名為商品房買賣合同實為借款，借款未能歸還，原告要求騰房過戶，未獲法院支持。近日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。      

2014年12月3日，周某以82萬元價格向某置業公司購買海安市城東鎮迎賓路一房產。2014年12月11日，周某繳足房款后，對該房屋進行了裝修并入住。

2016年7月1日，周某與張某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋作價70萬元出售給張某。當日，張某分兩筆共70萬元轉賬至周某賬戶，周某向張某出具收條。周某收款后，隨即轉賬給王某。此后，張某向法院訴訟要求將案涉房產進行過戶。
    海安法院法院審理后認為，各方當事人均確認糾紛是由王某向張某借款而引發，而兩份買賣合同可以看出，案涉房屋購買價82萬且經過裝修，近年來房價又不斷趨漲，周某在無特定利害關系情況下，同意70萬元出售，不合常理。因此，周某與張某簽訂的賣合同名為商品房買賣合同，實質上是在民間借貸債務履行期間屆滿前達成的以物抵債協議，但因未過戶，所涉房產未完成財產權利變動公式，張某未取得物權權利，故相應行為僅具有后讓與擔保的性質。張某向法院提起房屋買賣合同之訴，缺乏法律依據，經法院釋明，拒絕變更訴訟請求，法院駁回其訴訟請求。張某不服，提起上訴。
    二審法院審理后認為，張某主張與周某之間為房屋買賣合同關系，但提供的證據不足以達到證明目的，本案是因王某與張某之間的借貸而引起的，周某與張某簽訂房屋買賣合同目的原本是為王某的借款提供擔保。從三方資金的往來及周某簽訂出售合同時房屋實際市值看，張某應變更訴訟請求主張民間借貸。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。遂依照民事訴訟法第170條規定，終審判決駁回上訴，維持原判。
    法官提醒，法律關系的性質界定，不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱，應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定。是否支付對價、對價與標的物價值是否相當是判斷法律關系性質的重要依據，如果交易中存在買方向賣方支付的價款與標的物價值差距明顯，交易行為與慣常交易做法不相符及其他有違常理情形，即構成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。
【法條鏈接】 
    《中華人民共和國民法總則》第146條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
    《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十五條規定，當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同于本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關系提起訴訟。經釋明后當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。