近年來，隨著房地產行業的飛速發展，市區的物業服務管理企業也不斷興起。隨之而來的是物業糾紛也不斷增加，主要表現在：物業服務企業服務不到位，存在一般或嚴重瑕疵，業主以此拒交物業服務費；有的小區無人指導組織選舉成立業主委員會；有的小區雖成立了業主委員會，但業主委員會不履職。有的小區雖有物業公司在進行服務，但與業主或業主委員會簽訂的物業服務合同早已期滿，在此情況下，物業服務企業按何標準、何約定服務，無任何單位或個人監督制約。近三年來，訴至我院的物業管理案件批量增長，每年呈上升趨勢，此類案件當事人矛盾較多，糾紛化解難度大，而且容易演化為群體性糾紛，單純通過訴訟程序難以從權本上有效解決糾紛、化解矛盾。本院通過對物業糾紛處理，進行深入分析，總結出下列原因和解決方法。

 

一、成因分析：

 

（一）業主自身原因

 

1.業主無交費意識。受傳統住房體制的影響，很多業主尚未樹立物業服務企業提供的物業服務是有償服務的意識，有的是在城鄉結合部、農村村民以及拆遷戶購房較多的小區，很多業主沒有交納物業費的概念。2．業主法律意識不強，不能分辨物業公司的責任范圍。很多業主不知道物業公司的義務范圍，雖與物業公司簽訂了物業服務合同，但對物業公司的職責不知曉，有些事情并不屬于物業公司職責范圍也找物業公司，事情得不到解決，業主就以此拒交物業費來對抗物業公司，而不會通過合法途徑維護自身權益；

 

2．業主委員會的功能未能得以有效發揮。雖然物業管理條例等法律法規也早出臺實施，法律對業主委員會的成立、職責均作出了明確規定，但很多小區具備法定條件并未成立業主委員會。有些小區雖然成立了業主委員會，但并未實際參與小區的物業管理監督協調，真正代表業主履行職責；業主委員會的選舉缺少政府部門的指導和協助，使得業主大會選舉的程序出現瑕疵、人員組成素質不高。業委會委員缺少專業知識。

 

（二）物業公司服務不到位

 

1.物業公司定位不清。物業公司與業主之間是基于物業服務合同形成的服務與被服務的關系，而不是管理與被管理的關系，兩者是平等主體之間的法律關系。而大多物業公司往往把自己放在管理者的地位，和業主溝通時不注重方式方法，導致業主不滿意；物業公司的服務透明度不高，業主對物業費的去處不明。尤其是涉及業主權利的相關事務不能公開、公正對待。有的小區雖成立業主委員會，但物業公司未能通過業主委員會與業主溝通并行使權利。

 

2．物業管理人員素質不高。有些物業公司為了節約勞動力成本，雇傭年齡較大的離退休人員和文化素質不高的工作人員，忽視對人員的培訓，甚至不培訓即上崗，使得物業管理人員不能具備專業的管理水平和較強的工作能力，僅充當收費員的角色，而對業主反映的問題不能作有效地處理。

 

二、對策建議

 

1、政府職能部門應加強對物業公司和業主委員會的指導和管理，對業主委員會的成立、履職情況、物業公司的選任、履職情況應進行指導和監督，對于不能行使職能的業主委員會和物業公司應當追究其相關責任。

 

2、物業公司應加強自身管理，提高服務水平。一是樹立服務意識，改變將自己置身管理者地位的的傳統理念，與業主平等對話，重視業主的合理訴求，對業主反映不屬于物業公司的職責范圍的問題，物業公司應對業主進行耐心解釋說明，并告知解決問題的途徑。二是提高服務質量。首先提高管理人員素質。選聘工作能力強的人從事物業服務工作，重視人員的培訓，提高人員的工作能力和工作水平。其次，切實履行物業服務合同中約定的相關義務，按照合同約定定期公開公示物管收費賬目，對在履約過程中出現的問題積極、盡快改進并解決問題，并及時向業主反饋。三還應加強與業主的溝通互動。定期召開業主座談會，特別是已經成立業主委員會的小區，物業公司可請業主委員會召集部分業主代表座談，對業主反饋的意見和建議落實情況多跟蹤、總結。  

 

3、作為業主也應當提高自身素質。業主在小區入住后，小區就是自己的家，樹立主人翁的意識，既要維護自己的權益，也應當履行物業服務合同約定的義務，充分行使業主的權利。