在學習實踐科學發展觀活動中，按照“五服務”的要求，結合走訪企業，對近年來發生的租賃糾紛進行了系統的梳理，對宏觀經濟形勢下租賃糾紛的新情況和司法應對措施，進行了理性的思考，形成了關于我區租賃糾紛的調研報告。期望所提出的一些司法對策，能為我區打好應對經濟危機的攻堅戰有所幫助。

一、租賃經濟的表現形態

去年，肇始于美國次貸危機的一場經濟危機席卷全球，世界經濟整體呈下行之勢，我國也不可避免地卷入其中。中國的經濟發展對世界有著重要的影響，在目前世界經濟形勢尚不明朗的情況下，中國如何提振信心、完成既定的經濟發展目標，司法如何應對當前受經濟影響產生的一些糾紛，為經濟發展助力，是人民法院要深入探討的問題。在我區提出打造全市現代服務業發展的先行區，大力發展總部經濟，建成一批服務業集聚區和都市經濟園區的背景下，租賃經濟成為我區的主要經濟形態，即以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體,通過開發、租售、合作等形式,招商引進現代服務企業和都市型工業,如金融業、咨詢業、服務外包企業、高科技孵化企業等,從而培植新稅源和新經濟增長點。在此種經濟模式下，房屋和土地的盤活利用是至關重要的環節，房屋或場地租賃關系也成為街區經濟中常態的基礎的法律關系。就我區租賃經濟的表現形式來看，主要有以下幾種：

一是以CBD即中央商務區等為代表的寫字樓、辦公場所等商務區經濟。這些區域位于城市的黃金地帶，土地利用率最高，集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有商務辦公、酒店、公寓、會展、文化娛樂等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現代商務活動，就我區的實際情況來看主要位于新街口地區。

二是產業園經濟。都市產業園作為城市功能轉型、結構優化、品質提升的重要載體，正從盤活閑置資產邁向高度的集約化、特色化和高科技化發展道路。目前，我區已建成江蘇軟件園等都市產業園3個，初步建成或在建金陵生物醫藥科技產業園等都市產業園8個。

三是各種特色街區，尤其是品牌街區經濟。我區的1912街區以其獨有的民國建筑和時尚娛樂定位，在南京具有了巨大的品牌影響力。同時，我區提出要放大南京1912品牌，加強“明城匯”休閑街區宣傳推廣，打造大影壁、后宰門餐飲特色街。

四是各種類型的大賣場經濟。其中又以珠江路百腦匯、華海、雄獅等IT產品大賣場為代表，我區在此基礎上又提出了要切實提升珠江路產業層次。

五是運用“騰籠換鳥”的方法，招大商，引名企。對主城區的商業用地開發，土地使用權人、房屋產權人不一定具有開發經營的能力。為了使“黃金地段”產生“黃金效益”，通過“騰籠換鳥”的方法，招商引資，實現利益的最大化。

二、租賃經濟產生糾紛的類型

租賃經濟主要依托于現代服務業,更加強調城市土地的集約利用和可持續發展,可為創新、創業提供發展空間,為現代服務業和新興產業提供發展載體。由于地處城市的核心區域，土地是我區的核心資源和發展經濟的重要載體，我區生產型企業較少，以房屋租賃為殼的第三產業已經成為我區的重要產業，其基礎就是租賃經濟，房屋需求與土地資源有限、稀缺的矛盾，房屋租賃關系受經濟影響的矛盾也將日益突出。經濟的波動和變化反映在司法領域的重要方面就是租賃糾紛的發展變化態勢。近三年多來，我院共受理租賃糾紛案件632件，涉案金額達8000多萬；2007年受理此類案件137件，2008年受理261件，增長接近一倍；今年以來，受金融危機的影響，1-4月我院受理租賃糾紛案件139件，是去年同期的2.9倍，從側面反映出我區經濟形勢的變化情況。

租賃糾紛產生的原因多種多樣，主要有宏觀經濟的影響、運營商自身的經營能力和抗風險能力、承租方惡意逃債以及政府相關部門管理服務的缺失等多方面的因素。通過對近幾年租賃案件的整理和歸納，根據租賃糾紛產生的原因，我們將租賃糾紛大致分為以下幾種類型：

一是受宏觀經濟的直接影響而導致的租賃糾紛。此類糾紛主要是承租一方由于受經濟大環境的影響，經營不景氣而導致拖欠租金，當然也不排除一些惡意拖欠租金的情況。據統計，此類型糾紛占租賃糾紛總數的50%以上。

二是承運商招商引資不到位產生的租賃糾紛。此類糾紛主要是經營產業園區的出租方(非產權人)因資金不到位、資金鏈斷裂等原因而引發。如涉及德匯文化產業園的租賃糾紛，因承運商南京德匯投資有限公司投入資金不足，在消防、供電等設施不完善的情況下就開始招租，以租金的形式來彌補投資的不足，承租的經營戶以此為由拒交房租，并要求解除租賃合同、賠償損失，在訴訟過程中還申請保全德匯公司的到期應收租金，導致其資金鏈進一步斷裂。

