儆跇I主的共有部分收益，應主要用于補充小區的專項維修資金。收支情況應定期公布，定期審計?！I主對共有部分的收入和支出享有知情權，物管企業應建立財務收支定期公布制度，并對外張貼。同時也應建立完善的財務監督制度，以規范共有部分收益的使用。真誠地希望你們能以一流的服務、規范的管理，為小區業主自治探索一條成功之路。