2011年2月28日，預告耿某與中業地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定中業公司將位于A小區18號樓111號、112號兩間門面房均以價格5915100元的價格出售于原告。2011年3月8日，原告取得本案所涉兩間門面房的預購商品房預告登記證書，但一直未取得房屋所有權證書。2013年10月18日，中業公司與被告陳某簽訂《商鋪租賃合同》，約定中業公司將位于曙光路A小區1-24、1-25室（原編號為18-110，加上南邊1間）兩間門面房出租于被告陳某，租賃期自2013年12月15日起至2018年12月15日止，租金為每間每年5000元。后兩被告使用該房屋經營超市。

 

2014年6月5日，中業公司出具說明，載明:耿某34222519590101XXXX購買我公司出售的A小區18號樓111及112號門面房。因首付款未支付，目前暫時未辦理產權手續，但享有使用權。特此說明。另，2013年10月18日出租給陳某（身份證號：32092119740522XXXX）的A小區1-24、1-25室即為耿某購買的18號樓111及112號門面房，租賃合同中“原編號為18-110”為筆誤。后原告更改陳述，稱中業公司的老總將所涉房屋的鑰匙交付給了原告，但未提供證據予以證明。

 

耿某能否基于預告登記要求被告排除妨礙、恢復原狀？

 

一種意見認為原告與地產公司簽訂了商品房買賣合同，原告按期支付了首付款，并辦理了按揭貸款，至今原告一直償還貸款。但因該房屋一直未達到交付條件，原告進行了預告登記，已經盡最大可能的保障自己的合法權益，雖未辦理產權證，但有權要求被告排除妨礙。

 

另一種意見認為，根據《物權法》第二十條規定，原告雖進行了預告登記，但是地產公司只是出租該房屋，并未進行能夠使該房屋發生物權效力的處分行為，因此，原告不能要求被告排除妨礙。

 

 

在我國，預告登記究竟是債權還是物權并沒有定論，在學術界有很大的爭議，主要觀點有請求權保全制度說、準物權說、債權物權化說三種，從立法目的的角度來看，筆者認為債權物權化說更為合理。

 

在我國，預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。預告登記登記的是一種債權請求權而非物權，即使這種登記有著物權的某種特征與效力，其本質仍然是債權，不具有完全的排他性。納入預告登記的請求權，只是對后來可能發生的與該請求權內容相沖突的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，這都是債權物權化的一種體現。

 

在本案中，原告取得的預告登記證書，是為了將來實現物權而設定的登記，是實現請求權的擔保手段，故預告登記不具有物權登記性質，原告尚未取得房屋的所有權。另，原告也未能證明自己合法占有了該房屋，因此并不能要求被告排除妨礙。