三是受周邊經營環境影響而產生的租賃糾紛。此類糾紛主要是經營方看中經營場所有從事該行業的周邊環境優勢，由于周邊環境的惡化使經營者受到影響，引發糾紛。如地處我區新世界中心五樓的餐飲經營者，其經營初衷正是依托一至三樓的百貨行業發展餐飲市場，而百貨業的蕭條和定位轉型，也使五樓的餐飲經營陷入困頓、難以為繼，從而引發了租賃糾紛。

四是運營商經營不善引發的租賃糾紛。運營商沒有正確預見市場形勢的變化、評估市場風險，制定的發展規劃與市場脫節，在經濟大環境蕭條的情況下更容易因經營不善而導致多方當事人的矛盾。如南京賽戴爾數碼廣場管理有限公司在對未來城產權商鋪的統一經營中，由于錯誤估計了經濟形勢和市場風險，與商鋪產權人約定了較高的租金回報率，在經濟形勢低迷、承租人經營不景氣的情況下，賽戴爾公司約定的回報率不能兌現，引發大量的租賃糾紛。

五是受集團公司其他業務牽連所引發的租賃糾紛。如去年造成較大影響的涉及蟠龍公司的案件，其項目本身經營較好，但由于該公司受所屬房地產行業不景氣之累，牽連影響到了公司的其他業務。

六是相關行政職能部門管理缺位引發的租賃糾紛。企業開發經營之前應履行一些必備程序，如消防設施的驗收、環境質量的評估、市場準入的審批等，由于相關行政職能部門的管理不到位、引導措施未跟上，導致某些項目先經營后補辦必要手續，有的甚至無法補辦手續，造成經營不合法從而引發租賃糾紛。

三、租賃糾紛的司法應對措施

發展是主題，穩定是前提，和諧是目標，司法機關要充分發揮司法功能，重視法律手段的調節作用，以卓有成效的工作促進社會和諧，為區域經濟的發展創造良好的社會環境和法治環境。為此，我院在處理租賃糾紛時提出要重點把握以下幾項原則：

一是維護社會穩定原則?？茖W發展觀要求我們相應地樹立正確的穩定觀，堅持以人為本，以和諧理念為指導，既要高度重視、認真對待社會矛盾和問題，又要用發展的眼光看待穩定；既要確保當前的穩定，著力解決影響穩定的現實問題，又要挖掘影響穩定的深層次原因，著力研究落實具有根本性的、長遠性的治本措施，以實現可持續的穩定。在科學發展觀的指導下，我院把“維護社會穩定、促進區域經濟發展”作為檢驗解決租賃糾紛效果的重要標準。如我院受理的“美美時尚廣場”租賃案件，不僅牽扯到房屋產權人、轉租人、承租人，還涉及拆遷、眾多小經營戶的利益等可能影響社會穩定的問題，因此，我們處理這一類群體性糾紛時，在堅持依法辦案的前提下，把維護社會穩定作為首要原則來牢牢把握。

二是合同實際履行原則。實際履行原則是合同履行當中應堅持的重要原則，能夠督促合同雙方當事人積極改善經營管理，以認真、負責的態度完成合同規定的義務，維護市場經濟平等主體之間的交易秩序。合同的不履行有多種原因，要仔細分析糾紛產生的原因，評判解除合同可能導致的一系列社會效應，不輕易解除合同，從實際出發，根據合同的性質和債權人的實際要求認定是否可以解除。

三是情勢變更原則。情勢變更原則植根于法律規定的誠實信用原則，根據該原則不應要求當事人一方因為不可歸責于當事人的原因，而以自身的損失保障對方獲利。在我們的走訪過程中了解到，家具行業處于房地產行業的末端，房地產市場的不景氣也直接傳導到家具市場，在遭遇家具市場寒冬時，紅星家具城出租方主動每季度減少一個月租金。這種平衡雙方利益、共擔風險的模式值得提倡，不僅化解了矛盾，合理分配了風險，而且能夠使雙方共渡危機，達到以“共苦”換“共贏”的目的。在雙方當事人都無過錯的情形下，我們要合理運用情勢變更原則，積極促成雙方當事人協商，共同化解危機。

四是政府主導、司法配合原則。對整個社會資源的配置、對社會力量的整合依賴政府的指導，司法的功能僅限于對是非的判斷和對責任分配。因此，在群體性糾紛中尤其是涉及重大項目時，要以政府為主導，由政府確定糾紛解決的大方向，同時，法院積極參與配合，發揮情報信息優勢，警示突出問題，預測穩定形勢，加強政府主導與司法參與的互動，充分依托和發揮社會大調解機制的作用，徹底化解糾紛。如在涉及未來城的租賃糾紛中，由區政府牽頭，采取“騰籠換鳥”的方法，由賽戴爾公司退出經營，引入新華海公司經營，在政府的主持協調下，新華海公司與產權人達成協議，將租金回報率由8%下調到4%，以后逐年遞增，由此平息了大部分產權人的矛盾。在此情況下，我院對由此產生的個案糾紛及時作出了公正的處理，形成了解決問題的合力，未來城整體經營狀況明顯改善，實現了多方共贏的良好效果。

五是柔性司法原則。法院在司法過程中，要避免剛性司法，慎用保全。結合當前的經濟實際，法院在辦案過程中應以價值衡量為必要補充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發點，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案辦案、機械辦案。簡單地使用保全等措施有時會適得其反，擴大雙方損失，應結合案件實際情況，靈活運用法律，著眼于糾紛的解決、雙方合法利益的維護和企業的長遠發展。