部分房產出租給前一租戶從事大型兒童主題樂園項目時，承諾不再將同一位置其他房產出租同類經營客戶，卻在事后違背諾言引發官司。近日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起案件落下帷幕。法院判決被告某商業公司（房東）在原有基礎上再減免原告某服務部3個月房租，并自2022年1月起至違約行為停止之日止每月減免租金2000元。

引入同類經營

2019年9月18日，某服務部與某商業公司簽訂城市客廳商鋪租賃合同一份，合同約定服務部向商業公司租賃坐落于某小區1幢1層以及2層的部分商鋪，建筑面積為900多平方米，租賃期限自裝修期屆滿之次日起60個月，免租期為12 個月。雙方還對租金支付的標準、時間、方式進行了約定。

2019年9月19日，服務部與商業公司簽訂附加條款一份，主要內容包含：合同租賃期內，商業公司在城市客廳范圍內不得再引進海洋球、蹦床、積木、沙池、繩網、滑梯類型的大型兒童主題樂園項目，但不限于商業公司引進電玩等游樂項目。如商業公司違約，服務部有權拒交租金且要求賠償所有損失，如有引進其他兒童游樂項目，服務部有優先承租權。

2019年9月19日，服務部向商業公司繳納了兩筆79938元，收款事由分別為履約保證金、租金。

2020年7月27日，商業公司與王某又簽訂了《城市客廳商鋪租賃合同》，租賃上述城市客廳同號樓1幢3層部分商鋪，建筑面積1300多平方米，經營品牌為某親子中心。在上述租賃地址，王某注冊了夢幻小鎮兒童娛樂服務部，經營范圍：以休閑、娛樂為主的動手制作室內娛樂活動；游樂園服務。同時，王某還注冊了一家文化發展有限公司，其作為法定代表人，公司經營范圍：游藝娛樂活動；餐飲服務；食品經營。親子中心于2020年10月1日開業。

2021年2月7日，服務部發現上述情況后，一紙訴狀將商業公司告上法庭。

證據呈上公堂

審理中，服務部提供其與上述親子中心項目對比表，證明親子中心經營的兒童游樂項目與服務部經營的海洋球、沙池、滑梯、蹦蹦床重合。對此，商業公司質證認為：“從圖片可以看出，親子中心的海洋球、沙池、滑梯、蹦床規模范圍很小，是親子中心親子項目音樂主題項下的組成部分。”

商業公司提交親子中心的品牌介紹、宣傳單、現場經營視頻，證明親子中心是以職業模擬扮演、烘焙廚藝體驗、繪本閱讀、體能訓練為活動課程，注重的是兒童的學習和成長。親子中心海洋球、沙池、滑梯、蹦床并不是單獨的大型兒童游樂項目，只是親子項目中的組成部分。服務部質證稱不管外在形態如何、規模如何，都改變不了海洋球、蹦床、積木、沙池、繩索、滑梯的本質上的重合。

2021年7月28日，一審法院組織雙方分別至服務部及親子中心進行現場勘察。經勘查可確定，服務部與親子中心位于城市客廳的同一棟商業樓內的不同層次，親子中心內設有滑梯、蹦床。據親子中心工作人員介紹，蹦床的彈簧壞了，已經無法使用，目前用的帆船替代；海洋球、沙池不是很受小朋友歡迎，已經被移除，沙池部分準備在店慶的時候更換為小木塊。

服務部現場勘驗后認為親子中心是在通知勘驗后將沙池、海洋球進行了置換。商業公司則稱親子中心與服務部的經營業態明顯不一致，前者強調的是親子教育，后者完全是游樂項目。

為證明其經營損失，服務部提供了自制的2020年8月至2021年1月5日營業額統計表，營業額呈現逐月下降狀態。商業公司對此證據不予認可。

庭審各執一詞

庭審時，原告服務部訴稱，商業公司違反租賃合同和附加條款的約定，在同一地點引入同類經營項目，對服務部經營造成重大影響，服務部有權拒交租金且要求商業公司賠償所有損失。請求法院判令被告商業公司返還原告服務部已支付的租金79938元，且免除原告服務部在被告商業公司違約情況持續期間的租金；責令被告商業公司支付原告服務部營業額損失21萬余元；并判決被告商業公司停止違約行為，并采取相應補救措施（如無償為服務部進行廣告宣傳）。

