本網(wǎng)無(wú)錫訊：江陰青陽(yáng)有對(duì)年過(guò)六旬的老夫妻，他們做了一輩子農(nóng)民，從沒(méi)遇到打官司的事情，而這大半年來(lái)，兩人卻為了房子兩次成為被告。是誰(shuí)把他們告上了法庭？

一方稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)一方稱(chēng)出租

薛富安與張玉芬都已60多歲，農(nóng)耕生活讓他們的臉上平添了幾分歲月的滄桑。十余年前，夫婦倆為了增加收入，趁著身體還硬朗就外出幫一家工廠看門(mén)。幾年間，兩人省吃?xún)€用攢了些錢(qián)，為的是告老還鄉(xiāng)之后，可以不依靠子女幫助，買(mǎi)個(gè)房子安家。2000年左右，老夫婦倆回到家鄉(xiāng)，這時(shí)張玉芬聽(tīng)說(shuō)同村村民薛林要賣(mài)房子，就去問(wèn)了一下價(jià)格，得知是1500元。可兒子不同意母親張玉芬買(mǎi)那個(gè)房子，主要是因?yàn)槟抢锔静荒芊Q(chēng)之為住房，里面原來(lái)是用來(lái)養(yǎng)雞養(yǎng)鴨的，沒(méi)有適合居住的生活設(shè)施。為了不給子女添麻煩，張玉芬還是選擇住到那里。據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)她砍價(jià)砍到1380元，薛林也同意的，所以一次性付清了錢(qián)。之后近十年間，夫婦倆對(duì)房子進(jìn)行過(guò)多次整修。

去年8月，夫婦倆突然接到法院的傳票，薛林稱(chēng)這個(gè)房子是他的，要求他們立刻遷出房子。不久，薛林撤消了起訴。可是沒(méi)等張玉芬夫婦從事情中平靜下來(lái)，薛林緊接著又把他們告上了法庭。這一次，薛林要求法庭對(duì)該房屋的所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

法庭調(diào)解達(dá)成協(xié)議

案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，當(dāng)初張玉芬出資1380元，到底是承租還是購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)房子？據(jù)了解，薛林在第一次起訴時(shí)，當(dāng)庭表示將房屋出租給夫婦倆使用直至兩人去世為止，1380元是一次性付清的租金。基于薛林的當(dāng)庭陳述，法官認(rèn)為既然他出租給對(duì)方到老死，就不應(yīng)該提出遷讓的訴訟請(qǐng)求，薛林的主張與其當(dāng)庭陳述是相互矛盾的，所以薛林撤回了起訴。但是不久，薛林又把夫婦倆告上法庭，這一次，他要求法院對(duì)該房屋的所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

法院再次受理了薛林的起訴，承辦法官對(duì)雙方爭(zhēng)議的房屋進(jìn)行了多方走訪。據(jù)了解，房屋在2000年時(shí)是相當(dāng)破舊的。夫婦倆入住之后，對(duì)屋面進(jìn)行了大規(guī)模翻修，并安裝了自來(lái)水和電表，他們還在該房屋內(nèi)辦過(guò)喪事。根據(jù)法律規(guī)定，如果是出租房，翻修應(yīng)由房東負(fù)責(zé)，且按照民間習(xí)俗，房東一般不肯讓承租人在租房?jī)?nèi)辦喪事，薛林將房屋出租給夫婦倆存在疑點(diǎn)，但并不能以此確認(rèn)房屋就是薛林出讓給夫婦倆的。

糾紛審理過(guò)程中，張玉芬夫婦向法庭出示了一張房屋買(mǎi)賣(mài)文契，以此證明房屋是薛林賣(mài)給他們的，可法庭最終并未認(rèn)可這份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原因是經(jīng)過(guò)筆跡鑒定，協(xié)議上面“薛林”的簽名并非他本人所寫(xiě)。張玉芬反映，房屋買(mǎi)賣(mài)文契是她請(qǐng)同村的一位老人寫(xiě)的，老人事后已經(jīng)去世。“薛林”的簽名是不是這個(gè)老人代簽的，法庭很難確定。

為了證明文契的真實(shí)性，張玉芬特別向法庭提起文契形成時(shí)間的鑒定申請(qǐng)。法官認(rèn)為，案件原被告雙方都是同村村民，俗話說(shuō)“遠(yuǎn)親不如近鄰”，從和諧角度出發(fā)雙方還是有調(diào)解基礎(chǔ)的。法庭多次組織雙方進(jìn)行溝通，曉明利弊關(guān)系后，雙方最終達(dá)成了和解。關(guān)于文契形成時(shí)間的鑒定，最終沒(méi)有啟動(dòng)。按照調(diào)解協(xié)議，薛林將房屋轉(zhuǎn)讓給張玉芬夫婦，張玉芬夫婦一次性給付薛林5000多元，雙方今后無(wú)其他糾葛。

法官提醒：書(shū)面合同少不得

其實(shí)，法院在審結(jié)雙方糾紛時(shí)，沒(méi)有對(duì)當(dāng)初的1380元到底是買(mǎi)房款還是租金作出明確認(rèn)定。法官介紹，雙方各執(zhí)一詞，證據(jù)也都不夠充分，對(duì)于這樣的民事糾紛，法庭的目的是讓雙方握手言和，解決糾紛，因此在雙方同意情況下，前事不再爭(zhēng)論，達(dá)成了現(xiàn)在的協(xié)議。

房子是租來(lái)還是買(mǎi)來(lái)的，對(duì)一家人有著相當(dāng)大的影響。法官認(rèn)為，普通市民遇到類(lèi)似問(wèn)題的時(shí)候，不論是出租還是買(mǎi)賣(mài)，雙方都應(yīng)簽訂書(shū)面合同。從出租角度來(lái)說(shuō)，法律規(guī)定最長(zhǎng)的租賃期限不得超過(guò)20年，一般半年以上的出租，都要寫(xiě)好租賃協(xié)議。從買(mǎi)賣(mài)角度來(lái)說(shuō)，本人親筆簽名的買(mǎi)賣(mài)合同也是非常重要的，而且雙方在付收錢(qián)款前把書(shū)面材料簽好，更可以避免日后的麻煩。

另外，糾紛中的爭(zhēng)議房屋是宅基地房屋，法官也對(duì)此作了提醒。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這是目前法院審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中涉及合同效力認(rèn)定的最基礎(chǔ)依據(jù)。另外，農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而且即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。（文中人物為化名）