李某與張某系夫妻。2009年8月，李某與張某二人共同出資24萬元購買位于淮安市清河區(qū)的一套商品房，房屋所有權(quán)人登記為張某一人。2011年10月10日，張某瞞著妻子李某與高某簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定，張某將該房屋以35萬元的價(jià)格賣給高某，高某先付款28萬元，余款待入住后付清。協(xié)議簽訂后，高某于2011年10月15日向張某支付購房款28萬元，10日后高某搬進(jìn)爭議房屋并付清余款，但雙方一直未辦理房屋過戶手續(xù)。2012年4月，李某發(fā)現(xiàn)爭議房屋有人居住，遂找到高某要求其搬出該房屋，高某稱張某以35萬元的價(jià)格已將該房屋賣給自己，拒不搬出。李某與張某協(xié)商無果，遂將高某、張某訴到法院，要求確認(rèn)王、鄧二人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

 

本案處理中，存在兩種不同意見：

 

 

第一種意見認(rèn)為，張某與高某的買賣協(xié)議意思表示真實(shí)，且高某付清購房款，合同自成立起即發(fā)生法律效力，不能以未辦理過戶手續(xù)認(rèn)定合同無效。

 

 

 

第二種意見認(rèn)為，李某與張某系夫妻關(guān)系，其家庭財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同所有。張某未征得李某同意，即與高某簽訂房屋買賣協(xié)議，事后未得到李某追認(rèn)，屬于無權(quán)處分，房屋買賣協(xié)議無效，且不構(gòu)成善意取得。

 

 

筆者贊同第一種意見，理由是：

 

從所有權(quán)上分析。被告張某不是無權(quán)處分人。首先，無權(quán)處分是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己的名義實(shí)施的對他人財(cái)產(chǎn)的法律上的處分行為。而本案爭議的房屋屬被告張某與原告李某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告張某系共有人之一，而非無處分權(quán)的人，只是其未征得其他共有人的同意而出賣共有財(cái)產(chǎn)，屬于處分時(shí)存在權(quán)利瑕疵，應(yīng)當(dāng)適用權(quán)利瑕疵擔(dān)保制度。其次，《婚姻法》第十七條規(guī)定："夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。"《婚姻法》解釋（一）第17條規(guī)定："（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人"。從上述條文可以看出，從保護(hù)善意第三人及交易安全的角度考慮，夫妻一方與第三人進(jìn)行的民事行為，一般適用表見代理的規(guī)定，對夫妻一方所為之相應(yīng)的行為后果仍由被代理人承擔(dān)。綜上，本案兩被告簽訂的合同應(yīng)屬權(quán)利瑕疵合同，即在合同依法成立時(shí)，出賣標(biāo)的物的所有權(quán)人存在瑕疵的合同，出賣人應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

 

二、從合同無效情形分析。本案不具備法定的無效合同的情形。我國《民法通則》及《合同法》對法定的合同無效情形明確予以規(guī)定。根據(jù)我國民法理論，合同的生效要件包括：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律或者社會(huì)公共利益，具備法律所要求的形式，以及標(biāo)的確定和可能等。而對于權(quán)利瑕疵的合同，筆者認(rèn)為，《合同法》第150條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主權(quán)任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。該條確定了出賣人所應(yīng)負(fù)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。出賣人違反權(quán)利擔(dān)保瑕疵義務(wù)或者違反物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，都構(gòu)成違約。由于因出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)所產(chǎn)生的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以合同有效存在為前提。據(jù)此，我國合同法是承認(rèn)在出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的情況下，合同仍然是有效的。

 

三、從社會(huì)效果分析。本案合同認(rèn)定無效，不利于保護(hù)交易相對人的利益及保護(hù)交易安全。如果共有權(quán)人所訂立的合同需要共同共有人的意思表示方能產(chǎn)生確定的法律效力，當(dāng)共同共有人不予追認(rèn)時(shí)，此時(shí)如果認(rèn)定合同無效，交易相對人根本無法要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，這樣處理亦要求受讓人時(shí)時(shí)刻小心，務(wù)必查明出賣人是否真正具有處分權(quán)，這勢必加大交易成本和費(fèi)用，無益于促進(jìn)交易和保障交易安全，如此有悖于民法基本原則，交易安全的立法目的也將會(huì)受到嚴(yán)重影響。故應(yīng)當(dāng)運(yùn)用《民法通則》誠實(shí)信用原則，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力，在充分協(xié)調(diào)各方的利害關(guān)系、權(quán)利義務(wù)平衡的基礎(chǔ)上，確保交易安全。同時(shí)，被告高某作為一般的社會(huì)人，不應(yīng)苛求以一個(gè)法律人的眼光去審慎的看待被告張某的行為是否得到其妻子的授權(quán)；而且本案中，房屋所有權(quán)人登記為被告張某一人，被告高某無法知道該房屋還有其他共有人，既然權(quán)利證書上登記為被告張某的名字，則根據(jù)物權(quán)登記公示原則，買受人完全有理由相信該房屋并非共有房屋，登記的權(quán)利人對該房屋具有完全的處分權(quán)，故被告高某主觀上應(yīng)認(rèn)定為善意。

 

四、從立法本意上分析。讓當(dāng)事人簽訂的合同盡量有效，讓有效的合同盡量得到履行，鼓勵(lì)交易是合同法的重要精神，故應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎地認(rèn)定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應(yīng)產(chǎn)生阻礙合法交易的后果。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。同時(shí)，最高法院《婚姻法司法解釋（三）》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。從此條亦可以看出，我國現(xiàn)行司法解釋對夫妻一方擅自處理共有財(cái)產(chǎn)的效力并未持否定態(tài)度。

 

綜上分析，本案兩被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。現(xiàn)原告李某要求確認(rèn)兩被告之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，無法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

 

需要指出的是，本案合同有效，并非被告高某就獲得了爭議房屋的所有權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消來，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，由于被告高某尚未辦理房屋所有權(quán)變更登記，故還沒有獲得房屋所有權(quán)。一旦被告張某不愿協(xié)助辦理過戶手續(xù)，則被告高某可追究被告張某的違約責(zé)任。