被告商業公司則辯稱，原告服務部與親子中心的經營內容有著根本的區別。雖然親子中心的現場也有滑梯、彈床、沙池、海洋球等，但是不難看出滑梯、彈床、沙池等設施僅是親子項目的組成部分，并不是單獨的游樂項目，不會對服務部的經營產生影響。因此，商業公司沒有任何違約行為，也不存在違反租賃合同約定的情形，服務部提出的違約賠償等訴求依法不能成立。請求依法駁回原告服務部的訴訟請求。

釋法明理判決

海安法院審理后認為，原告服務部與被告商業公司簽訂的商鋪租賃合同以及附加條款，系合同雙方的真實意思表示，不違反法律的強制性規定，應認定合法有效，雙方均應恪守合同約定，自覺履行各自的義務。

被告商業公司存在違約行為。合同中排他性條款的設置目的是為了保障先承租人在一定區域一定領域內的獨家經營。商業公司于合同簽訂后引進了親子中心，該親子中心在一定區域內設置滑梯、蹦床、沙池等。盡管商業公司強調親子中心的活動課程、活動項目在設置上與服務部有所區別，且滑梯、蹦床等設施的規模較小，不屬于大型兒童主題樂園項目，但不可否認的是，上述游樂設施具備的附加屬性或功能影響商家基于其基礎性功能而獲得與原告服務部同類設施相同的盈利效果。此外，案涉的兩家店位于同一商業綜合體內的同一幢樓的不同樓層，面對具有同類消費意向的客戶，親子中心一定程度上分流了服務部的客戶資源，有違原、被告在簽訂租賃合同時保障服務部在該區域獨家經營大型兒童主題樂園項目的初衷。故商業公司在與案外人王某簽訂商鋪租賃合同時，在未告知其經營項目存在限制，亦未經服務部同意的情況下，即將相應房屋出租給他人用于經營同類項目，應當認定為構成違約。

違約責任可在合同基礎上進行一定調整。根據附加條款，只要被告商業公司存在違反該條款的情形，原告服務部即有權免費使用租賃房屋。結合商業公司的違約程度來看，該項約定顯然過重，應當依法予以調整。盡管同類設施的設置會對服務部的經營產生一定影響，但影響一家店經營的因素是多方面的，不能將營業額的降低完全歸結于案外人開設同類經營項目，且營業額也并非服務部的純收益，以此作為服務部的實際損失缺乏事實依據。因親子中心于2020年10月1日起正式營業，考慮到違約責任約定的公平性原則，亦為避免出現服務部間隔一段時間即要主張賠償損失的現象，現依法對商業公司的違約責任進行調整，酌定商業公司在雙方原約定的一年免租期的基礎上再免除服務部3個月的租金作為對其經營損失的賠償。自2022年1月起至違約情形仍存在的情況下商業公司每月減免服務部租金2000元。

原告服務部要求被告商業公司停止違約行為，并采取相應補救措施以減少違約對其造成的影響。因商業公司已以減少、免除租金的方式承擔了相應的違約責任，故對于服務部的該項請求不予支持。但需要注意的是，現對商業公司違約責任的酌定系基于現狀而作出，在合同履行期限內，若案外人親子中心繼續擴大同類項目的經營范圍，則服務部有權在此基礎上要求增加商業公司的違約責任；若案外人親子中心不再經營同類項目，也即商業公司的違約行為消除，則自違約行為消除之日起，服務部應當按照原商鋪租賃合同中約定的租金標準按期繳納租金。

遂依照《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》的規定，作出前述判決。

一審判決后，原告服務部不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。遂終審判決駁回上訴，維持原判。

[法官點評]本案主要涉及在當事人未申請情況下法院能否依職權調整違約責任問題。《中華人民共和國民法典》第585條第2款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”那么，人民法院在特定情況下，能否依職權主動調整違約金呢？從司法實務來看，違約方未到庭，或者違約方雖然到庭但以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，如果按照約定違約金標準判決將嚴重違反誠信原則和公平原則并導致利益嚴重失衡的，人民法院可以進行調整。人民法院在認定違約金是否過高時，應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯、社會經濟狀況等因素，根據公平原則、誠實信用原則進行衡平。本案中，盡管被告商業公司有違約行為，但從其違約程度出發，以合同約定的違約責任判決，明顯有失平衡，法院對違約責任予以調整，符合法律精神。

[法律鏈條]《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。